Редакция Все статьи автора
18 мая 2017, 00:07 46556

Совладельцам завода "Светлана" удалось перевести территорию под жилую застройку

Компании «Евроинвест» Андрея Березина (слева) и Юрия Васильева (справа) вместе с другими совладельцами завода «Светлана» удалось перевести территорию под жилую застройку, что увеличит стоимость земли в 2 раза.
Компании «Евроинвест» Андрея Березина (слева) и Юрия Васильева (справа) вместе с другими совладельцами завода «Светлана» удалось перевести территорию под жилую застройку, что увеличит стоимость земли в 2 раза.

Совладельцы завода "Светлана", занимающего 46 га на пр. Энгельса, завершили подготовку к реновации территории. Им удалось перевести площадку под жилую застройку, что увеличит стоимость земли предприятия в 2 раза.

Комиссия по землепользованию и застройке под председательством вице–губернатора Игоря Албина в конце прошлой недели одобрила перевод почти всей территории завода "Светлана" на проспекте Энгельса под жилищную застройку. Причем жилье станет не условным, а основным видом использования этой территории. После того как КГА выпустит соответствующее постановление, стоимость этой земли, которая сейчас оценивается в 5–7 млрд рублей, может вырасти в 2 раза. Так что совладельцев "Светланы", в числе которых компания "Евроинвест", известный бизнесмен Феликс Длин, а также семья авторитетного предпринимателя Владимира Голубева, ждет хорошая прибыль.

Владельцы Масложирового комбината хотят сделать из него технопарк

Владельцы Масложирового комбината хотят сделать из него технопарк

627
Ольга Мягченко, Александр Сологуб

Голосовали за и против

Комиссия по землепользованию и застройке, где обсуждался вопрос о переводе 33 из 46 га территории завода "Светлана" в зону ТД1–1, которая делает жилищную застройку основным видом ее использования, состоялась в прошлую пятницу.

Как рассказали "ДП" участники комиссии, было принято положительное решение, хотя несколько членов комиссии выступили против. "Я голосовал против, и Оксана Дмитриева тоже. Но в итоге ее приняли в пользу инвестора. Говорили, будто поправка эта согласована с комитетом по промышленной политике. А на оставшихся в квартале промышленных участках будет реализован какой–то оборонный проект. Но никаких обосновывающих материалов не было", — рассказал член комиссии Алексей Ковалев. "Я тоже был против. Дело в том, что новое зонирование позволяет просто застроить все жильем, не получая никаких дополнительных согласований, и, соответственно, не вкладываться в развитие. Можно просто продать землю, причем продать ее дороже прежнего", — переживает член комиссии градозащитник Александр Карпов.

При этом председатель КГА Владимир Григорьев заявил "ДП", что никакого серьезного изменения зонирования территории завода "Светлана" по отношению к тому, что было указано в генеральном плане, в результате решения комиссии не произойдет.

А глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин заверил, что промышленное производство в этом квартале будет сохранено.

"Сейчас предприятие находится в сложной экономической ситуации. На его сохранение и развитие собственник планирует пустить деньги от продажи переведенной под жилье земли. А вопрос с санитарно–защитными зонами вокруг производства в жилом районе обещают решить, отделив жилые дома от заводских корпусов деловой зоной", — уточнил он.

Чиновники приступили к ревизии: около 25% петербургских промышленников могут лишиться своих земель

Чиновники приступили к ревизии: около 25% петербургских промышленников могут лишиться своих земель

39210
Ольга Мягченко, Александр Сологуб

Все ради модернизации

Заводу "Светлана" принадлежит 46 га на пересечении проспекта Энгельса и Светлановского проспекта. Но сейчас предприятие, которое выпускает лампы для радиопередатчиков, микроволновые устройства для радиолокаторов и светодиоды, использует меньше половины своей территории (по генплану, промышленными в квартале остаются три участка общей площадью около 9 га, и их изменение назначения окружающих территорий не коснется).

Старые корпуса завода активно сдаются в аренду под разные виды бизнеса. Согласно данным отчетности предприятия, от сдачи в аренду участков и зданий "Светлана" в прошлом году получила 0,94 млрд рублей — это три четверти ее годовой выручки, составившей за год 1,2 млрд рублей (причем по сравнению с 2015 годом выручка упала на 67 млн рублей).

Судя по всему, акционеров предприятия эта ситуация не устраивает.

