Блеск и нищета: владельцы ТЦ и офисов в Петербурге начали экономить на их содержании

Рост тарифов и эксплуатационных расходов вынуждает собственников торговых комплексов, бизнес–центров и складов в Петербурге искать варианты оптимизации затрат. Некоторые уже идут на снижение качества сервиса.

Тарифы на теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, газ и электроэнергию для объектов коммерческой недвижимости за год выросли более чем на 15%. Вместе с ними увеличились и другие эксплуатационные расходы. Эти статьи уже стали критичными для собственников и управляющих компаний, поскольку рост опережает индексацию арендных ставок. Более того, с конца 2026 года многим арендаторам удалось добиться не только отмены индексации ставок, но даже их снижения. Ситуацию усугубил и рост налогов, в первую очередь — имущественных.

Наиболее негативные прогнозы для отрасли в связи с этим — закрытие отдельных объектов, банкротства, смена собственников и т. д. Но чаще эксперты предупреждают о неминуемом снижении качества управления на объектах класса В и ниже.

Какие расходы выросли за год

По данным ГК "Ай Би Групп", расходы на коммунальные услуги в торговых центрах, если сравнивать I квартал 2026 года с I кварталом 2025–го, выросли на 18%. Расходы на эксплуатацию и клининг прибавили 20%. Похожие цифры были и в прошлом году по отношению к 2024 году. Наиболее серьёзный рост — на подрядные услуги по охране торговых центров, которые подорожали на 27%. Если сравнивать с 2024 годом, то платежи по данной статье увеличились практически в 2 раза.

Как собственники работают с бюджетами

Компании могут влиять на расходы по эксплуатации и обслуживанию (в отличие от затрат на коммуналку). При этом далеко не всегда это приводит к потере качества.

"Во–первых, внедрение энергоэффективных решений, позволяющих снизить потребление ресурсов без потери качества эксплуатации. Во–вторых, использование автоматизированных систем управления зданием, которые дают прозрачность и контроль над расходами в режиме реального времени. В–третьих, проведение FM–аудита и последующего регулярного мониторинга — это позволяет выявить неэффективные статьи затрат и перераспределять ресурсы. Существенный эффект даёт и цифровизация процессов — от диспетчеризации до расчётов за ЖКУ, что позволяет снижать административную нагрузку и оптимизировать управление", — перечисляет Сергей Гуров.

Некоторые управляющие компании бизнес–центров рассматривают возможность сокращения штата сотрудников для передачи большего числа функций на аутсорсинг, добавляет Алина Нечаева. Обслуживание большого объёма всегда выгоднее, чем содержание отдельного объекта.

Оптимизация затрат и качества

Но в ряде случаев речь уже идёт и об ухудшении качества эксплуатации — особенно для объектов невысокого класса без профессиональной управляющей компании. В первую очередь это комплексы советской постройки и вышедшие на рынок в 1990–е.

“

"Рост эксплуатационных расходов напрямую бьёт по марже объекта. Для коммерческой недвижимости это одна из ключевых статей затрат: чем быстрее растёт OPEX, тем сильнее давление на чистый операционный доход и тем сложнее удерживать качество на прежнем уровне", — говорит Алексей Музыка. По его словам, главный риск возникает, когда собственник пытается сохранить доходность за счёт экономии на профилактике, техническом обслуживании и квалифицированном персонале. В такой логике проблемы не исчезают, а просто переносятся на более поздний срок и затем возвращаются в виде аварий, износа инженерии и падения привлекательности объекта для арендатора.

"При росте затрат и ограниченности бюджета УК могут переходить от плановой модернизации к “заплаточному” ремонту, что в долгосрочной перспективе ускоряет износ зданий. Дополнительным фактором становится давление на подрядчиков и выбор более дешёвых исполнителей, а также оптимизация штата, которая может привести к дефициту квалифицированных специалистов", — поясняет Сергей Гуров. Он оговаривает, что такой сценарий не является неизбежным.

