13:4931 июля 2012
Половина новостроек Петербурга относится к классу эконом. Это жилье - любимый объект вложений покупателей в кризисный период.
Объем рынка первичного жилья массового спроса в Петербурге, по оценке экспертов Knight Frank St. Petersburg, составляет сегодня 4,43 млн м2 (354 млрд рублей), что превышает 80% всей "первички" города (причем в ближайших пригородах на его долю приходится до 90% от возводимого жилья). Последний год жилье с минимальным набором удобств дорожало в пределах инфляции, и серьезных скачков цен эксперты не прогнозируют.
Примерно половина массового сегмента - 2,28 млн м2, или 51,4% общегородского рынка, - приходится на жилье экономкласса. В 2008 году его доля была около 43%. Но в кризис покупатели стали выбирать более бюджетный продукт. И большинство застройщиков вынуждены были пересмотреть портфели проектов, сместив акценты в сторону недорогого жилья.
Основным застройщиком жилья экономкласса остается государство. На его долю приходится около 25% рынка. Из коммерческих фирм, работающих в этом сегменте, наиболее заметны "Главстрой СПб", ЛенСпецСМУ, Setl City, ГДСК (группа "ЛСР"), ЦДС, "Балтрос". "Это компании, которые реализуют проекты комплексного освоения территории, доля которых на первичном рынке около 50%. Эти проекты - ценовой ориентир для большинства покупателей. Цена продажи квартир там - 50-60 тыс. рублей за 1 м2", - говорит руководитель группы консалтинга компании "Лаир" Елена Севастьянова. А средняя цена на эконом в обжитых районах города составляет 70,2 тыс. рублей за 1 м2.
Среди других определяющих характеристик класса эксперты называют: местоположение проектов (обычно спальные районы и ближайшие к границе города пригороды), технология домостроения (как правило, панель, кирпич-монолит, каркас-монолит), типовой проект здания (серия), преобладание небольших 1-2-комнатных квартир со средней площадью 40 м2 для однушек и около 60 м2 - для двушек.
Остальные признаки эконома, как правило, носят функциональный характер. Это высота потолков, характеристики самой квартиры (наличие кладовки, остекления балкона или лоджии и пр.), отделка, техническое оснащение и инфраструктура дома и прилегающей территории. "В экономклассе все эти опции минимальны и не выходят за рамки установленной законодательством нормы конфигурации", - говорит заместитель генерального директора ЗАО "Ленстройтрест" по продажам и маркетингу Анжелика Альшаева.
Правда, застройщики утверждают, что качество продукта в сегменте эконом растет, объясняя это обострившейся борьбой компаний за клиента. "Земельных участков с отличной доступностью в городе объективно становится меньше: город расширяется по периметру. Поэтому смещение застройки на окраины неизбежно. Но недорого можно строить и там, причем с применением качественных материалов. Важно разработать стандарт, отвечающий требованиям комфортного проживания, но рационального метража, и его придерживаться", - говорит руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС Сергей Терентьев. "Одним из хороших способов сэкономить на строительстве является отсутствие каких-либо изысков в архитектурном плане здания", - объясняет директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова. Но, по ее словам, предпочтения покупателей смещаются в сторону комфорта.
Галина Санамян
директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate
Отрадно, что петербургские застройщики, ориентируясь на потребности покупателей, стали строить больше жилья экономкласса. Благодаря этому многие горожане смогли решить свои жилищные проблемы - продать комнаты в коммунальных квартирах, взять небольшую ипотеку и купить новое жилье. Объекты экономкласса - это чаще всего многоэтажные жилые комплексы из несколько корпусов с локальной вновь построенной инфраструктурой. Значительную долю в таких комплексах занимают малогабаритные однокомнатные квартиры и квартиры-студии, а трехкомнатные квартиры иногда вообще отсутствуют. Все квартиры раскупаются уже на начальном этапе строительства. Причем за 2011 год стоимость жилья экономкласса выросла на 10-12%.
Сейчас примерно 60-70% сделок на первичном рынке проходит по однокомнатным квартирам. При этом все большей популярностью пользуются жилые комплексы с огороженной территорией и собственной инфраструктурой и даже клубные жилые комплексы по ценам экономкласса. "Застройщики возводят подобные объекты за счет оптовых скидок на размещаемые ими крупные подряды и поставки", - утверждает Надежда Калашникова.
"Из-за растущей конкуренции следует ожидать появления на рынке новых подходов к проектам, повышенного внимания к качеству строительства и клиентского сервиса, а также совершенствования технологичности продаж", - согласна Анжелика Альшаева.
Лев Гниденко
генеральный директор ЗАО "Ойкумена"
Сегмент жилья экономкласса не только в Петербурге, но и в стране в целом больше всего выигрывает в ситуации "накануне кризиса". Девелоперы и строители могут себе позволить активное развитие, поскольку люди торопятся вложить скопленные средства во что-то материальное, а на фоне неопределенности поведения рубля нет ничего более стабильного, чем недвижимость. И даже если первоначально частные инвесторы планировали покупать квартиру более высокого класса, но еще не собрали достаточно денег, то в момент предчувствия кризиса в большой долей вероятности переориентируются на "эконом". Зато в сам кризис экономкласс наиболее уязвим, поскольку сильно зависит от ипотечных предложений, ситуация с которыми обостряется.
"Поскольку большая доля возводимого жилья экономкласса сконцентрирована в области, то, скорее всего, именно там будет формироваться и дальнейшая застройка. Одним из трендов может стать появление в области большого количества малоэтажных многоквартирных домов", - заключил член совета директоров О2 Development Виктор Осокин.
