Павел Никифоров, Наталья Бурковская Все статьи автора
21 июня 2018, 00:40 3696

Горячий июнь 2018–го. Важные изменения для рынка недвижимости

Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев
Фото: ТАСС

Начало строительного лета оказалось богато на самые разные события. С приходом нового профильного министра стало понятно, что власти намерены в ближайшие годы прикрыть ставшую привычной долевку. Сбербанк же, напротив, порадовал снижением ипотечной ставки до 6,7%. "ДП" постарался разобраться, что из июньских событий наиболее важно для рынка.

Государственная дума рассматривает очередную порцию поправок к злосчастному 214–ФЗ. Но, к какому бы итогу ни пришли депутаты, у девелоперов отмена долевого строительства находится в стадии принятия.

Предпоследний герой. Московский девелопер застроит предпоследний свободный участок на Крестовском острове

Предпоследний герой. Московский девелопер застроит предпоследний свободный участок на Крестовском острове

20757
Наталья Бурковская, Павел Никифоров

Год на обездоливание

Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства — это шаг к более цивилизованному рынку, считают они. Но дальше начинаются вопросы, главный из которых — состояние российской экономики и покупательной способности. "Понятно, что строительство при отмене долевки станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно дискутировать, но то, что оно произойдет, — факт. Насколько эта плата за риск целесообразна — каждый покупатель должен ответить для себя сам", — говорит Дмитрий Михалев из "СПб реновации".

Новая поправка, меняющая правила игры с 1 июля 2019 года, может серьезно изменить тот сценарий, с которым строители жили последние полгода. "По сути, она перечеркивает и делает бессмысленным судорожное затаривание земельных банков, которое мы наблюдали на рынке, особенно в исполнении крупных игроков. Ощущение, что государство действует хоть и не очень продуманно и последовательно, зато очень принципиально", — уверен Василий Селиванов, руководитель холдинга LEGENDA.

Сегодня в структуре финансирования проектов собственные средства компании–застройщика составляют 10–20%. За счет банковских кредитов закрывается от 30 до 60%, остальные 30–40% — авансовые платежи дольщиков. Последнюю часть этой структуры финансирования застройщикам предлагается взять на себя — либо в виде собственных средств, либо в виде банковского финансирования.

Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС", полагает, что в поправках к ФЗ–214 ничего глобально страшного нет. "Уверен, что все проекты крупных застройщиков будут достроены, быстрее или медленнее. Мы, например, 4 года назад приняли решение уменьшить темпы строительства. Рынок всех поправит. Нельзя сказать, что уйдут мелкие компании, а останутся только крупные. Останутся крепкие компании, которые смогут приспособиться к новым условиям, те, кому доверяет покупатель, соответственно, через некоторое время будут доверять и банки. Серьезные изменения всегда приводят к краткосрочной дестабилизации рынка, а потом все приходит в норму", — говорит он.

И снова стагнация

Третий — лишний: практика споров между владельцами недвижимости и риелторами

Третий — лишний: практика споров между владельцами недвижимости и риелторами

27278
Павел Никифоров, Павел Горошков

Более категоричен Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО "Строительный трест", который считает, что нас ожидает стагнация всего строительного рынка.

"Ужесточение требований к застройщикам неизбежно приведет к снижению объемов строительства, сокращению предложения и падению спроса. Прекратят работать десятки компаний, которые всегда исполняли свои обязательства перед покупателями. К тому же всю отрасль ждет жесткий контроль со стороны нескольких банков: обязанность открывать счета в отношении каждого разрешения на строительство, множество ограничений, связанных с использованием средств на этих счетах, а также привлечение средств дольщиков исключительно через счета эскроу", — опасается он.

Ко всему прочему, это может стать прецедентом, когда закон имеет обратную силу и его требования распространятся на объекты, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года.

"Каждый застройщик будет выбирать свой сценарий: кто–то подумает о качестве и перспективах продаж тех проектов, которые были куплены в пылу ажиотажа и на которые были получены разрешения. Скорее всего, часть из них отсеется, потому что по старым правилам до 1 июля следующего года продать их не удастся, — считает Василий Селиванов. — Другие игроки будут рисковать и выводить проекты, руководствуясь надеждой, что они успеют напродавать до вступления ограничений, а дальше "как–нибудь разберутся". В этом случае для них неизбежна политика жесткого демпинга в продажах. Но тогда возникают большие сомнения в возможности достроить объекты до конца, так как себестоимость строительства будет расти, а банки не будут спешить кредитовать сомнительные проекты с ранними распродажами".