Еще в 2014 году Смольный по просьбе "Светланы" перевел 33 га его территории из промышленной зоны в деловую (для участка была установлена зона ТД1–2_2, разрешающая строительство жилья на 50% территории). Теперь ее переводят под жилье полностью.

Как пояснил "ДП" гендиректор ПАО "Светлана" Никита Гладков, смена назначения этой территории даст предприятию возможность в перспективе некоторую часть земли (площадь, по его словам, пока даже не обсуждалась) использовать под жилую застройку. А вырученные деньги направить на покрытие части инвестиций в объеме 3 млрд рублей, которые уже вложены в модернизацию.

"Но если в перспективе что–то и будет продано, то только недострой или не используемая под производство недвижимость, которая с советских времен так и стоит мертвым грузом, лишь отнимая у предприятия средства на свое содержание", — уверяет Никита Гладков.

Вдвое дороже

Участники рынка считают, что продажа этой территории станет логичным завершением многоходовки со сменой зонирования. Тем более что в составе акционеров "Светланы" несколько лет присутствуют известные в Петербурге застройщики и девелоперы (см. "Бенефициары..."), в том числе совладельцы компании "Евроинвест" — одного из крупнейших ленд-лордов региона.

"Рыночная стоимость участка "Светланы" с учетом того, что основным видом разрешенного использования будет жилье, составит 8–10 млрд рублей. Это на 30% выше, чем до положительного заключения комиссии", — считает заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт–Петербурге Анна Сигалова.

В холдинге AAG оценивают разницу в стоимости земли еще выше. "С учетом согласованной документации и перевода она будет стоить 10–12 млрд рублей. А сейчас мы ее оцениваем в 2 раза дешевле", — говорит Евгений Кулагин, руководитель департамента A–Invest (входит в холдинг AAG).

По мнению Анны Сигаловой, общая площадь жилья на переведенном участке может достигнуть 500 тыс. м2.

"С учетом такого внушительного объема застройки оставшиеся промышленными пятна площадью 9 га представляют интерес для редевелопмента и размещения объектов коммерческой недвижимости, а также апартаментов", — говорит она.

А гендиректор ГК "Доверие" Дмитрий Панов напомнил, что большой объем жилья потребует возведения дополнительных социальных объектов, что несколько снизит плотность застройки.

"Тем не менее жилые проекты в Выборгском районе будут ликвидны. Стартовая цена на них может составить 110–120 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от класса проекта", — считает Дмитрий Панов.

Медленный процесс

За 2016 год редевелопменту в Петербурге, по данным компании "Петерлэнд", подвергли 851 га (14% от общей площади промышленного пояса города, который составляет 6,5 тыс. га).

"Промышленные территории вовлекаются в оборот со скоростью 1–4% в год", — говорит генеральный директор компании "Петерлэнд" Юрий Зарецкий.

Процесс мог бы идти быстрее, но его тормозят перемены в градостроительном законодательстве.

"Мы не успеваем приспособиться к этим изменениям. Не можем планировать проекты. Во всем мире девелоперам дается переходный период. А у нас все меняется в один день. И бизнес просто ставят перед фактом", — согласен один из девелоперов.

Авторы: Наталья Ковтун, Надежда Федорова, Александра Конфисахор, Мария Тирская, Артемий Анин

Земли "Светланы" можно продать по 20–30 тыс. рублей за 1 м2 улучшений. Это обжитой район с готовой социальной, дорожной и инженерной инфраструктурой, что серьезно облегчает жизнь строительным компаниям. Например, в тех же Шушарах все приходится строить с нуля. Но на покупку большого участка земли вряд ли у кого–то сейчас найдутся деньги. Так что, скорее всего, девелопер сделает проект планировки территории сам и продаст его небольшими лотами пулу строительных компаний. Это позволит сразу получить деньги, ускорить сроки освоения участка и повысить качество застройки.
Аркадий Скоров
Генеральный Директор "Ск Дальпитерстрой"
У редевелопмента промышленных территорий своя специфика. Вначале невозможно установить наличие всех санитарных зон, влияющих на развитие проекта. Более того, в ходе реализации эти зоны могут меняться. Еще одна проблема — неизвестно экологическое состояние площадки, что может повлечь за собой затраты на рекультивацию земли. Также надо учитывать возможное наличие на таких участках стратегически важных объектов — бомбоубежищ, котельных, включенных в стратегические программы города, и т. д. Наконец, часто встают проблемы сохранения имеющихся на площадке мощностей для использования в новом проекте.
Мария Скобелева
начальник управления развития и управления активами "БФА–Девелопмент"
Новости партнеров
Реклама