Регистрация договоров краткосрочной аренды

<BR><BR>Марина Сидорчук, генеральный директор ООО "ЮрКонсалтИнтернешнл".<BR>- Нужно ли регистрировать договор аренды помещений сроком действия до 1 года?<BR>- Необходимость государственной регистрации договоров аренды помещений сроком действия до 1 года являлась спорным вопросом из-за отсутствия четкой законодательной регламентации, единообразия судебной практики и каких-либо разъяснений со стороны Высшего арбитражного суда РФ. Однако 1 июня 2000 г. Высшим арбитражным судом РФ было принято Информационное письмо №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", которое внесло ясность в этот вопрос.<BR>До разъяснений Высшего арбитражного суда РФ работники Государственного управления юстиции, Городского бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР) и налоговой инспекции полагали, что договоры аренды помещений сроком до 1 года подлежат обязательной государственной регистрации на основании ст. 609 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о регистрации любых объектов недвижимости. Что касается специальной ст. 651 ГК РФ, предусматривающей государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений сроком более 1 года, то, по их мнению, она не применима к помещениям или их частям, поскольку распространяется только на здания и сооружения. <BR>Для предприятий подобная позиция налоговых органов означала, что суммы, уплаченные по договору аренды помещений сроком до 1 года, не могли быть отнесены на себестоимость продукции, товаров, работ и услуг. <BR>Практика разрешения споров в арбитражных судах не давала однозначного ответа на вопрос о государственной регистрации договоров аренды помещений. <BR>В упомянутом письме Высший арбитражный суд РФ исходит из того, что ст. 1 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации. <BR>Ст. 609 ГК РФ устанавливает общие правила обязательной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, оговаривая при этом, что указанные правила действуют в случае, если иное не предусмотрено законом. Специальная норма ст. 651 ГК РФ закрепляет правила о государственной регистрации только договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее 1 года. <BR>Поскольку нежилое помещение является частью здания или сооружения, следовательно, действие ст. 651 ГК РФ распространяется и на этот объект недвижимости. Тем более что ст. 26 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ рассматривает помещения как составную часть зданий и сооружений. <BR>Исходя из этого и на основании ст. 651 ГК РФ и п. 3 ст. 26 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Высший арбитражный суд Российской Федерации сделал вывод: договоры аренды зданий, сооружений, помещений в них или частей помещений не подлежат государственной регистрации в органах юстиции при сроке договора менее одного года. <BR>Изложенная позиция Высшего арбитражного суда Российской Федерации оставляет открытыми некоторые вопросы: следует ли регистрировать договор аренды сроком до 1 года в случае содержания условия о его пролонгации; можно ли, заключив договор на 11 месяцев, его снова перезаключить на аналогичный срок без его государственной регистрации и без каких-либо отрицательных правовых последствий и следует ли регистрировать договор аренды сроком в 1 год. (О.Ш.)