10:2318 марта 2015
Гендиректор компании Setl City Илья Еременко рассказал "ДП", чем нынешний кризис отличается от того, что рынок пережил 5 лет назад, почему жилье становится все интереснее для инвесторов, а также о переменах в настроении лендлордов и планах компании по покорению Москвы.
Илья Анатольевич, согласно статистике, прошлый год побил все рекорды ввода и продаж жилья. Но многих застройщиков эта ситуация не обрадовала. Почему?
— Потому что рынку недвижимости нужны не рекорды, а стабильность. Прошлый год был очень неудобный в плане перегибов спроса. Было два никому не нужных всплеска покупательского ажиотажа — в марте и декабре. Народ сметал все. Отделы продаж работали сутки напролет. Но мы–то понимаем, что квартира, купленная на волне ажиотажа вчера, — это потерянный спрос завтрашнего дня. Спрос, который застройщики закладывали в своих долгосрочных стратегиях, понимая, что потребность людей в квартире — это не спонтанная ситуация.
Значит, будет провал спроса в этом году?
— Если честно, я его ожидал. Но — не случилось. По итогам первых 2 месяцев ситуация стабильная. У людей достаточно денег, которые они продолжают тратить на покупку жилья. У кого–то подходят к концу сроки валютных депозитов, в которые ранее были вложены сбережения, и созревает потребность в квартире. Поэтому спрос на рынке снизился по отношению к декабрьскому ажиотажу не сильно, а к январю прошлого года — не более чем на 10%.
Читайте также:
Почему кризис — это время больших возможностей
Понятно, что экономическая ситуация ухудшилась: ежемесячно стоимость сбережений, которые могут быть потрачены на приобретение жилья, снижается. Люди нервничают, разрываясь между опасением потерять деньги и желанием сэкономить. Однако хочется надеяться, эти настроения не будут продолжительными.
Вырастут ли цены?
— Известный факт: чтобы цена на жилье не была высокая, нужно строить больше. Иначе спрос догоняет предложение и цена идет вверх. Мы все это не раз проходили. Во втором полугодии этого года нас ждет сужение предложения на 20–25%. Застройщики будут осторожнее выводить на рынок новые дома, многие стройки отложат. Как результат — цены пойдут вверх. Вероятнее всего, к концу 2015 года.
Дорожать в первую очередь будут ликвидные проекты высокой степени готовности. Хотя бы потому, что там квартиры кончатся в первую очередь. Цены в проектах будут больше расслаиваться на "нуле" и на "финише".
А каково расслоение сейчас?
— До сих пор вилка составляла около 25%. На этой разнице инвесторы (их у нас около 15% от общего числа покупателей) и зарабатывали. Теперь разница может увеличиться до 35%. И рынок, как ни странно, станет еще более привлекательным для таких клиентов.
Конечно, люди будут более тщательно выбирать застройщика, особенно при покупке квартиры на начальной стадии строительства. Большое внимание будет уделяться репутации и финансовой стабильности. Кстати, благодаря репутации мы практически не ощутили прошлого кризиса. В самый тяжелый период у нас был спад продаж процентов на шестнадцать на полгода. Но спрос быстро восстановился, поскольку мы строили, не снижая темпов, и четко выполняли свои обязательства перед клиентами.
В этот раз тоже можем потерять 20%. Это не прогноз, а пока только опасение. Возможно, все будет мягче и быстрее, чем 5 лет назад. Поскольку ситуация на рынке более ожидаемая.
Многие застройщики тем не менее корректируют планы по новым проектам…
— Мы, возможно, тоже придержим вывод на рынок новых очередей. Те же компании, которые столкнутся с проблемами проектного финансирования, наверное, просто не смогут ничего начать. Они будут либо ждать, либо перепродавать.
Я предвижу рост предложений о продаже земельных участков к концу года. И хотя у нас большой земельный банк — на 6,5 млн м2, — но в каких–то интересных местах и на льготных условиях купить землю не откажемся.
Но, видимо, не будем торопиться со сроками вывода купленных проектов. На земельном рынке настает время покупателя. Это тоже тренд.
Собственники земли становятся сговорчивее?
— Продажа земли — это вопрос исключительно их стратегии. И многие готовы ждать покупателя годами. Но позиция большинства действительно смягчилась, стала более "переговорная".
Плюс существует готовность фиксировать цены на участки в рублях. У нас есть несколько сделок в переговорах. Но они еще не закрыты.
А деньги на пополнение земельного банка уже зарезервированы?
— Практически весь наш банк не обременен денежными обязательствами. Стоимость участков либо выплачена, либо это партнерские отношения. А кредитование компании чисто оперативное. Ситуация в этом плане совершенно иная, чем в 2008 году. Мы принципиально не уходим глубоко в кредитование, поскольку превыше всего ценим финансовую устойчивость компании.
Есть у вас кредиты в валюте?
— Нет. Только рублевые. Но и их без надобности не берем, хотя банки готовы предоставлять нам проектное финансирование.
Издержки в кризис как–то снижать планируете? Некоторые ваши коллеги говорят, например, о грядущем сокращении персонала…
— Мы в этом году введем в эксплуатацию 550 тыс. м2 жилья (в 2014 году было столько же. — Ред.). При стабильном и высоком темпе строительства нет смысла сокращать кого–то из сотрудников. Напротив, у нас есть даже дефицит руководящих и линейных специалистов, службы технадзора.
Но системные изменения в компании будут. Мы формируем дирекцию генподряда и проектную архитектурную группу. В них будет 15 и 50 человек соответственно. С их помощью строить будем дешевле, главное, быстрее, но не за счет качества, а за счет более эффективного управления процессами. Работа этих подразделений, с учетом больших объемов строительства, может в перспективе дать компании до 10% экономии себестоимости.
Новые проекты в этом году запускать будете?
— Скорее, будем развивать текущие стройки. В прошлом году мы запустили почти все, что собирались. В работе 17 проектов на 1,4 млн м2 жилья. Больше трети площадей сдадим в этом году.
В Кудрово свое присутствие будете усиливать?
— У нас хорошие партнерские отношения с собственниками земли в этом районе. В принципе планируем докупать участки и расширять стройку. Но не торопимся. Там и так большой объем работы. В этом году завершаем квартал "Вена" на 16 жилых домов. Строим квартал "Лондон" на 28 домов. Первый дом сдаем этой весной. А завершить весь проект планируем в 2018 году.
Ходили разговоры, что со временем на территорию вашего проекта в Кудрово может переехать администрация Ленобласти. Тема еще актуальна?
— Она давно не возникала. Хотя это вопрос скорее к администрации Ленобласти.
Вы будете строить за свой счет в Кудрово не только социальную инфраструктуру, но и дороги. Почему согласились?
— Мы комплексно подходим к вопросам благоустройства наших проектов. От этого зависит, как люди впоследствии будут здесь жить. Прорабатываем все — начиная от дорог и социальной инфраструктуры и заканчивая красивыми детскими площадками, рекреационными зонами, оснащением подъездов и дворов. У нас действуют собственные стандарты оснащения жилых комплексов, задача которых не только и не столько соблюдение нормативов, сколько удовлетворение реальных потребностей людей в комфорте. И дороги — одна из таких потребностей.
Какие именно дороги вы строите?
— Совместно с другими застройщиками мы занимаемся в Кудрово пробивкой Центральной ул. до Мурманского шоссе и выездом в Невский район. Участвуем в финансировании предпроектных проработок и строительстве.
В Мурино совместно с "Евроинвестом" и другими застройщиками финансируем проектирование развязки КАД с автодорогой Санкт–Петербург — Матокса. Строим дорогу, соединяющую новые кварталы со станцией метро и Северным вокзалом.
Все это, конечно, дорого — десятки миллионов рублей. Надеюсь все–таки на внешнее финансирование в будущем — из федерального или регионального бюджетов. В ухудшающихся экономических условиях невозможно застройщику все тянуть самому.
Как развивается проект жилого комплекса на пр. Энергетиков (территория бывшего ПО "Баррикада")?
— Уже отлили первые этажи. Наш партнер — "Группа ЛСР" — вскоре начнет монтаж своих панелей. Сдадим по плану — в 2016 году.
Другие промышленные территории под редевелопмент рассматриваете?
— Конечно. Хотя вопрос вывода промпредприятий неоднозначный. Ясно, что не все из них занимаются ударным производством. Но у нас есть примеры удачной передислокации: тот же завод "Редан" выведен с Приморского пр., завод электрических подстанций переведен с Малого пр. В.О. на окраину города, где собственникам удалось построить большое современное производство.
Единого для всех рецепта не существует. В каждом случае необходимо заново находить и проходить очень непростые пути. Сложная тема.
А как вам идея Смольного сделать новые проекты комплексного освоения территорий в городе малоэтажными? Готова ли компания к работе в таком формате?
— У нас есть проекты, отвечающие этому формату. Например, проект "Планетоград" на Пулковском шоссе, в который мы вошли в прошлом году. Там наши партнеры — "Моргал Инвестментс" — владеют 240 га. Мы будем развивать проект как застройщик и девелопер.
Себестоимость квадратного метра при строительстве малоэтажных домов в текущих условиях, со всеми нагрузками, со строительством всей инфраструктуры, выше, чем многоэтажных. Не все проекты такого плана могут быть рентабельны.
В "Планетограде" рентабельность находится на невысоком уровне. Хотя логика понятна — понизить плотность населения в новой застройке и повысить качество среды. Но над качеством среды проживания мы работаем в каждом проекте, независимо от этажности. И не все любят жить на низких этажах. У людей должен оставаться выбор.
Закончилась ли дискуссия застройщиков и Смольного по поводу социальной инфраструктуры?
— Нет. Кроме серьезной нагрузки на себестоимость в каждой такой истории мы имеем двойное налогообложение. Застройщики находят понимание в этом вопросе со стороны городских властей. Но на федеральном уровне пока никаких мер не приняли.
Вы собирались выходить на рынок столичного региона. Планы в силе?
— Да. В прошлом году собирались приобрести там первый участок под застройку. Но получилось, что быстрее набрали более интересный с экономической точки зрения земельный банк в Петербурге. И пока будем осваивать его. Москва из графика не уходит. Но брать там землю впрок не хотим. Выйдем, когда уменьшим произведенный задел в Санкт–Петербурге.
Другие регионы рассматриваете?
— Калининград. Уже несколько лет строим там по 30 тыс. м2 жилья в год. И сейчас запускаем новые проекты такого же масштаба. Строить больше смысла нет. Это небольшой регион. Спрос на жилье там ограничен.
Вы планировали активнее строить коммерческую недвижимость. Не передумали?
— Мы построили Setl Center на пл. Конституции и распродали его лотами. Есть офисный корпус и в составе проекта Riverside. Но другие проекты пока не планируем. Неинтересная рыночная ситуация. И стратегически не наш сегмент. Ключевые наши направления сегодня — комплексное освоение территорий и интересные жилые проекты высокого класса в центре города.
О компании
Setl City
> Работает на рынке с 1994 года. Реализует проекты жилой и коммерческой недвижимости в Петербурге, Ленобласти и Калининграде.
> Общая площадь проектов в различных стадиях подготовки и реализации — более 6 млн м2.
> Компания входит в Setl Group — российский инвестиционный холдинг, работающий в России и за рубежом. Председатель совета директоров — Максим Шубарев (156–й в рейтинге "ДП" "Петербургские миллиардеры — 2014", состояние — 14,9 млрд рублей).
Биография
Илья Еременко
> Родился в 1974 году. Окончил СПбГТУ по специальности "экономика и управление на предприятии".
> В 1994 году начал работу в корпорации "Петербургская недвижимость" (холдинг Setl Group) на должности менеджера по продажам.
> В 2010 году назначен на должность вице–президента холдинга Setl Group и генерального директора девелоперской компании Setl City.
> Доля Еременко в бизнесе Setl Group — 6%.