По прогнозам Сергея Ярошенко, потребуется года два, чтобы притереться, понять, как работать в новых условиях и привлекать проектное финансирование.

В целом, по словам экспертов, пока прогнозировать последствия для рынка сложно, так как мало вводных данных. Но точно известно, что скоро на стоимости квадратного метра обязательно отразится увеличение с 1 января 2019 года взносов застройщиков в компенсационный фонд по вновь заключаемым договорам долевого участия с 1,2 до 6%. На аналогичную сумму, скорее всего, подорожает и жилье.

Ставкопадение

Снизить негативные последствия от нововведений сможет доступная ипотека. Своеобразный пряник к кнуту № 214 строительному сообществу преподнес Сбербанк, снизивший ставку по ипотеке до 6,7%.

По данным ДОМ.РФ, рост ипотечного рынка в мае продолжился, было выдано кредитов на 250 млрд рублей. За 4 месяца выдано 831,3 млрд рублей, что на 77% больше, чем в аналогичном периоде 2017 года. Средняя ставка по ипотеке на новостройки снизилась до 9,43%.

Василий Селиванов считает, что стимулирование ипотеки и компенсации ставки — это реальные рыночные инструменты, а не просто адресная помощь. "Снижение ставки для семей с детьми до 6% — очень позитивный шаг. Стоит понимать, что программа рассчитана на семейные, большие квартиры, поэтому позитивный эффект увидят не экономкомплексы, состоящие из студий и маленьких однушек, а качественные проекты. Так будет регулироваться предложение", — поясняет глава холдинга LEGENDA.

"Низкая ставка по ипотеке сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к первичке на том же уровне, который был во время долевого строительства. Сказать, как будет выглядеть рынок стройки к 2020 году, сложно, но могу предположить, что из–за снижения ипотечной ставки могут снизиться продажи вторичной недвижимости, так как высокая конкуренция на рынке новостроек породила более выгодные предложения для покупателей", — говорит исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников. "Снижение ставок на 1% делает жилье более доступным и увеличивает спрос на 5–7%", — подсчитала Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Сергей Ярошенко также рассчитывает на высокий спрос, связывая это со снижением ипотечных ставок в целом. Если раньше доля ипотечных покупателей ГК "КВС" занимала до 50%, сейчас это 60–70%. "Государство в каком–то смысле стимулирует рынок. В результате покупательная способность повысилась. А снижение ипотечной ставки Сбербанка на первичное жилье позволит сделать квартиры в новостройках еще доступнее для клиента".

Беслан Берсиров полагает, что снижение ипотечной ставки Сбербанка на уровне 6,7% действенно лишь для ограниченного круга застройщиков, которые сами ее субсидируют. "Вряд ли она окажет существенное влияние на общий уровень спроса. Реальные ипотечные ставки, по которым сегодня проходит большинство сделок с недвижимостью, находятся в диапазоне от 8,9 до 9,5%", — говорит эксперт.

Перекрыть авансовые платежи дольщиков за счет собственных средств практически невозможно. Для этого придется увеличить размер вложений собственного капитала в 3 раза. Поэтому застройщики будут обращаться за средствами в банки. Дальнейшее будет зависеть от политики самих банков: во–первых, от того, насколько у самих банков хватит средств, во–вторых, от того, насколько они будут готовы принимать на себя строительные риски. Скорее всего, эти риски они будут закладывать в стоимость кредитов и в целом предъявлять более серьезные требования к застройщикам. Поэтому далеко не все компании смогут получить финансирование. Как следствие — часть застройщиков будет вынуждена уйти с рынка. Тренд на укрупнение компаний есть уже сегодня, и он, очевидно, продолжится.
Алексей Ефремов
вице–президент по финансам и экономике группы RBI
Один из наиболее мрачных прогнозов: из 200 действующих компаний на рынке останется только 10%. Таким образом, нас ждет эффект домино: рост цен на жилье вызовет падение спроса, банки потеряют часть выгодных клиентов–ипотечников. Не все застройщики смогут потянуть столь серьезные долговые обязательства и в итоге перейдут под контроль банков, которым придется создавать стройфирмы и достраивать жилье.
Арсений Васильев
Генеральный Директор ГК "УНИСТО Петросталь"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама