"Островное" лицо элитной недвижимости

Сегодня здесь находится главная спортивно–развлекательная площадка города, одна из самых живописных зеленых зон, масштабный парк аттракционов, атмосферные рестораны с панорамным видом на воду, яхт–клубы и памятники архитектуры. На Крестовском острове не только комфортно жить, сюда приятно приехать погулять в любое время года.

А с точки зрения жилой недвижимости Крестовский всегда считался районом элитного строительства, где могли себе позволить поселиться только зажиточные горожане. Изначально там располагались дачи богатых особ. Сегодня Крестовский остров по–прежнему представляет собой большой массив дорогой недвижимости разнообразных стилей.

Архитектурный облик

Активное строительство в этой части города началось в 2000–х годах, и в то время это были лучшие дома как по качеству строительства, так и с точки зрения архитектурных решений. В первую очередь застраивались свободные участки, затем сносились общежития и реконструировались профилактории.

За 20 лет стандарты значительно изменились. Архитектурный образ острова получился эклектичным — к дореволюционной застройке и комплексам советского периода постепенно добавлялись здания в псевдоисторических стилях, в различных вариантах модернизма и постмодернизма. Появлялись проекты разного качества: были и многоэтажные, и комплексы таунхаусов. Застройка оставалась почти хаотичная, потому что опыта у строителей было очень мало. Многие фишки элитных и премиум–проектов тогда считались топовыми, а сегодня являются стандартом для объектов комфорт– и бизнес–класса.

По мнению Сергея Бобашева, руководителя проекта Lifedeluxe.ru, на Крестовском острове нет никакого архитектурного единообразия: рядом стенка в стенку стоят "Венеция" и "Диадема Клаб", два совершенно разных по стилю здания. Эксперт уверен, что Крестовский привлекает не архитектурой, а тем, что это сложившееся место с однородным окружением и социальным составом. Похожего мнения придерживается и Степан Липгарт, руководитель архитектурного бюро Liphart Architects: "Подобно большинству других проявлений и "памятников" наших дней, новая застройка Крестовского острова отнюдь не производит впечатление цельное, значительное, единое. В первую очередь речь идет о качестве построенного: уровне технологий, примененных материалах, наконец, и о самой архитектуре. Безусловно, "Дом у моря" — редкая удача для новой городской архитектуры, впрочем, как и большинство других построек архитектурной мастерской "Евгений Герасимов и партнеры". Вспомним его же абсолютно другие по характеру "Верону" и "Венецию", расположенные по соседству". Действительно, отдельно стоящие дома "Верона" и "Венеция" выполнены в стилистике неоренессанса, а "Дом у моря" — здание с несколькими корпусами — представляет современный и в то же время по–настоящему строгий петербургский облик.

Не только архитектурная мастерская "Евгений Герасимов и партнеры" замечена на Крестовском острове. Его тезка Евгений Подгорнов также принимает активное участие в формировании нового облика микрорайона. Мастерская Intercolumnium разработала и реализовала проекты не только жилых комплексов, но и Морского яхт–клуба на набережной Мартынова. "Именно его команда занималась проработкой архитектурного облика каждого нашего объекта. Создавая новый дом, необходимо прежде всего исходить из особенностей локации, окружения, истории места. Потому что каждый элитный комплекс должен обладать ярко выраженной индивидуальностью. Например, в облике клубного дома Esper Club отчетливо заметны элементы готики, модерна и мавританских архитектурных мотивов", — рассказывает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".

Несмотря на то что архитектурный облик Крестовского острова не имеет строгого единого стиля, каждый девелопер и архитектор, работавший на острове, стремился привнести в свой объект нечто уникальное, отличающее жилой комплекс от конкурентов.

