Арендаторы меняют тактику

Организаторами мероприятия выступили Гильдия управляющих и девелоперов и Комитет по управлению и эксплуатации офисных центров ГУД совместно с компанией "БестЪ. Коммерческая недвижимость". В круглом столе приняли участие руководители компаний "Мейсон", "ПСБ Менеджмент", West Call-Санкт-Петербург, Aberdeen Property Investors, "БестЪ. Коммерческая Недвижимость", делового центра "Желтый Угол", бизнес-центра "Порт", УК "Бюро имущественных операций", делового центра "Балтийский порт" и других компаний.

По мнению участников мероприятия, основными проблемами Кировского района, мешающими успешному развитию бизнеса в офисном сегменте и снижающими спрос и размеры арендных ставок, являются недостаточно развАрендаторы меняют тактикуитая транспортная инфраструктура, индустриальная направленность района (28% территории), низкая эстетика прилегающих территорий, в том числе жилого фонда, а также социальный состав населения.

Николай ВороновПо словам заместителя гендиректора УК "Бюро имущественных операций" Николая Воронова, транспортные проблемы Кировского района будут лишь усугубляться, в частности, в связи с реализацией таких крупных проектов как "Балтийская жемчужина". "Реализация проектов комплексной реконструкции в самом Кировском районе, в особенности строительство значительных объемов новой недвижимости между ул. Трефолева и Новоовсянниковской, грозит полной остановкой транзита через район", - отмечает он.

Большинство участников круглого стола согласились с тем, что в случае решения транспортной проблемы и запуска Западного скоростного диаметра привлекательность коммерческой и жилой недвижимости Кировского района повысится. Однако, по мнению Николая Воронова, эффект от запуска ЗСД жители района ощутят лишь после ввода в эксплуатацию всей трассы с выходом в Курортный район и сохранении ранее проектируемых съездов на Маршала Говорова, дорогу на Турухтанные острова и в район Большого Порта.

Также среди проблем управления и эксплуатации объектов эксперты отметили сложность взаимоотношений с фактическими монополистами, высокую стоимость подключения к сетям для субабонентов, недостаточное качество предоставляемых услуг. По мнению Елены Ульяновой, управляющей Делового центра "Желтый УголАрендаторы меняют тактику", решение данной проблемы возможно при постоянном взаимодействии собственников соседних объектов коммерческой недвижимости.

Георгий РыковПо данным аналитической справки, представленной генеральным директором компании "Бест. Коммерческая недвижимость" Георгием Рыковым, по числу промышленных предприятий Кировский район находится на 2 месте после Выборгского. В районе насчитывается более 2 млн м2 производственных площадей. Коммерческая инфраструктура представлена семью торговыми объектами современных форматов: это торговые комплексы "Румба", "Галерея 1814 года", "Французский бульвар", "Континент", "Ульянка" и другие.

Также на территории Кировского района функционирует 36 бизнес-центров, 9 из которых относятся к классу "В". В целом преобладают офисные объекты класса "С" - технопарки. Объем аренды офисных площадей оценивается в 310-320 тыс. м2. Объем вакантных площадей в бизнес-центрах составляет порядка 38 тыс. м2. Свободными остаются 16 тыс. м2 площадей в бизнес-центрах "В" класса и 22 тыс. м2 – класса "С". Арендные ставки на объектах колеблются в пределах от 360 рублей/м2 в классе "С" до 850 рублей/м2 в классе "В". В объектах, введенных в эксплуатацию более 3 лет назад, заполняемость составляет около 70%, в "новых" объектах этот показатель около 40%.

На всех объектах в конце 2009 года начался заметный рост спроса на качественные офисные площади. Наиболее востребована сегодня коридорно-кабинетная система офисов с нарезкой на небольшие помещения (от 20 до 60 кв. метров).

В целом на рынке офисной недвижимости Кировского района экспертами были отмечены две тенденции: с одной стороны, небольшая часть арендаторов переводит свои компании в организационную форму ИЧП, и перестают снимать помещения в бизнес центрах, переходя на формат домашнего офиса. С другой стороны, если в 2008 году некоторая часть компаний ради снижения издержек переезжали в более дешевые и менее качественные площади, то с середины 2009 года наблюдается обратная ситуация - многие компании, ранее арендовавшие офисы в объектах категории С, пользуются временным снижением ставок и переносят свои офисы в бизнес центры категории В.

На вопрос о сотрудничестве с брокерскими и управляющими компаниями мнения участников разделились. Так, Николай Воронов считает высокую заполняемость БЦ "Треугольник" заслугой именно комплексного управления. Роман Шварц, управляющий БЦ "Порт", считает, что только представители собственника способны эффективно привлекать новых арендаторов, так как досконально знают все положительные стороны объекта.

По мнению директора по привлечению проектов ООО "Абердин Проперти Инвесторс Санкт-Петербург"Дмитрий ЧубикДмитрий Чубика, рынок офисной недвижимости в последнее время показывает устойчивый рост. "Несмотря на данный факт, в Кировском районе по-прежнему нет ни одного объекта, представляющего интерес для институционального инвестора", - считает эксперт.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что в настоящий момент ситуация на рынке офисной недвижимости Кировского района улучшается, а общий уровень заполняемости бизнес-центров повысился. Но сохранение этой тенденции и экономического роста Кировского района в целом возможно только при решении обозначенных на мероприятии проблем на уровне администрации района и города, а также слаженных действиях всех участников рынка.