Наиболее активно застраиваемый петербургский пригород Мурино пока еще сохраняет популярность у покупателей. Однако застройщикам придется постараться для их привлечения: главная ценность локации — станция метрополитена — теряет доступность для пешеходов.
Поселок Мурино стал вторым после Шушар местом, где в середине нулевых началась массовая застройка жилья. Сначала дело шло небыстро. С 2010 по 2015–й по вводу жилья Мурино не входило в тройку, а в некоторые годы даже в пятерку застраиваемых петербургских пригородов. Однако к концу десятилетия упорной работы девелоперы разогнались так, что вывели населенный пункт в лидеры среди всех застраиваемых вокруг Петербурга территорий. Население Мурино возросло в 7 раз, а еще через 2 года поселок получил статус города.
Застройка расположенной по соседству деревни Новое Девяткино началась на несколько лет позже. В какой–то момент по объему ввода деревня сравнялась с Мурино и даже на несколько сот квадратов опередила его. Сегодня из всех пригородов Девяткино по объему ввода находится на предпоследнем месте. Меньше построено разве что в Новоселье. Что, впрочем, можно считать скорее достоинством, чем недостатком.
Свежий воздух
Бесспорными достоинствами этого места можно считать неплохую экологию и транспортную доступность. Гулять, правда, кроме как вокруг домов, негде, поскольку парков, за исключением Муринского, здесь нет. Зато можно полной грудью дышать — ни в городке, ни в деревне нет загрязняющих воздух производств.
Еще одно благо — станция метро "Девяткино", расположенная в центре Мурино. Жителям она позволяет быстро добираться в любой охваченный сетью метрополитена район Петербурга. Однако по мере застройки жилые комплексы располагаются все дальше и дальше.
На автомобиле за КАД можно выбраться по Охтинской, Шоссейной или Центральной улицам. Последняя постоянно перегружена, поскольку по ней в Петербург выезжают жители Нового Девяткино и расположенных за ним населенных пунктов. Беда с парковками: застройка плотная, дома — высотные, а автомобиль уже давно не роскошь. Постепенно развивается инфраструктура. Сейчас в Мурино восемь детских садов. Еще три открыто в Новом Девяткино. Для детей постарше есть три школы.
Что дальше?
Любопытно, как это место будет развиваться дальше. Как быстро будут строить и покупать. И поспеют ли за строителями и покупателями местные власти. Пока, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", в Мурино — Девяткино строится 23 жилых комплекса. В продаже — 350 тыс. м2 жилья. Средняя цена предложения составляет 79,2 тыс. рублей за "квадрат", что на 27% ниже средней цены в Петербурге. Большинство находящихся в реализации проектов отличает высокая стадия строительной готовности. Спрос на квартиры в таких комплексах стабильный. Достройке проблемных объектов оказывает содействие правительство Ленинградской области, занимаясь поиском инвесторов.
Проектный потенциал с полученным разрешением на строительство — 1,3 млн м2 жилья. Разрешительную документацию имеют крупные застройщики, которые смогут обеспечить необходимый объем строительства в локации в будущем.
Если к ним добавить планируемые к строительству, но еще не обеспеченные разрешениями объекты, то объем вырастет на треть. Так, по данным Knight Frank, в ближайшей перспективе в локации Мурино запланировано строительство еще около 1,7 млн м2 жилья. И еще около 290 тыс. м2 — в Новом Девяткино.
Планы, впрочем, могут быть пересмотрены. Хотя бы из–за влекущего за собой рост цен перехода на проектное финансирование. Средние цены квадратного метра, составляющие, по данным Knight Frank, 80 тыс. рублей в Мурино и 67 тыс. в Новом Девяткино, могут измениться. А платежеспособный спрос уже и так не тот, что прежде. "Во II квартале 2019 года спрос в данных локациях составил 2 тыс. квартир, или 67 тыс. м2, — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко. — По сравнению с аналогичным периодом 2018 года этот показатель сократился на 11%".
Как ни назови
Надежду на развитие в последнее время принято возлагать на обусловленное высокой плотностью застройки и большим количеством жителей присвоение Мурино статуса города. Решение правильное, но запоздалое. Ведь последние годы поселок фактически был городом.
"Никаких существенных изменений новый статус не принесет, — считает директор по маркетингу ЖК "Новоселье: городские кварталы" Алексей Муравьев. — Данное изменение скорее формальное. Можно предположить, что увеличится финансирование. Например, за счет роста НДФЛ до 10% возрастет бюджет бывшего МО. Кроме того, новый статус позволит Мурино участвовать в федеральных программах и получать деньги из федерального бюджета. Эти деньги могут быть направлены на улучшение работы транспорта. Но на продажах квартир, а значит, и на ценах изменение статуса не скажется".
Развитая транспортная сеть хоть и важная, но только одна из составляющих нормального качества жизни и ее производных — значительного спроса и высоких цен на квартиры. При развитии территории нужно также заранее планировать комфортную плотность застройки, просторные детские и спортивные площадки, парковки и рекреационные зоны.
Новый статус не решит проблемы с парковкой и социальной инфраструктурой, не уменьшит количество малознакомых соседей по двору и не увеличит комфорт проживания. Достройка новых проездов внутри локации невозможна, проблему плотного трафика внутри кварталов статус города тоже не решит. При развитии территории с самого начала надо было проектировать улично–дорожную сеть с учетом высокой плотности застройки.
"Проблема выезда–въезда — не самая главная, хотя и очень важная, — отмечает Алексей Муравьев. — К сожалению, перенаселенность Мурино и более быстрый износ как коммунальных объектов, так и самого дома от того, что в нем может быть до 1 тыс. квартир, превращают данную локацию в гетто. И присвоение населенному пункту статуса города это никак не изменит".