"Единообразия архитектуры у нас нет не только на Крестовском, но и в городе в целом. Для гармоничного внешнего вида города или хотя бы его отдельных кварталов в градостроительной политике должны быть долгоиграющие единые правила. Это то, что должно быть неизменно десятилетиями, профессионально контролироваться, соотноситься со стратегией развития города, а также поддерживаться властями, в том числе по транспортной, инженерной и социальной инфраструктуре", — предлагает решение по улучшению не только района, но и города в целом Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu.

И пусть архитектурное решение острова требует доработок, благодаря своему выгодному расположению на карте Петербурга, богатой истории, камерности и обилию рекреационных зон Крестовский остается местом с ярко выраженной индивидуальностью.

Особенности строительства

Первые дома Крестовского острова заселялись питерской элитой. В начале застройки девелоперы тяготели к малоэтажным небольшим домам, делая акцент за камерность, экологию, уединение. До появления на рынке современного предложения первые жильцы осваивали преимущественно дома старого фонда: Вязовая, 15, наб. Мартынова, 6 и 12.

По данным Colliers International: "В 1998?2000 годах на Крестовском появились ЖК на пр. Динамо, 23, от "Эталон ЛенСпецСМУ" и ЖК "Зеленый остров" от "Балтпродкома" — невысокие комплексы таунхаусов с огороженной территорией". Такой формат был связан, с одной стороны, с высотным регламентом, который уже тогда существовал, а с другой стороны, такими были представления об элитной недвижимости на тот момент. Всего в то время было построено 23 тыс. м2. После этого началась более активная застройка, поэтому сейчас на острове осталось мало свободных участков. В связи с этим у многих застройщиков есть желание строить на Крестовском острове, но не у всех есть возможность.

"В реальности, может быть, еще найдутся один–два домика под реконструкцию, и все. На острове новостроек по пальцам пересчитать. Свободные пятна закончились, и последний проект RBI — совсем маленький. Это реконструкция того, что уже было построено", — рассказывает Константин Пороцкий, управляющий партнер девелоперской компании Omakulma. С ним соглашается Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group): "По мере сокращения свободных земель в локации снизились и объемы вывода новых объектов. После 2014 года и по настоящее время в продажу поступило лишь два жилых комплекса: Esper Club и Крестовский IV. В перспективе остались единичные участки в предложении".

В связи с тем что на Крестовском острове почти не осталось свободного места под застройку, девелоперы решили увеличить объем и количество этажей жилых комплексов. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, утверждает: "Если до 2010 года среднее количество квартир в жилом комплексе составляло 60 штук, то в следующие 10 лет этот показатель приблизился к 100 квартирам. А сейчас элитные проекты по 300–350 квартир уже не являются редкостью".

Напомним, что в начале 2000–х генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов, будучи депутатом Законодательного собрания Санкт–Петербурга, выдвигал законопроект о градостроительной деятельности на территориях Крестовского и Каменного островов: "Предлагалось ввести на этих землях особый режим строительства, в частности ограничить плотность и высоту застройки, стараться вписывать жилые кварталы в природный ландшафт, сохранять зеленые зоны для отдыха и спорта петербуржцев. В то время упорядочить застройку еще было возможно. Но законопроект тогда не был принят, а сегодня, когда территория фактически полностью застроена, говорить об этом нет смысла", — комментирует Алексей Белоусов. Его идею поддерживает и Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, который считает, что строительство в данной локации должно быть ограничено, для того чтобы Крестовский остров и дальше оставался элитным районом Петербурга.

Конкуренция на Крестовском острове всегда была. Она уменьшилась в силу того, что земельный ресурс существенно исчерпал себя. На текущий момент на первичном рынке в открытой продаже находится около 130 квартир в семи жилых комплексах. Практически все объекты сданы, остальные планируются к вводу в эксплуатацию в 2020 году. На вторичном рынке выбор квартир в элитных объектах также не слишком велик. Уникальное, качественное предложение в этой локации будет всегда пользоваться повышенным спросом.

В последнее время стало понятно, что статусных покупателей уже не привлечь только красивой архитектурой, качественной инфраструктурой, поэтому застройщики стали уделять внимание высококлассному сервису, который интегрируют в структуру управления домом. По мнению Дмитрия Рубина, вице–президента Ассоциации риэлторов, жилые комплексы в данной локации построены не в конкуренции друг другу. "Каждый из домов по–своему уникален и имеет свои фишки: яхт–клуб под окнами, повышенная охрана, особенное оформление или же эксклюзивно высокое качество строительства", — продолжает он. Действительно, уровень качества строительства за последнее время сильно вырос не только в Санкт–Петербурге, но и в стране. Поэтому элитную публику застройщики удивляют тем, что насыщают объект уникальным сервисом и дополнительным функционалом: в жилых комплексах стали появляться сигарные комнаты, бассейны на крышах, причалы для яхт, а консьерж и доставка готовой еды — уже норма.

Цена элитной новостройки

Застройка Крестовского острова подкупает многих большим количеством квартир с видами на воду, зелень, а также сочетанием небольшой этажности с большим расстоянием между домами, что отличает их от жилых комплексов высокого класса в других центральных районах Петербурга.

По данным Colliers International: "Всего за период 2000–2018 годов было построено и введено в эксплуатацию 418 тыс. м2 жилья (это 33 жилых комплекса на 2626 квартир)".

Сегодня на Крестовском острове около 40 элитных жилых комплексов, большая часть которых построена относительно недавно. Цены на квартиры в этой локации за последние 3 года выросли всего на 10?15%. При этом остальная недвижимость уровня масс–маркет и экономкласса показала рост порядка 45?50%. Элитная недвижимость если и растет в цене, то существенно меньше, чем масс–маркет.

Ситуацию на рынке комментирует Дмитрий Рубин: "Средняя стоимость на февраль 2020 года составляет 338 182 рубля за 1 м2, и она растет. При этом интересно, что увеличивается она в основном на двухкомнатные квартиры — они наиболее востребованы, в то время как однушки почти не дорожают, поскольку не пользуются большим спросом. Существенного изменения цен на многокомнатные квартиры не наблюдается".

Сегодня стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире на Крестовском острове составляет примерно 477 тыс. рублей. Зато цена квадратного метра в трехкомнатной квартире существенно ниже — 267 тыс. рублей. В среднем стоимость однокомнатной квартиры на острове — 25 млн рублей, двухкомнатной — 32 млн рублей, трехкомнатной — 35 млн рублей.

Один из самых дорогих жилых комплексов на острове — резиденция "Императорский яхт–клуб" с собственной яхтенной мариной. Предложение там ограниченно — например, апартаменты 134 м2 стоят 87 млн 757 тыс. рублей.

На рынке нередка ситуация, когда владельцы жилья элитного класса меняют его на еще более статусное, когда сдается новый дом. Это связано с тем, что целевая аудитория острова ждет чего–то большего: каждый новый объект должен быть лучше и интереснее того, что уже есть на рынке.

"Элитная недвижимость не может быть массовым продуктом. По нашим оценкам, сегодня предложение на первичном рынке здесь не превышает 150 квартир и апартаментов. Тем ценнее это делает Крестовский остров в глазах покупателей элитного жилья", — рассказывает Оксана Кравцова.

Также большое влияние на цену оказывает социальная и коммерческая инфраструктура. "Элитные рестораны, фитнес–клубы, детские сады и школы, конечно, нужны — либо на Петроградке, либо на самом Крестовском острове. Если ты купил жилье в очень удобном месте, то хочется, чтобы инфраструктура, связанная с проживанием и бытом твоей семьи, была близко и соответствовала статусу", — комментирует Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Группы RBI.

Крестовский остров был и остается местом со статусной недвижимостью, где живет петербургская элита. "У района пока еще есть ресурс остаться тем, чем его заявляют продающие менеджеры, — привилегированным местом в благоприятном природном окружении", — подводит итог Степан Липгарт.