Двигатель development. "Климов" избавляется от непрофильного актива в Петербурге

Автор фото: Евгений Егоров

Госкорпорация "Ростех" выставляет на продажу 7 га земли на пересечении Кантемировской ул. и Большого Сампсониевского пр. Цена предложения — 1,3 млрд рублей. Участок интересен многим петербургским застройщикам, однако постоянные изменения в строительном законодательстве и требования продавца о единовременной оплате в сжатые сроки могут значительно осложнить поиск нового собственника.

АО "ОДК–Климов" (входит в Объединенную двигателестроительную корпорацию) выставляет на продажу непрофильный актив — земельный участок на Кантемировской ул., высвобожденный после переезда.
Общая площадь предполагаемой к реализации территории составляет 7,6 га. Земля находится в общественно–деловой зоне объектов многофункциональной общественно–деловой застройки и жилых домов. По самым скромным подсчетам, в границах рассматриваемой территории застройщик сможет возвести более 95 тыс. м2 жилья и коммерческих площадей. Из них не менее 74 тыс. м2 жилых и 21 667 м2 коммерческих помещений, в том числе 14 717 м2 общественно–деловой застройки и 6950 м2 встроенно–пристроенных помещений с учетом максимально разрешенной предельной высоты новых зданий 40 / 45 м.
Надел находится рядом с кварталом с развитой инфраструктурой. В пешей доступности — станция метро "Лесная", детский сад, школа, торговый центр, аптека, отделение банка, стадион, супермаркеты, поликлиника и т. д. Состояние экологии местности удовлетворительное. На месте постройки ЖК находятся производственные помещения, и потребуется частичная рекультивация земли.
Стартовая цена земли — 1,342 млрд рублей, включая НДС. Реализация актива запланирована посредством проведения конкурса с привлечением в качестве организатора специализированной организации Госкорпорации "Ростех" — АО "РТ–Стройтех".
Условия продажи предусматривают единовременную выплату всей суммы в течение 10 банковских дней после подписания договора купли–продажи. Объявление будет вывешено 22 февраля.
"Сегодня на рынке недвижимости Санкт–Петербурга значительно сократился объем интересных предложений. Предлагаемый участок — это уникальный случай, когда предоставляется возможность приобрести пятно с уже развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью", — полагают эксперты.
Участок подойдет как под застройку жилья класса комфорт или комфорт плюс с продажной стоимостью от 130 тыс. рублей за 1 м2, так и для создания комплекса апартаментов по цене около 140–150 тыс. рублей за 1 м2.
Как стало известно "ДП", ряд крупных застройщиков Санкт–Петербурга и Москвы уже проявляют интерес к этому пятну.
В компании "ЦДС", возводящей неподалеку крупномасштабный проект, сообщили, что "земля в городе интересна вся, но, так как непонятны правила игры в проектное финансирование, мы пока покупать ничего не будем". О потенциальной привлекательности участка говорит и компания Legenda, но решение об участии не принято. Потенциальными претендентами на данную локацию эксперты считают также компании "Пионер" и "Росстройинвест", но они свое участие в торгах не комментируют.
В 2012 году, когда завод "Климов" переехал на север Петербурга, освободив корпуса в районе станции метро "Лесная", компания "Строительный трест" рассматривала возможность застройки освобождающихся участков жилой недвижимостью.
"Если будет объявлен конкурс на подбор инвесторов, мы обязательно примем в нем участие", — говорили топ–менеджеры девелопера. Сегодня в компании интерес к объекту не комментируют.

