Несмотря на уверенный рост предложений в Ломоносовском и Гатчинском районах, Всеволожский район остается наиболее интересным местом для загородного девелопмента. Его популярность у застройщиков и покупателей высока при любом состоянии рынка.
Все последние годы уверенно растет доля "южных" территорий: Ломоносовского и Гатчинского районов. Однако предложения на этих землях не составляют реальной конкуренции проектам, расположенным во Всеволожском районе. Хотя застройщики и предпринимают отдельные попытки реализовывать поселки высокого ценового уровня к югу от мегаполиса, эти земли все же несравнимо менее интересны покупателям, чем пятна на севере и востоке. При этом территории Выборгского и Приозерского районов не годятся для постоянного проживания из–за значительной удаленности от Петербурга. Остаются Всеволожский и Курортный районы. Последний — дороговат, да и выбор земель небольшой. Все это позволяет Всеволожскому району удерживать лидерские позиции на загородном рынке.
По итогам I квартала 2014 года, согласно данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, здесь насчитывалось 128 загородных комплексов (имеются в виду только поселки, предполагающие строительство индивидуального жилья) из 426, которые представлены на рынке. Это составляет 30% общего объема предложения. Последние годы эта доля практически не меняется. Для сравнения: в 2011 году в конце I квартала во Всеволожском районе находился в продаже 81 загородный комплекс, а всего их на рынке было 255 (32% совокупного объема).
Структура предложения в этой локации в целом не отличается от других районов: львиную долю здесь занимают участки без подряда. Всего в указанных комплексах насчитывается 12 500 подобных объектов, из них непроданными остается 5730 лотов. Жилья здесь предлагается в разы меньше — 3500 коттеджей на разных стадиях готовности (сюда же относятся и участки с обязательным подрядом) и 2950 таунхаусов. К началу II квартала не нашли покупателей 1580 коттеджей и примерно столько же сблокированных секций.
На вкус и цвет
Ассортимент предложения во Всеволожском районе весьма богат: здесь можно присмотреть участки, коттеджи и секции в различных ценовых категориях и на разной стадии готовности. Есть немало проектов, в которых только идет межевание, а есть и полностью готовые и обжитые комплексы, в которых остались последние лоты. Можно найти масштабные мультиформатные комплексы и "камерные" проекты на 10 семей.
Самый широкий выбор у тех, кто подыскивает участки: сегодня этот тип недвижимости предлагается в 84 поселках. Средняя стоимость сотки — 145 тыс. рублей. Однако есть предложения значительно дешевле — 45–60 тыс. рублей за сотку. Правда, такие суммы запрашивают в поселках, которые, как правило, представляют собой поля без существенных улучшений (иногда даже еще без межевания). Но есть и весьма дорогие предложения — по 550–650 тыс. рублей за сотку. Примерно в половине случаев застройщик к заявленной цене взимает доплату за коммуникации. Как правило, она составляет 300–700 тыс. рублей (самый высокий платеж — 1,2 млн). Эти взносы еще увеличивают цену покупаемых соток примерно на 30–50 тыс. рублей.
Коттеджи и / или участки с обязательным подрядом предлагаются в 57 коттеджных поселках. Средняя стоимость дома с учетом стоимости земли — 70 тыс. рублей за 1 м2.
Самые скромные коттеджи предлагаются в Андреевке: за 2,5 млн здесь можно купить дом площадью 50 м2 (стоимость "квадрата" — 50 тыс. рублей). А в поселке Новая Проба за 3 млн уже можно купить дом 105 м2 (28,5 тыс. рублей за 1 м2).
Самые дорогие коттеджи ценой от 80 млн рублей предлагаются в поселках Medovoe, "Райт Парк" и Изумrood. Однако самый дорогой "квадрат" (около 200 тыс. рублей) получается в проектах Honka Family Club (здесь остался последний дом) и Osko Village.
"Во Всеволожском районе есть очень интересные места. Здесь пока еще можно найти пятна у озер, сосновых лесов, встречается холмистый рельеф. Тем не менее успешных проектов мало: специалистов с фантазией, опытом и технологичным подходом — единицы", — считает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь: Новые Территории".
Всеволожский район, как и все, пережил массовый выброс на рынок дешевых таунхаусов. Сегодня здесь предлагается 25 проектов, где можно купить сблокированные коттеджи. В поселке Березовка (17 км от города) предлагаются секции за 1,4 млн рублей. Правда, метраж этого загородного дома сопоставим с однокомнатной квартирой — всего 37 м2. При этом уже за 2,3 млн рублей можно приобрести секцию в 75 "квадратов" в поселке Любовино (10 км от города).
Самые дорогие секции предлагаются в проектах "Небо" (в 15 млн рублей оценены таунхаусы площадью 240 м2) и "AurinkoБор" (здесь предлагается 226 м2 за 17 млн рублей).
Спрос на бизнес–класс
На Всеволожский район приходится 31% от общего объема сделок в коттеджных поселках.
Однако это вовсе не значит, что все объекты легко находят покупателей. В значительной части поселков подписываются единичные сделки купли–продажи. Как подтверждают данные статистики, сегодня на загородном рынке довольно четко выдерживается правило Парето: 80% продаж приходится на 20% проектов. Это верно как по рынку в целом, так и по Всеволожскому району в частности.
"Оборот рынка коттеджных поселков Всеволожского района в минувшем году составил 5,6 млрд рублей. Это сумма, которую получили застройщики, реализуя большей частью участки без подряда (было продано 1500 таких лотов). Понятно, что граждане, купившие эти лоты, вложат в строительство дома и благоустройство участка значительно большие суммы. Таким образом, девелоперы, продающие только наделы, по сути, недополучили приблизительно еще 5–10 млрд рублей", — говорит Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики.
По подсчетам эксперта, на поселки Всеволожского района приходится 58% от всех сделок с участками стоимостью от 100 до 250 тыс. рублей за сотку и 43% сделок с дорогими наделами стоимостью выше 250 тыс. рублей за сотку. Столь же активно здесь раскупают коттеджи по цене 10–30 млн рублей (58% от всех сделок с объектами этой ценовой группы).
Обратная сторона повышенного интереса к району — бурное развитие проектов комплексной застройки, которых за последние 2 года здесь появилось немало.
"Несомненные плюсы этого места: близко от города, хорошо развита инфраструктура, есть красивые и престижные места — обеспечивают ему стабильный спрос со стороны покупателей загородного жилья. По тем же причинам эти земли успешно осваиваются и городскими компаниями, занимающимися строительством многоквартирных комплексов. Развертывание масштабных строек (а также невозможность спрогнозировать их появление на какой–то локации в будущем) отрицательно сказывается на привлекательности загородных малоэтажных комплексов", — считает Алексей Герасимов, руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов.
Справка
> Всеволожский район образован в 1936 году.
> Включает 8 городских и 12 сельских поселений.
> Площадь 3036 км2 (3,6% от площади Ленобласти).
> Население 286 000 человек (15,3% от населения Ленобласти — самый густонаселенный район). Последние годы население района быстро увеличивается. Ведется массовая застройка малоэтажным и многоэтажным жильем.
