Артемий Анин Все статьи автора
12 октября 2016, 23:32 2813

Не идут на уступки

Дольщики все реже продают строящиеся квартиры по переуступке прав. Это значит, что люди перестали покупать жилье с инвестиционными целями.

Количество продаж новостроек по переуступкам сокращается — если в "тучные" годы их доля доходила до 20%, то сейчас не превышает 5–7%. Эксперты говорят, что это связано с резким падением доходности инвестиционных покупок на первичном рынке Петербурга.

Нужное жилье в нужном доме

Для покупателей переуступка — едва ли не единственный шанс купить нужное жилье в нужном доме с минимальным риском и по цене ниже, чем у застройщика, так как на завершающем этапе строительства все интересные квартиры распроданы.

Сделка по переуступке оформляется договором цессии, который подразумевает передачу от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Дольщик в данном случае выступает цедентом, а лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве, — цессионарием. "Переуступка — это чаще всего заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

По данным E3 Group, около 80% предложения квартир по переуступке поступают на рынок от инвесторов. Остальные 20% — это квартиры людей, по различным причинам изменивших решение о покупке, например по причине утраты возможности выплачивать ипотечный кредит.

Более 75% инвесторов на рынке первичной недвижимости Петербурга предпочитают перепродавать приобретенные объекты до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, то есть без оформления права собственности. "Безусловно, продажа готового жилья в сданном доме с точки зрения инвестиционного дохода для инвестора чаще всего более выгодна. Однако в этом случае процесс займет значительно больше времени, а, как известно, время — это деньги. Поэтому интерес инвесторов к продаже квартир по переуступке очень высок", — комментирует Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group.

"Продавцы–инвесторы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли, ведь они ограничены по времени. Поэтому покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять 3–7% стоимости квартиры", — считает Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С. Э. Р.".

Обычно, если у застройщика еще остались квартиры того же типа, переуступка идет с дисконтом. Впрочем, как говорят застройщики, реальных цен они не знают, так как это внутреннее дело договаривающихся сторон.

Минимальный разрыв

Как говорят юристы, по № 214–ФЗ договор переуступки заключается в письменном виде с обязательной государственной регистрацией.

"В принципе застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом не прошел государственную регистрацию. Поэтому стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию–застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику", — говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург".

За согласование документов застройщик обычно берет комиссию в размере около 1% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия.

Впрочем, как говорят участники рынка, сейчас количество переуступок уменьшается. Главная причина — уменьшающийся разрыв между ценой на котловане и при сдаче. Если в 2010–2012 годах нормальным считался рост стоимости квартиры 50–70%, а в отдельных случаях инвесторы могли увеличить свои инвестиции в 2,5 раза (таков, например, был рост стоимости жилья в проекте "Gusi–Лебеди"), то сейчас рост не превышает 15–25%. Если разделить это на срок инвестиций — 2–3 года, получается доходность чуть выше процентов по банковским депозитам.

"За последнее время количество переуступок в нашей компании значительно снизилось. Это связано с тем, что с 2015 года цены на квартиры в домах "Строительного треста" практически не менялись или рост был минимален, что значительно сократило количество инвесторов, зарабатывающих на переуступках", — подтверждает Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".

"У нас переуступок практически нет. За все это время была только одна — между родственниками. Никто не хочет продавать — все хотят жить или сдавать", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.

В "Главстрое–СПб" также констатируют, что доля сделок по переуступке стала несущественна.

Число переуступок возрастает непосредственно перед вводом объекта в эксплуатацию, когда в игру вступают дольщики, которые покупали квартиру в инвестиционных целях. Хотя в ЖК "Лондон Парк" мы сейчас наблюдаем обратный процесс. Количество переуступок там резко сокращается, несмотря на высокую степень готовности объекта. Раньше они в основном были связаны с задержкой сроков сдачи. А сейчас, когда комплекс уже построен и готовится к вводу в эксплуатацию, многие дольщики отказываются от планов переуступить квартиру, так как покупали ее для себя.
Надежда Калашникова
Надежда Калашникова
директор по развитию "Л1"
На нашем объекте за последнее время количество переуступок действительно увеличилось. Это, скорее, связано не с тем, что дольщикам стало трудно исполнять свои обязательства, а с тем, что на рынок выходит несколько волн инвесторов, которые совершали покупки 2–3 года назад в связи с нестабильностью курса рубля. Сейчас дома, в которых находятся эти квартиры, идут под сдачу, а значит, пришло время фиксировать прибыль, чтобы не попасть под налогообложение. Полагаю, что доля переуступок будет сокращаться, так как количество инвесторов за последний год резко снизилось.
Павел Бурцев
коммерческий директор ЗАО "Ойкумена"
Новости партнеров
Реклама