В 2015 году продажи девелоперов в Петербурге могут рухнуть в 1,5 раза

На этот год девелоперы обсуждают два возможных сценария развития ситуации на рынке недвижимости — оптимистичный и жесткий. В первом варианте они рассчитывают на сокращение спроса на жилье в пределах 20–30%. В этом случае по итогам года девелоперами будет продано 3–3,5 млн м2 жилья против 5,16 млн годом ранее, а выведено на рынок 2,5–3 млн м2 против 5,65 млн в 2014 году. При таком развитии ситуации застройщикам придется более жестко конкурировать за покупателя. Особенно трудно будет небольшим компаниям.

В рамках второго, более жесткого сценария на фоне снижения доступности ипотеки застройщики ожидают падения спроса в 2 раза к прошлогоднему уровню. Вывод новых проектов в этом случае существенно уменьшится или будет отложен, а себестоимость строительства жилых комплексов в активной фазе увеличится на 10–25%. Строительство объектов, которые находятся на начальной стадии и возводятся в отдаленных районах, может быть заморожено. При этом высока вероятность, что мелкие застройщики вообще покинут рынок. В этом случае по итогам года девелоперы прогнозируют продажи жилья на уровне 2 млн м2, а вывод новых проектов — на уровне 1,5–2 млн м2.

"Опыт преодоления прошлых кризисов научил профессиональных девелоперов гибко управлять объемами предложения, в случае необходимости откладывая новые, еще не начатые проекты, до лучших времен. В ближайший год многие их них сосредоточатся на завершении уже начатых строек", — уверен генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин.

Спрос и благосостояние

Сокращение спроса, по мнению экспертов, может коснуться прежде всего проектов класса бизнес, как самых уязвимых в кризис. "Средний класс у нас стремится к вымиранию", — поясняет председатель совета директоров "Лидер Групп" Александр Рассудов. Возможна коррекция продаж и в сегменте массового спроса.

"Если ориентироваться на прошлый кризис, то в категории жилья экономкласса снижение спроса будет примерно на 30%", — говорит руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов. А спрос на элитное жилье, по прогнозу экспертов, будет стабилен. "Примерно 50% сделок в этом сегменте — инвестиционные (в других сегментах их доля 10–15%. — Ред.)", — поясняет коммерческий директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс" Борис Каптелов.

"Ситуация со спросом в 2015 году будет отличаться для каждого проекта и будет зависеть от застройщика: его репутации и опыта. В наилучшей ситуации окажутся крупные компании, сдающие свои объекты в срок", — говорит Олег Пашин.

"Наибольшим спросом будут пользоваться готовые объекты — 90% и более — как из–за опасений покупателей по поводу задержек строительства, так и по причине ужесточения условий по ипотеке. Что касается жилья "на нуле", то здесь спрос будут определяться совокупностью всех параметров: ценой, заявленными сроками, формой реализации квартир, гибкостью рассрочек и др. И пренебрежение хотя бы одним из параметров тут же может негативно отразиться на объемах продаж", — говорит Александр Рассудов.

Отложенные инициативы

На данный момент в Петербурге и ближайших окрестностях, по данным аналитиков, заявлены проекты общей площадью около 10 млн м2. Но значительная их часть находится на начальной стадии строительства или еще не стартовала. По данным NAI Becar, в этом году застройщики должны вывести на рынок более 20 знаковых проектов жилых комплексов, расположенных преимущественно в районах Кудрово, Девяткино, а также около станций метро "Пионерская" и "Лесная". Самые крупные стройки, которые должны стартовать в 2015 году, — это проект "Планетоград" на Пулковских высотах от Setl City, а также проект "Галактика" на 0,68 млн м2 от "Эталон–ЛенСпецСМУ". Разумеется, они стартуют не единым фронтом, а очередями.

О планах начать в конце 2015 года масштабные проекты сообщали также ГК "ЦДС" (проект "Нева–сити" в Новосаратовке на 4,6 млн м2), "ЛСР, Недвижимость — СЗ" (бывшая территория аэропорта Ржевка, где будет 1,1 млн м2 жилья) и "Лидер Групп" (проект в Шушарах на 1,1 млн м2 жилья). Но эти девелоперы уже сообщили о переносе старта проектов на более поздний срок. Основная причина — текущая экономическая ситуация.

"Так что в 2015 году на рынок в основном будут выходить не новые проекты, а новые очереди уже запущенных строек. В общей сложности на них придется порядка 1,4 млн м2 жилья", — говорят эксперты АН "Итака". "Застройщики будут делать все, чтобы спрос не отставал от предложения. Иначе цены на недвижимость начнут падать. А это не в их интересах", — добавляет начальник отдела продаж УК Docklands Екатерина Запорожченко.

Хрупкая стабильность

Итоги работы рынка недвижимости Петербурга в I квартале свидетельствуют: ситуация стабильна. Спрос на квартиры оказался на уровне аналогичных периодов прошлого года. Во многом благодаря запуску программ господдержки ипотеки.

"Покупателям по–прежнему интересно строящееся жилье. Потребность в решении жилищного вопроса для большинства из них остается ключевой", — говорит Олег Пашин. Цены на недвижимость с начала года, по данным "Петербургской недвижимости", выросли на 2% И дальше, по прогнозу экспертов, будут расти в пределах официальной инфляции. "Чудес не бывает. Ведь растут себестоимость строительства (с начала года стоимость некоторых материалов выросла на 50%, а цена подряда подорожала на 25%) и стоимость денег для самих девелоперов", — поясняет гендиректор ГК "С. Э. Р." Павел Белоусов.

"Цены регулирует рынок, и снижаться они не будут. А рост себестоимости обернется для застройщиков снижением маржи. До кризиса она составляла 20–25%, а к концу этого года упадет, наверное, до 15%", — прогнозирует гендиректор компании "Навис" Александр Львович.

Снижение цен, по мнению самих застройщиков, возможно только в проектах с какими–то трудностями. "Строительное сообщество всерьез беспокоит возможность появления на рынке стихийных предложений о продаже жилья по бросовым ценам от небольших компаний. Покупателям стоит помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке", — заключил Алексей Белоусов из Объединения строителей Петербурга.