Коттеджи озимые и яровые

о этого на рынок выводилось в среднем по 10 проектов вмесяц. Для сравнения: воктябре прошлого года появилось 8 новых проектов. Всего в этом году были открыты продажи в 72 новых коттеджных поселках и еще 12 новых очередей уже существующих проектов. Сейчас в продаже 149 коттеджных поселков, еще около 85 в стадии проекта. Больше половины новых проектов сосредоточены в Выборгском и Всеволожском районах (56%), третий по поселковой концентрации Приозерский. В нынешнем году особенно активно появлялись проекты на сельскохозяйственных землях с разрешенным использованием под дачное строительство (ДНП) это около 80% (53поселка). Объяснение элементарно: процедура оформления и получения разрешения строительства на бывших сельхозполях гораздо проще. В первую очередь эта практика применяется в Выборгском и Приозерском районах, там очень много поселков, где продаются инженерно подготовленные участки для самостоятельной застройки: для них наиболее логична именно форма организации ДНП. Почем метр дома По данным агентства «Петербургская недвижимость, сегодня основная масса коттеджей в предложении остается в диапазоне 7,518 млн рублей за объект. Средняя стоимость квадратного метра коттеджа составляет от 40 до 120 тыс. рублей, причем наибольший объем предложений в диапазоне 5090 тыс. руб. за метр с учетом стоимости земли. Экономкласс несколько «потерял в цене квадратного метра за счет увеличения площади домовладения: девелоперы пытаются привлечь покупателей, предлагая им более крупные дома на участке прежнего размера, при этом средняя стоимость домовладения увеличивается, но не слишком значительно. Самые дешевые объекты коттеджи в Волосовском районе по цене чуть более 5 млн рублей за домовладение. Наименьший рост средней цены предложения в Выборгском (8%) и Приозерском (4%) районах, максимальный рост показали Курортный (67%) и Кировский (76%) районы там в продажу как раз вышли существенно более дорогие проекты. Умеренный рост во Всеволожском (17%), Петродворцовом (25%) и Гатчинском (21%) районах. Снижение средней стоимости 1 м2 коттеджа зафиксировано в Волосовском (21%) и Тосненском (17%) районах за счет увеличения числа проектов экономкласса. Аналитики отмечают появление в пределах городской черты (в Колпинском и Пушкинском районах) предложения домов экономкласса средней стоимостью 6млн руб. за объект. По словам девелоперов, в последнее время стало легче всего реализовывать участки без подряда. Весьма бойко идут продажи в поселке «Малое Репино, в проектах компании «Особняк («Парквэй, «Элегия, «Новый мир) и т.д. Ирина Смирнова, заместитель гендиректора компании «Содружество, отмечает: в последние два месяца заметно уменьшилось число покупателей, которые готовы приобретать недвижимость по цене от 20 млн рублей и выше. Спрос, по ее мнению, сместился в сторону домов площадью 150180 м2 на уровень в 1012 миллионов рублей за объект. За 2008год многие застройщики поселков, изначально выбравшие объектом продажи в своем проекте именно земельный участок с подрядом на строительство, пришли к более широкой линейке предложения, допустив и продажу просто инженерноподготовленных участков («Румболово/Пул Экспресс; «Элегия, «Парквей, «Новый мир/Особняк; «Антоновка/Арсеналнедвижимость и т.д.). В новых проектах бывалые девелоперы также прибегают к продаже участков без подряда: например, компания «Константа начала продавать инженерно подготовленные наделы. Многие проекты близки к завершению: практически распроданы домовладения в коттеджном поселке «Теплый дом (застройщик компания «Флагман), Patrikki Club (Freedom), «Капелла («Евросибдевелопмент), «Правдинское озеро (УК «Объединенные ресурсы), «Янино («НЖКСПб). Распроданы проекты «Кристалл от «РегионДомаСтрой, «Каскады от «МедиаПром, «Клубный поселок Балаково от УК «Традиция. Проектов, в которых объекты былибы сняты с продажи осенью, пока всего три: «Нурма от компании «Петродом, а также «Золотцево и «Дом у озера, где приостановила работы компания «Внешстройпроект. Аналитики пока что связывают это не с кризисом, а с неудачным стартом этих проектов: ошибочной концепцией, проблемами с документацией (особенно на землю) и т.п. К томуже приостановка проектов уже не новость на загородном рынке: еще летом были приостановлены продажи в поселке «Ермак Комьюнити СанктПетербург от компании «Ипотека Сервис, в «Поселке в Малом Углово от компании «Ацтек и пр. Стоим. И стоять будем! Девелоперы не склонны паниковать по поводу событий на мировом финансовом рынке. Более того, в сентябреоктябре крупные «загородные застройщики с устойчивой ценовой политикой подняли цены на запланированные 3%. Правда, по сравнению с сентябрем заметно выросло количество застройщиков, которые устраивают различные акции, предоставляют рассрочки, обещают подарки (срок таких бонусов восновном до конца декабря). «За последние полгода рост предложения в коттеджном строительстве продолжился, считает Евгений Тихонов, начальник отдела продаж коттеджных поселков компании «Александр. За этотже период, изза роста цен на землю и ее подготовку, больший интерес покупатели стали проявлять к недорогому сегменту экономклассу. Это определение классификации условно, потому что дешевым его не назовешь. Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар, настроен менее оптимистично: «Динамика цен на загородном рынке практически совпадает с динамикой цен в городе, но с некоторым опозданием. За последние три месяца цены на объекты загородной недвижимости по официальной статистике стагнируют, а на деле снижаются. Сказать точно, насколько цены снизились в последние месяцы, нельзя, так как не афишируются реальные суммы сделок, реальные цены (которые ниже заявленных открыто). В результате торга цена может быть снижена на 20%. Но об обвале цен на рынке загородной недвижимости говорить пока преждевременно, хотя выброс объектов уже налицо. Только за сентябрь предложение на рынке загородной недвижимости, по моей оценке, выросло на 1015%. По данным аналитиков GWA Sawyer, снижение цен действительно происходит но только в бизнесклассе. За октябрь номинальные цены предложения снизились на 1020% лишь в нескольких фирмах. Эксперты связывают это с тем, что несколько непрофильных застройщиков, вышедших на рынок в этом году, заведомо завысили цены и были вынуждены пойти на снижение изза непродуманной ценовой политики. «Это снижение не результат кризиса ликвидности, а следствие неустойчивой ценовой политики, связанной с отсутствием опыта в этом сегменте, рассуждает Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская недвижимость. И корректировка неизбежна. «Элита продолжает удерживать ценовую планку. О том, как поведут себя цены дальше, единого мнения нет. Девелоперы считают, что серьезного спада на рынке загородной недвижимости не будет: так, например, полагает Андрей Бочков, генеральный директор ООО «Пул Экспресс Групп. «Дома за городом покупаются в основном без кредитов, по 100процентной предоплате, говорит он. Процент сделок по ипотеке при покупке загородного дома в принципе гораздо ниже, чем при покупке жилья в городе. Поэтому то, что сейчас очень многие банки отказываются от ипотечных программ и усложняют процесс выдачи кредитов, на загородной недвижимости скажется гораздо меньше. Андрей Уманский уверен в обратном: «Загородная недвижимость это очень дорогие объекты, поэтому сокращение кредитования на спрос в этом сегменте рынка влияет очень существенно. К весне оттает По оценке GWA Sawyer, в IV квартале снижение темпов роста цен неизбежно как в силу общемировых экономических процессов, так и в силу сезонности спроса. Спрос уже заметно снизился: обращения есть, но информативного характера: «Люди узнают, но не покупают, отмечает и Андрей Уманский. «Безусловно, есть сложности: сезонный спад спроса совпадает по времени с кризисом ликвидности, кроме того, и ипотечные условия становятся более жесткими, согласна Ольга Трошева. В ближайшем будущем мы прогнозируем уменьшение предложения на рынке, так как некоторые, в особенности, крупные проекты в стадии проектирования, будут заморожены, а возможно, разбиты на лоты и перепроданы. Да, спрос в целом по рынку, по нашим подсчетам, несколько снизится. Однако надо иметь в виду, что ожидание формирует так называемый отложенный спрос, который начнет реализовываться уже в следующий сезон начиная с весны 2009года. И именно к этому времени предложение сократится. Аналитики предсказывают передел рынка, который может произойти в течение ближайшего года. Генеральный директор «Национальной жилищной корпорации СанктПетербург Сергей Ильченко считает, что результатом кризиса станет уход с рынка небольших компаний, а также тех, кто реализует проекты на заемные средства. Вероятнее всего, их часть будет поглощена более крупными «коллегами, работающими с собственными деньгами. Крупныеже застройщики не намерены сворачивать проекты при грамотной политике можно поднимать продажи, используя различные варианты предложения своего продукта покупателям и даже изменение предложения в соответствии с ситуацией со спросом. Это может касаться и позиционирования объектов, и новых вариантов продаж. Например, компания «Особняк, которая занималась реализацией участков с коттеджами, перешла к продаже инженерно подготовленных участков без подряда. Такой маркетинговый ход увеличивает скорость продаж и обеспечивает приток необходимых компании средств. Порядка 40% из новых проектов реализуют именно инженерно подготовленные участки без коттеджей. Еще 15% застройщиков предлагают выбор участок с домом или просто земля плюс подведенные коммуникации (как правило, это водопровод, электричество и газ). Главное изменение в рыночной ситуации то, что сегодня у девелопера, даже крупного и известного, нет права на ошибку. «Если раньше можно было попробовать сначала так, а потом подругому, «играть с архитектурными проектами домов и размерами участков, то сейчас это уже не получится. Теперь нужно изначально иметь грамотную концепцию, в которой все объекты ликвидны, уверена Ольга Трошева.