Массовая застройка

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", оценила проектный потенциал локации "Черная речка" — "Лесная" (основная ось — Большой Сампсониевский пр.) в 1 млн м2 жилья. "Из них на участках, которые выставлены на продажу, можно возвести совокупно около 250 тыс. м2 жилья, остальное — будущие очереди уже реализуемых проектов и абсолютно новые проекты", — считает эксперт.
85% рынка локации — это объекты класса масс–маркет, где средняя цена за 1 м2 составляет 133,7 тыс. рублей, что на 28% выше показателя средней цены в классе по городу. "Высокая цена на жилье массового сегмента обусловлена тем, что в локации возводятся объекты повышенной комфортности, вблизи к историческому центру города", — считает Ольга Трошева.
Сейчас в зоне от Кантемировского моста до Черной речки ведется активное строительство на территориях редевелопмента. На конец 2018 года здесь возводилось 12 ЖК общей жилой площадью 482 тыс. м2 (9 тыс. квартир), из них в предложении 222 тыс. м2 (4 тыс. квартир).
Самый крупный проект — "Черная речка" от ГК "ЦДС", занимающейся редевелопментом завода "Ильич". "Группа ЛСР" возводит неподалеку камерный проект бизнес–класса Riviere Noire. На Студенческой ул. строится ЖК "Терра" от "Росстройинвеста" и ЖК комфорткласса TARMO от YIT.
Неподалеку также возводятся: ЖК "Новый Лесснер" от "Отделстроя", ЖК бизнес–класса "Георг Ландрин" от "Абсолют Строй Сервис" и ЖК "Fusion (Фьюжн)" от "Эталон ЛенСпецСМУ".
В 2016 году Setl City ввел в данной локации в эксплуатацию ЖК Riverside, а в 2018 году он же начал реализацию квартир в первой очереди ЖК "Притяжение" на Большом Сампсониевском пр. и в ЖК "Облака на Лесной". Компания "КВС" реализует на ул. Грибалевой комплекс G9. "Группа ЛСР" строит жилье на месте стадиона "Луч".
В начале ноября застройка промзоны вдоль Белоостровской ул. попала под особое внимание властей из–за нехватки школ. Здесь разрешено строительство 100 тыс. м2 жилья. Так, юго–восточнее Белоостровской ул., 11, литера А, строительство жилого дома ведет ЗАО "Эй энд Эй Групп" Александра Завьялова — в соответствии с утвержденным в 2009 году проектом планировки территории, здесь предусмотрено более 26 тыс. м2 жилья и более 7,5 тыс. м2 апартаментов.
На соседнем земельном участке (Белоостровская ул., 9) ООО "ГринХаус" (входит в группу "Базис", Казахстан) планирует возвести более 32 тыс. м2 жилья.
Также в стадии разработки градостроительной документации находится проект группы "Эталон".
В Смольном утверждают, что развитие проектов тормозит отсутствие детских садов и школ. Для "Эй энд Эй Групп" необходимо 73 места в садиках и 144 места в школах, по проекту ООО "ГринХаус" — 71 место в ДОУ и 139 мест в школах.

Редевелопмент жив

Всего в Петербурге на участках редевелопмента площадью 255 га уже введено в эксплуатацию 3,5 млн м2 жилья — то есть 2% серого пояса уже застроено жильем.
В продаже находится 88 жилых проектов редевелопмента территорий, в которых будет построено или уже частично построено 3,3 млн м2 жилья.
"Наиболее интересны для девелоперов те территории, где можно построить жилье в соответствии с существующим градостроительным зонированием или вопрос перевода решаем в приемлемые сроки", — говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.
"На мой взгляд, вообще любые территории, находящиеся под бывшими предприятиями или производствами, которые намереваются вывести за пределы города, интересны для девелопмента. Безусловно, есть наиболее привлекательные для жилой застройки локации, например предприятия, расположенные фасадом на Неву, но у локации могут быть и другие преимущества — близость к центру, к станциям метро. Конечно, застройка бывших промышленных территорий может иметь свои сложности: охранные обязательства, возможно, загрязнения почвы и так далее. Такие проекты требуют инвестиций, но это интересная и востребованная земля", — говорит Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate.
"Силовые машины" еще порядка 10 лет назад задумывались о переводе производственных мощностей за пределы города и возможности оставить участок у себя в собственности под девелопмент: на территории можно реализовать значительный объем качественного жилья, коммерческих площадей, развивающих инфраструктуру, таким образом, может появиться новый современный жилой квартал на набережной. Но такому производственному гиганту достаточно затруднительно найти подходящие территории, соответствующие всем требованиям.
На территории завода "Арсенал" уже ведутся работы по редевелопменту, но важно отметить, что, скорее всего, территория будет осваиваться под коммерческие функции. "Арсенал" — это памятник, пример того, что сносить здания нельзя и переформатировать объекты необходимо внутри уже существующих зданий.
"Красный треугольник" принадлежит городу. Часть зданий уже не функционирует, часть объектов завода находится под охранными обязательствами. Но на текущий момент очевидно, что территории не развиваются.
Территории, безусловно, интересны для редевелопмента, и при профессиональном подходе в городе может появиться значительный объем качественных лофтов, предназначенных как для коммерческой, так и для жилой функции. В последнем случае трудностью может стать вопрос с собственностью: девелоперу жилой недвижимости неинтересна аренда.
Объем инвестиций в редевелопмент трудно оценить однозначно, поскольку нужно учитывать множество факторов: состояние участка, его инженерную подготовку, возможность сноса зданий или наличие охранных обязательств фасадов или внутренних интерьеров здания, загрязненность почвы и так далее.
"Редевелопмент под жилье не намного дороже, чем застройка пустого участка. Разница лишь в стоимости демонтажа существующих строений, но существенные затраты могут добавиться при реконструкции, реставрации памятников архитектуры. С другой стороны, при таком подходе девелопер получает инженерные коммуникации и мощности, остающиеся после предприятий. Окупаемость и объемы инвестиций соизмеримы с развитием незастроенных участков", — считает Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития холдинга AAG.
Мы довольно давно отслеживаем и присматриваемся к этой территории, локация всегда нами оценивалась как перспективная с точки зрения развития добротного "смарта". Сложно сказать, будем ли мы претендовать на него, выйди он в продажу в этом году. К сожалению, на решения девелоперского рынка в новых реалиях большое влияние будут оказывать конъюнктура и законодательные нововведения, которые до сих пор не до конца понятны. Однако необходимости развития для компании никто не отменял, и мы в любом случае будем внимательно следить за участками в этой локации.
Василий Селиванов
Руководитель холдинга Legenda
Интерес к этой площадке со стороны жилищных девелоперов очень высокий, несмотря на резко возросшую конкуренцию в этом районе. И причины такого интереса легко объяснимы. Во–первых, интересна сама локация — это динамично развивающийся район рядом с центром города. Во–вторых, здесь жилая зона по Генплану и ПЗЗ. В–третьих, участок имеет правильную форму, что благоприятно при его разработке. И наконец, ограничения со стороны КГИОП совсем не критичны для застройки. Стоимость этого участка может достигать порядка 2 млрд рублей. А суммарные инвестиции, в зависимости от объема застройки, с учетом покупки участка — 10 млрд рублей. Срок окупаемости проекта составит 3–4 года с момента начала строительства.
Андрей Косарев
генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге

В контексте

Первой на путь редевелопмента встала Западная Европа, где концентрация производств вокруг крупных городов сократила возможности развития других территорий и вызвала чрезмерную нагрузку на окружающую среду.
Процессы деиндустриализации Парижа имели экономическую подоплеку. Выводы промышленных предприятий за его пределы идут уже около 40 лет. В конце прошлого века ежегодно город покидало около 600 предприятий, а высвобождаемые площади проходили процедуры экологической реабилитации и на их месте возводили офисно–административные центры и жилые здания. Объем привлекаемых инвестиций на 1 м2 составлял от 2,7 тыс. до 5 тыс. евро. В целом на реорганизацию потребовалось от 515 тыс. до 810 тыс. евро на 1 га. Источниками финансирования стали в основном французские капиталы, лишь 25% вложил иностранный капитал. Например, при реорганизации квартала Дефанс 14,5% офисов было построено за счет зарубежных инвесторов. При этом товарооборот компаний в этих административных зданиях достигает 450 млн евро на 1 м2 площадей. Это позволяет пополнить бюджет Парижа за счет налоговых отчислений.
После Второй мировой войны лондонские производства в большинстве своем не отвечали экологическим требованиям. И это стало причиной их вывода за пределы города. С 1972 по 1981 год из Лондона в пригороды переместилось 567 предприятий, а площадь промышленных территорий сократилась почти на 30%. В итоге реорганизации в Большом Лондоне создана система производственных зон, занимающая не более 10% площадей сити.
Совсем в иной плоскости лежат вопросы вывода производств в Берлине. После объединения восточной и западной частей города проблема вывода промышленных предприятий не решалась. С 1992 года производственные зоны находятся под охраной правительства города, которое противостоит появлению на их месте офисной и жилой застройки и выступает против смены функционального использования. В планах развития города промка занимает 4600 га земель, из которых только 3000 га уже занято, а остальное зарезервировано за инвесторами. План развития Берлина предусматривает формирование и реорганизацию 47 промышленных зон. А вот в Гамбурге есть интересные примеры реновации — район порта HafenCity, состоящий из каналов и узких исторических гаваней, с 1997 года подлежит реновации. Здесь на площади 155 га с 2000 года идет строительство нового района, совмещающего функции жилья и офисов для 14 тыс. жителей и 45 тыс. рабочих мест, а также объекты инфраструктуры и культуры.
Мировой опыт мог бы пригодиться и российским инвесторам.
Анжелина Штимм