"Если говорить в целом по рынку, то я считаю обоснованным мнение, что рост расходов на коммуналку и эксплуатацию приведёт к ухудшению качества обслуживания объектов и их состояния. Почему? Потому что для конечного потребителя эти платежи — значительная и ежемесячная нагрузка. Часть клиентов начнёт задерживать оплату или попросит сократить состав услуг, лишь бы сохранить прежний уровень расходов. А это напрямую повлияет и на содержание объектов, и на маржинальность бизнеса", — резюмирует Сергей Могилевец.

“

Коммунальными тарифами управлять невозможно, но по ним хотя бы есть понятный горизонт планирования. Бизнес исходит из того, что тарифы ежегодно индексируются, и закладывает это в свою деятельность. В нашем случае эти расходы в значительной степени возмещают арендаторы. Это не источник заработка, а скорее транзитный платёж. По эксплуатационным издержкам есть возможность для оптимизации: поиск альтернатив, импортозамещение, отказ от части сервисов или сокращение объёмов закупок. Этой частью расходов можно управлять, все этим занимаются на постоянной основе. Гораздо сильнее на расходы и маржинальность бизнеса влияет налоговая нагрузка. На этот фактор собственник почти не может повлиять. И такие издержки невозможно в полном объёме переложить на арендаторов, поэтому они напрямую бьют по экономике объекта.

Андрей Должиков

генеральный директор ТРК "Лето"

“

Сегодня ситуация в секторе коммерческой недвижимости крайне тяжёлая. Основная новая нагрузка — налоговая. Кроме того, с 2025 года растут затраты на эксплуатацию: этот сегмент трудоёмкий, и собственники, чтобы не рисковать из–за налогов, всё чаще нанимают компании, которые работают "вбелую", платят НДС, социальные налоги и нормальные зарплаты сотрудникам. Именно это во многом и формирует рост расходов. Коммунальные платежи тоже увеличились, особенно заметно выросли "водоканальные" штрафы — там уже просто космические суммы. Раньше эти издержки компенсировались хорошим ростом арендных ставок, но сейчас собственники особенно остро почувствовали нагрузку, потому что есть отток арендаторов и в целом спад деловой активности. При этом мы не снижаем планку по качеству эксплуатации и обслуживания объектов. На этом экономить нельзя: машину тоже можно не обслуживать, но тогда она либо потеряет в цене, либо сломается посреди дороги, и будет только хуже.

Андрей Лушников

владелец ГК "Бестъ"

“

Любое повышение постоянных операционных расходов отражается на маржинальности бизнеса. Индексация арендных ставок и ставок эксплуатации не покрывает этого роста. Те пропорции и соотношения, которые заложены в долгосрочных планах на возврат инвестиций, в текущих реалиях соблюсти и выдержать практически невозможно. Нас действительно ожидает ухудшение состояния объектов. Доходов не хватает даже на поддержание привычного для покупателей уровня комфорта. Особенно это касается тех торговых центров, которым более 10–15 лет и которые требуют не просто поддержания работоспособности систем, но и капитальных вложений. Многие решения по оптимизации и сокращению издержек в части работы инженерных систем и оборудования давно воплощены в реальность. Думаю, что не за горами этап массовой роботизации, когда инвестиции в уже проверенные технологии позволят выигрывать на долгой дистанции.

Святослав Борисов

генеральный директор управляющей компании "Ай Би Ритейл" (ГК "Ай Би Групп")

“

Возможность оптимизации расходов — это, безусловно, внедрение осознанного потребления. Речь идёт о системных мерах: исключение нецелевого выхолаживания здания (особенно в межсезонье), установка энергоэффективных приборов освещения и датчиков движения, а также формирование чётких графиков работы инженерных систем — эскалаторов, чиллеров, тепловых завес. Такой подход позволяет снизить потребление ресурсов без потери качества обслуживания. А также переговоры с арендаторами о полной оплате коммунальных услуг. Переход на модель, где арендатор берёт на себя весь объём фактических расходов. Таким образом собственник избавляется от бремени некомпенсируемых затрат, а арендатор получает прямой экономический стимул к осознанному потреблению ресурсов, что в итоге снижает общие платежи.

Михаил Сафонов

партнёр, директор по развитию NF PM