Комментарий

Юрий Кечин, председатель ДНП «Щегловка (коттеджный поселок «Щегловка)

Пока рано делать прогнозы, можно говорить о возможных вариантах развития событий спрос на загородную недвижимость выровняется раньше, чем на рынке многоэтажной застройки, так как у нас есть определенные преимущества: поселок сдается в эксплуатацию отдельными очередями и строится поэтапно, что снижает строительные риски. На фоне сворачивания некоторых проектов и переориентации застройщиков на продажу участков, мы прогнозируем уменьшение предложения готовых домов, расположенных близко к городу, с хорошей транспортной доступностью, в поселке для постоянного проживания и, как следствие, повышение цен в данном сегменте. Несмотря на кризис, мы, как и большинство застройщиков коттеджных поселков, не собираемся снижать цены, так как снижение спроса явление временное. Жилье может подешеветь в тех регионах, где есть отток населения, и недвижимость не так востребована, в Москве и Петербурге цены на недвижимость останутся высокими. Мы продолжаем работать, как и раньше, условия оплаты для всех покупателей индивидуальные, и беспроцентную рассрочку до сдачи объекта сохраним и на будущее. Возможно, будет отсрочен вывод на рынок нашего следующего проекта, так как максимум усилий сегодня направлено на реализацию и окончание текущего проекта.

Екатерина Шабалина, брендменеджер компании «Тимбер Продукт

На фоне разворачивающегося финансового кризиса покупатель на время приостановил решение о покупке, выжидая реакции рынка и изменения в предложении застройщиков. К концу лета началу осени существенно сократился спрос. На это также повлияло повышение ставки по ипотечным кредитам, которое отсекло определенное количество потенциальных покупателей, рассчитывающих на приобретение коттеджей на заемные средства. Новая банковская ставка по заимствованиям, т.е. кредитование застройщиков, привела к торможению или закрытию запланированных объектов, однако на тех проектах, которые уже реализуются, это не сказалось, поскольку средства были уже вложены и строительство активно ведется. По аналогии с реакцией городских застройщиков на кризис, покупатели ожидают соответствующую реакцию и на загородном рынке. Однако сенсационных предложений за городом не последует, поскольку застройщики, учитывая себестоимость, не закладывают больших прибылей, как в городе. Мы прогнозируем постепенное снижение цен на загородную недвижимость до конца этого года. С 2010года ввиду снижения объема предложения цены вновь пойдут вверх.

Надежда Осипова, начальник отдела продаж ЗАО «Полар

Мы работаем в основном во Всеволожском районе области, и по анализу ситуации в течение последних трех месяцев могу сказать, что число обращений в компанию сократилось примерно в 45 раз, а количество реальных сделок на 50%. По стоимости и по качеству наши дома относятся к достаточно ликивидным, и мы никогда не бегали за покупателем. Однако сейчас приходится принимать меры и разрабатывать новую стратегию привлечения клиентов. Правда, цены на жилье во всяком случае, в нашем районе, вниз не пошли. Во Всеволожске они стабильно подрастают на 1% ежемесячно и в октябре, и в ноябре. Конечно, отдельные застройщики, чтобы повысить ликвидность, снижают цену на свои объекты, но это явление не стало массовым. Мне кажется, что в ближайшие полгода активность на рынке будет достаточно вялотекущая. И хотя многие банки предполагают, что с января снова заработает ипотека, кардинально ситуация едвали изменится. Оживления рынка стоит ждать не раньше летаосени следующего года.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты