Мария Журавленко Журналист Все статьи автора
25 декабря 2019, 23:34 77

Василий Селиванов: "Мы не спорим с рынком, а ищем новые возможности"

Почему и при каких условиях банки готовы конкурировать за финансирование девелоперских проектов? Зачем успешным питерским застройщикам выходить на рынок Москвы? Как развивать бизнес в трудных условиях, не теряя оптимизма, и для чего нам новые сегменты жилья? Об этом и многом другом в эксклюзивном интервью "ДП" рассказал руководитель холдинга Legenda Василий Селиванов.

Василий Геннадьевич, скажите, положа руку на сердце, уходящий год был для компании "Легенда" успешным?

— В целом год хороший. По основным показателям мы справились, хотя первая половина прошла тревожно, на фоне перехода к эскроу и проектному финансированию. Большой плюс для Legenda — возможность достраивать все проекты, находящиеся в продаже, по старым правилам. Очень важно, что нам не пришлось менять финансовые модели и перестраивать планы. Сейчас все строительные работы идут по графику, кроме того, мы уже готовим к выводу новые проекты.

Что для вашей компании стало наивысшим достижением?

— Ключевой победой для холдинга в уходящем году я считаю закрытую сделку по покупке участка в Москве. Это станет фундаментом к серьезным структурным изменениям в компании. Раньше мы никогда не работали в других регионах, поэтому потребуется время на изучение рынка, но мы уже давно присматривались к столице.

Пока ничего о конкретных сроках говорить не буду, они определятся в первой половине следующего года, и об этом уже можно будет говорить. Москва — другая, там иначе устроен процесс получения разрешительной документации, и, пока мы это не пройдем сами, прогнозировать результаты первого проекта рано. Мне интересно сравнивать рынки двух столиц — с точки зрения спроса, инвестиционного климата и взаимодействия девелоперов с властями.

А о чем говорит опыт коллег?

— Никто не утверждает, что работать в Первопрестольной легче. Нас там никто не ждет с хлебом–солью. При этом мы понимаем, что рынок Москвы с точки зрения бюджетов и емкости, а значит, и экономической эффективности намного выше. И это не может не притягивать девелоперов из других регионов. Но будем считать цыплят по осени — запустим проект, посмотрим, как он адаптируется, как пойдут продажи. Кстати, он будет реализовываться по новым правилам, и это хорошо.

Можно поподробнее узнать о проекте?

— По московским меркам это средний проект, объемом примерно на 50 тыс. м2 жилья. Он будет позиционироваться в бизнес–классе, потому что для столицы уровень цены и объем спроса в этом сегменте стабилен. А больше пока рассказывать не о чем. В данный момент мы находимся на стадии эскизного проектирования и градостроительной подготовки. Уже понимаем, что градостроительной частью будет заниматься столичная компания, а проектировать, скорее всего, будем в Питере.

Что касается родного Петербурга, то здесь у вас какие планы?

— Как раз пока большая часть наших планов связана с Петербургом. Мы все еще не теряем надежды, что инвестиционная политика в городе поменяется и вдумчивые застройщики понадобятся для качественного преобразования городских территорий, в частности серого пояса и центра. Сейчас мы активно работаем по проекту на Васильевском острове и планируем запустить его во втором полугодии 2020–го.

Пока я не могу назвать подробные параметры, так как потребуется множество согласований, ведь это центр города со всеми вытекающими, но нам уже нравится то, что получается. Надеюсь, мы сможем порадовать интересным решением всех ценителей исторической части Петербурга. Также сейчас мы проводим несколько сделок с новыми участками. Как только все права будут оформлены, мы громко заявим об этих проектах. Пока же могу лишь сказать, что речь идет о двух–трех площадках не в самом центре, но все же в центральной части города.

Это будет продолжение истории под брендом Smart?

— На данный момент мы стараемся пропорционально развивать все наши саб–бренды. Идет активная работа над сегментом Smart, и одновременно мы продолжаем развивать Legenda Business и Legenda Premium. Нужно обеспечить сбалансированную адресную программу и присутствие компании во всех сегментах рынка.

Но все это перспективы, сначала дождемся закрытия сделок, а это дело непростое… Рынок земли пока еще не откликнулся на новые правила игры, и петербургские лендлорды до сих пор парят в облаках, запрашивая нереальные суммы за свои наделы, не учитывая при этом рост себестоимости, расходов девелоперов и банковские проценты. При этом макроэкономика никак не сигнализирует о росте способности покупки недвижимости по более высокой цене.

Значит ли это, что покупать будут меньше?

— Здесь нужно принимать во внимание расслоение рынка. Последнее время его определяла жесткая "массовка", рожденная желанием купить собственную квартиру, неважно где и какого качества, подогреваемая низкими ипотечными ставками и первоначальными взносами. Отсюда и все наши бескрайние поля. Но расти дальше на "анаболиках" рынок не может, поэтому этот сегмент потребления постепенно сокращается. И сегодня мы наблюдаем активное возвращение покупателей в ликвидные локации.

На ваш взгляд, рынок уже прошел период адаптации к новым законодательным правилам?

— Пока об этом нельзя судить объективно. Петербург испытает на себе последствия новых правил одним из последних в России. Так получилось, что львиная доля проектов у нас в городе реализуется по старым схемам. Это хорошо, это своеобразная подушка безопасности для девелоперов, которые запаслись максимально возможным количеством разрешений на строительство.

Постепенно у нас стартуют проекты с использованием эскроу, но пока не массово. Ведь важно не просто начать стройку, получив проектное финансирование, важно закончить ее в срок и в плюс. Поэтому главные выводы мы сделаем через 2 года.

Вы говорили в предыдущих интервью, что банки готовы конкурировать между собой в вопросах финансирования ваших проектов. Как удается достичь такого доверия со стороны банковского сообщества?

— Банки охотно берутся за финансирование всех проектов с хорошими показателями, реализуемых компаниями с положительной репутацией и большим опытом работы с банками. Финансисты в этих вопросах весьма консервативны, так как их отрасль еще более зарегулирована, чем стройка.

Кроме того, наш холдинг всегда был избирателен с точки зрения выбора площадок для строительства. Наша цена выше среднерыночной, но на квартиры Legenda всегда есть спрос со стороны тех, кто ратует за качество и комфорт. Банки не понаслышке знакомы с нашей моделью бизнеса и доверяют ей. Напомню, что первое проектное финансирование нам было открыто для нашего стартового проекта "Победы, 5" 7 лет назад.

Вы используете и другие инструменты привлечения финансирования в стройку. Legenda разместила на Московской бирже облигации. Каковы результаты?

— В рамках первого займа мы разместили 2 млрд рублей, часть из которых уже самортизирована и погашена. Следующая амортизация у нас будет в январе 2020 года. Бумаги хорошо торгуются, причем большой оборот приходится на физических лиц. Это особенно важно, так как компания с самого начала не планировала скрытое банковское финансирование через ценные бумаги, а хотела реального рыночного размещения.

Сегодня мы видим, что цена котировок растет. Мы предпочитаем комбинацию из разных инструментов. Если проектное финансирование нужно для второй стадии проекта, то работа с ценными бумагами — это способ развития адресной программы.

Сейчас вы размещаете второй заем. На что пойдут эти деньги, если не секрет?

— Часть средств пойдет на покупку новых участков, о которых я уже говорил.

Год назад вы говорили, что вы не будете прогибаться под стереотипы рынка, если они вас ограничивают. Стало ли вам в этом плане сложнее?

— Прежде всего речь шла о проекте на Институтском, 16. Стройка там идет. Гораздо медленнее, чем хотелось бы, но идет. Это связано со строгими временными ограничениями по проведению работ и со сложностью нулевого цикла. Что касается девиза "не прогибаться", то это трудно только первое время, потом привыкаешь, и рынок принимает твои правила.

Мы ищем на рынке незанятые ниши, особенные сегменты для удовлетворения потребностей вдумчивых и разборчивых клиентов, которым не нужен типовой массовый продукт.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама