Смольный готовится к самому масштабному за всю историю города выкупу квартир у застройщиков. На эти нужды планируют направить более 7 млрд рублей. Желающих продать квартиры будет немного.
Смольный планирует в этом году более чем в 2 раза увеличить бюджет на закупку квартир у застройщиков для реализации социальных программ. На эти нужды, по данным "ДП", собираются потратить более 7 млрд рублей. Строить жилье для очередников власти не смогут, поскольку в городе не осталось инженерно обеспеченных для этого участков. На их подготовку потребуется не менее 3 лет. Цена выкупа квартир, установленная сейчас для Петербурга Минрегионом на уровне 56,1 тыс. рублей за "квадрат", большинство застройщиков не привлекает. Они опасаются, что Смольный не сможет купить нужного количества жилья и начнет изымать в казну участки у компаний, которые задерживают сроки застройки.
Стратегия изменилась
На прошлой неделе председатель комитета по строительству Петербурга (КС) Михаил Демиденко заявил, что Смольный вынужден вернуться к практике выкупа квартир для госнужд у застройщиков, хотя до сих пор приоритетным считалось строительство такого жилья за счет бюджета.
"В бюджетном строительстве наметился провал, поскольку были проблемы с планированием и проектированием таких объектов. В прошлом году мы едва дотянули до сдачи 200 тыс. м2, в этом году будет в 2 раза меньше, и далее — до 15 тыс. м2 в год", — заявил чиновник. Поэтому, по его словам, ближайшие 3 года город будет закупать квартиры для госнужд на аукционах у частников за счет казны. "Речь идет об огромных суммах", — отметил он, но точную цифру необходимых городу квартир и бюджетные затраты на их выкуп не озвучил.
"Наряду с этим мы введем новые формы взаимодействия с застройщиками, которые будут стимулировать строительство недорогого, но качественного жилья для бюджета", — пообещал чиновник.
Все нюансы новой стратегии, по его словам, будут определены на совещании с участием губернатора Георгия Полтавченко в ближайшее время. В пресс–службе вице–губернатора Марата Оганесяна, который курирует строительный блок, подтвердили, что совещание намечено на пятницу.
Строить или покупать
В жилищном комитете "ДП" сообщили, что в бюджет на 2014 год заложено 3 млрд рублей на приобретение 900 квартир для очередников. Хотя государственный жилищный фонд должен пополниться на 3223 квартиры и 700 комнат общей площадью 194 тыс. м2 (это 8% от общего объема ввода жилья в Петербурге в 2013 году. — Ред.).
"Все квартиры должны располагаться на территории Петербурга, в сданных домах и иметь чистовую отделку", — сообщили в жилищном комитете.
Источник "ДП" в имущественном блоке Смольного, знакомый с ситуацией, утверждает, что расходы бюджета на выкуп квартир для госнужд уже увеличены до 5 млрд рублей и рассматривается возможность увеличить их еще более чем на 2 млрд рублей.
Цена выкупа социального жилья, установленная Минрегионом РФ для Петербурга в I квартале 2014 года, составляет 56,1 тыс. рублей за 1 м2. По этой цене на 7 млрд рублей город сможет закупить 124,8 тыс. м2 жилья, и тем самым выполнит задачу по пополнению жилищного фонда (если учесть, что 100 тыс. м2 жилья город все–таки построит сам).
"Если бы все необходимое жилье город строил самостоятельно, ему бы потребовалось не менее 10 га земли на окраинах. И в инженерную подготовку пришлось бы вложить около 1,5 млрд рублей", — говорит директор "СБ консалт" Сергей Бобашев. При этом строительство социальных квартир обходится несколько дешевле их выкупа. В пресс–службе СУ–155, которое за последние 5 лет построило для города около 500 тыс. м2 социального жилья с инфраструктурой на юго–западе Петербурга, сообщили, что стоимость строительства квадратного метра составляла от 33 тыс. до 38 тыс. рублей в зависимости от года.
"Но всю инженерию и социальную инфраструктуру на участке город финансировал сам", — подчеркнули в компании.
Почему бы и нет?
По данным Фонда имущества Петербурга, с 2008 по 2013 годы город купил для госнужд 5345 квартир общей площадью 253 тыс. м2 на сумму более 12 млрд рублей. Далеко не все застройщики участвовали в аукционах. Но некоторые из участников этих торгов не исключают продолжения сотрудничества с городом.
"Мы заинтересованы в госзаказах и готовы участвовать в торгах. Но все зависит от конкретных условий, предложенных городом. Рыночный спрос на жилье очень высокий. К моменту завершения строительства у нас остаются непроданными не более 5% квартир", — говорит председатель правления "Группы ЛСР" Александр Вахмистров.
"Цена Минрегиона нас устроит. Можем предложить городу еще около 150 тыс. м2 жилья в Парголово и Шушарах. На рынок мы его выставляем по 50–60 тыс. рублей за 1 м2", — говорит гендиректор "Дальпитерстроя" Аркадий Скоров. Правда, он не отрицает, что в тех же Шушарах, где компания уже продала городу 140 тыс. м2 жилья, образовалось настоящее гетто: работает одна школа на 20 тыс. человек, нет детской поликлиники и полицейского участка. "Мы строим социальную инфраструктуру за свой счет. Город обещал ее выкупить, но не торопится. Отставание от графика составляет около 1 года", — оправдывается Аркадий Скоров.
Не исключает участия в конкурсе и "Главстрой–СПб". "Но большинство квартир мы продаем до ввода домов в эксплуатацию", — говорит гендиректор компании Дмитрий Трошенков.
Низкая цена
В целом на первичном рынке Петербурга, по данным КЦ "Петербургская Недвижимость", находится в продаже 2,18 млн м2 жилья. Самые низкие цены в Красном Селе (от 46,6тыс. рублей за 1 м2), Каменке (47 тыс. рублей), Шушарах (49 тыс. рублей) и Юнтолово (51,4 тыс. рублей за 1 м2). "Но средняя цена на первичное жилье масс–маркет в Петербурге составляет сегодня 93 тыс. рублей за 1 м2", — заключили в "Петербургской Недвижимости".
Не удивительно, что большинство опрошенных застройщиков на условия города не согласятся. "Цена Минрегиона минимум на 25% ниже рыночной. Если ее не поднимут, город ничего нормального не купит и получит очередные Шушары", — говорит председатель правления ПО "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев. "Из-за кризиса в банковском секторе число сделок на рынке выросло на 5%. Разобрали самые дешевые квартиры. Застройщикам просто нечего предложить городу. И цены с начала года уже выросли 5–10%", — говорит Сергей Терентьев из ГК "ЦДС".
"В ближайшее время цены вырастут на 5–8% из–за роста себестоимости и удорожания кредитов и еще на 7–15% — из–за того, что город повесил на застройщиков строительствосоциальной инфраструктуры", — прогнозирует вице–президент СРО НП "Объединение строителей Петербурга" Алексей Белоусов. Он считает, что город сам загнал себя в этот угол. "Единственный вариант, который позволит власти выполнять обязательства по социальному жилью, — это изъятие в казну участков у недобросовестных застройщиков, которые срывают сроки реализации проектов", — считает он.
Кстати, по данным КС, в сроки не укладываются до 50% компаний.
“
Цена Минрегиона далека от рыночных цен в Петербурге. Львиная доля квартир продается дороже, и рынок хорошими темпами их поглощает. Поэтому за небольшим исключением это будет неинтересно застройщикам. Участие в такой программе на объявленных условиях для нашей компании не представляется перспективным. У городских властей есть рычаги, которые можно использовать для переговоров с застройщиками по понижению выкупной цены. Это может быть оплата городом инженерных коммуникаций и дорог, строительство объектов соцкультбыта, налоговые льготы.
Лев Марголин
директор по строительству компании Mirland Development Corporation
“
Застройщикам это может быть интересно, но не всем, потому что у некоторых порог себестоимости достигает цифры 56 тыс. рублей. Но в городе достаточно проектов, которые могут участвовать в этой программе, конечно, это будет экономкласс на краю города. Это может быть интересно при большой комплексной застройке. Компания, которая планирует сдавать в одной точке 200 тыс. м2 ежегодно, будет заинтересована часть площадей продать с фиксированной доходностью городу. С учетом затрат на создание социальных объектов себестоимость строительства таких проектов сейчас — 45 – 55 тыс. м2.
Леван Харазов
генеральный директор "БКН Девелопмент"
