Объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в январе–сентябре достиг 229 млрд рублей. По прогнозам экспертов, по итогам года он составит 300 млрд — это максимум за последние 10 лет.
Результат за 9 месяцев на 32% выше, чем в январе–сентябре 2020 года, и на 29% превышает показатель аналогичного периода допандемийного 2019–го, отмечают в Knight Frank Russia. При этом почти половина объёма сделок (44%) была закрыта именно в III квартале.
По мнению экспертов Knight Frank Russia, рекордно высокий объём инвестиций — это результат летнего снятия пандемийных ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления.
Земля как основной актив
Главным объектом для инвестиций снова стали площадки под девелопмент. Доля инвестиций в них в Северной столице составила 81% общего объёма вложений.
"Больше года жилой рынок находился в дефицитном предложении, поскольку меры господдержки простимулировали спрос на жильё со стороны населения. Это подстегнуло девелоперов к активному наращиванию земельных банков под жилое строительство, поэтому инвестиции в землю заняли львиную долю всех сделок. В денежном выражении инвестиции в площадки под девелопмент в Петербурге увеличились в 4 раза, до показателя 70 млрд рублей", — подсчитал Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Участники рынка соглашаются, что сейчас основные инвестиции идут в приобретение девелоперами новых земельных участков. Так, по данным Rusland SP, на сегодняшний день в Петербурге продаётся 36 проектов совокупно на 469 га. Площадь этих участков начинается от 3 тыс. м2, всего на них можно построить около 4,6 млн м2 жилья. Полгода назад объём предложения на рынке оценивался в 6 млн м2 будущего жилья.
За это время цены на участки как в Петербурге, так и в Ленобласти выросли на треть. "В 2021 году застройщики столкнулись с тем, что рынок земли вслед за ростом стоимости строительных материалов и квадратных метров тоже подтянулся в цене. Рост цен составил более 30%. Сегодня девелоперы, которые не успели оптимально пополнить земельный банк в прошлом году, скупают участки, потому что на рынке новостроек явный дефицит, и даже тот факт, что в текущем году новых проектов выведено почти на 50% больше, чем в прошлом, этот дефицит восполнить не сможет", — говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.
Особенно заметным подорожание стало на востребованных участках в престижных районах города. Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов подчёркивает, что рост стоимости квадратного метра вынуждает девелоперов всё чаще обращать внимание на менее ликвидные предложения. "В оборот вовлекаются участки, которые ранее не были в числе перспективных. Они либо дорогие сами по себе, либо подразумевают большие инвестиции на подготовительном этапе. Сейчас, когда стоимость “квадрата” выросла, эти участки можно рассматривать как экономически целесообразные", — объясняет эксперт.
Интересны склады и офисы
В целом же, по данным Knight Frank St Petersburg, сегменты коммерческой недвижимости Санкт–Петербурга за последние 9 месяцев показывали разнонаправленные тенденции: торговая недвижимость, попав в ситуацию ограничений, стала непрогнозируема с точки зрения будущего денежного потока, поэтому инвесторы не вкладывались в неё.
Инвестиции в складскую недвижимость сократились в начале года из–за резкого увеличения себестоимости строительства, но с повышением арендных ставок сегмент получил новый импульс к развитию и почти догнал (5,1 млрд рублей) инвестиционные показатели того же периода прошлого года (5,7 млрд).
Что касается офисной недвижимости, то в этом году инвестиции в неё увеличились с 2 млрд до 9,6 млрд рублей, весомый вклад в результат внесли крупные сделки, например продажа бизнес–центра "Технополис".
"В дальнейшем объём вложений в коммерческую недвижимость будет увеличиваться благодаря привлечению частных инвесторов через розничные финансовые инструменты и желанию инвесторов диверсифицировать активы", — уверен Николай Пашков.
При этом доля иностранных инвесторов остаётся на низком уровне — 3,7% за 9 месяцев 2021 года против 9% годом ранее. Крупнейшей сделкой с участием иностранного капитала была покупка компанией PLT логистического парка "Север–4" во II квартале, говорят в Knight Frank. На снижение спроса со стороны зарубежных игроков на российском рынке всё ещё влияют общая неопределённость и ограничения вследствие пандемии. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 5–10% от общего объёма инвестиций.
Диапазоны ставок капитализации на премиальные активы в III квартале не изменились. Актуальные показатели для складских активов находятся на уровне 9,75–11%, для премиальных офисных активов — 9–10%, для торговых объектов — 9,5–11%.
