Территория "эконома"

17:0002 октября 200817:00

46просмотров

17:0002 октября 2008

Исследуя Подмосковье на предмет ситуации с загородной недвижимостью, dpmoney отправляется на восток. Промпредприятия и транспортные перегрузки - это не вся правда. Здесь развитая инфраструктура, а цена в 1,5 раза ниже средней. И 64% новостроек - экономкласс.

Ситуация на восточных направлениях – Горьковском, Носовихинском и Егорьевском шоссе во многом схожа с ситуацией на уходящем из Москвы на Северо-Восток Щелковском шоссе. "Восток Подмосковья – самое урбанизированное направление. Не слишком хорошая экологическая ситуация (северо-западные ветры относят к востоку столичный смог) осложняется еще и серьезной загруженностью всех шоссе, наличием большого количества населенных пунктов вдоль них", - рассказывает руководитель направления загородной недвижимости компании "МИАН-агентство недвижимости" Светлана Кондачкова.

Так, транспортная загруженность Горьковского шоссе превышает предельно допустимые значения в 2-3 раза. Средняя скорость движения здесь не превышает 40 км/ч, в часы пик снижается до 25-30 км/ч. Шоссе идет через Балашиху с ее многочисленными светофорами, что не способствует быстрому движению.

Носовихинское шоссе также сильно загружно. Оно проходит через подмосковные Реутов, Железнодорожный, Электроугли, Павловский Посад. "До введения в эксплуатацию платной автострады Москва-Ногинск ситуация на Востоке вряд ли улучшится. Платная автострада будет проложена в обход подмосковных населенных пунктов. По расчетам специалистов, средняя скорость движения по ней должна достичь 150 км/ч, а интенсивность движения – 30-40 тыс. автомобилей в сутки", - рассказывает руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Когда точно будет построена эта дорога, не ясно. В планах было пустить по ней первые автомобили уже в этом году.

Исторически сложилось так, что при разрастании Москвы поначалу основное предпочтение отдавалось преимущество западным направлениям – здесь отстраивались государственные дачи. Затем стали осваивать южное направление – сюда селили людей науки и представителей интеллигенции, поближе к Академии Наук, МГУ и другим институтам. Затем пришел черед севера – по дороге на Санкт – Петербург. Восток же был отдан в основном под рабочие кварталы", - объясняет Светлана Ширяева, директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty.

Развитие востока Подмосковья, как промышленного региона, определил и рельеф местности. Здесь располагается обширная Мещеряковская низменность. Почвы заболоченные и неплодородные, поэтому ничего, кроме промпредприятий, на них особо и не построишь.

Впрочем, отмечают эксперты, есть у Востока и свои плюсы. К ним можно отнести относительную дешевизну земли и неплохо развитую инфраструктуру. Последний факт как раз объясняется большим количеством населенных пунктов. "Инфраструктура крупных населенных пунктов восточного направления полностью удовлетворяет все необходимые потребности, как жителей, так и покупателей загородной недвижимости. Есть кафе, супермаркеты, службы быта, а также здесь расположены крупный ТЦ «Март Кнауф», конно-спортивная база «Слободино», аэро- и парашютные клубы и рыболовно-охотничья база «Голубые озера», - говорит Светлана Ширяева из Vesco Realty.

Также здесь хорошо развита инфраструктуры для отдыха. "В 34 километрах по Горьковскому шоссе находится санаторий "Дружба", в 35 километрах – лечебно-оздоровительный комплекс "Колонтаево", санатории "Кратово" и "Монино", -- рассказывает Дмитрий Таганов. Торговая инфраструктура в основном сосредоточена в Балашихе, Реутове и Железнодорожном. Неподалеку от пересечения МКАД и Носовихинского шоссе идет строительство крупного торгово-развлекательного центра «Шоколад», общая площадь которого составит 175 тыс. кв. м. А вот социальная инфраструктура развита слабо. "Все школы, детские сады и поликлиники расположены на территории подмосковных городов. Частных загородных образовательных и медицинских учреждений здесь нет", - отмечает Таганов.

Тем не менее на восточном направлении есть много привлекательных мест. Здесь располагается массив соснового леса, озеро Бисерово, протекает Москва-река. А также в районе Егорьевского шоссе находятся известные стародачные поселения Малаховка, Красково и Кратово, где в советские времена предпочитали селиться представители творческой интеллигенции. Именно в этих местах наиболее развит рынок вторичной недвижимости.

"Спрос на данном направлении в основном формируется за счет людей, которые, к примеру, провели детство в одном из стародачных поселков и сегодня не хотят покидать именно это место, но при этом стараются улучшить свои жилищные условия. Надо заметить, что места здесь действительно очень красивые", - говорит управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Что же касается новых поселков, то, по его словам такие проекты можно пересчитать по пальцам: "Рынок пустой". "Возникает парадоксальная ситуация - поскольку предложения практически нет, появляется и некий неудовлетворенный спрос", - констатирует Яхонтов.

"В настоящее время из общего объема предложений рынка загородной недвижимости, на востоке Подмосковья расположено не более 8%. Половина из них приходится на Горьковское шоссе", - в свою очередь говорит Светлана Кондачкова из "МИАН-агентство недвижимости". "Наибольший объем предложения — около 57% (против 30% в целом по рынку) — сосредоточен в зоне до 20 км от МКАД", - добавляет она.

В основном здесь строится эконом-класс и в редких случаях – бизнес-класс. Доля поселков эконом-класса по восточному направлению значительно выше, чем в среднем по рынку – около 64% в общей структуре предложения.

Из новых коттеджных поселков, представленных на рынке на сегодняшний день, эксперты отмечают поселок «Лагуна» (15 км по Горьковскому шоссе), Papillon (23 км по Горьковскому шоссе), «Салтыковка Prestige» (5 км по Носовихинскому шоссе) и другие (см. таблицы).

По данным Vesco Realty цена сотки земли на Горьковском, Носовихинском и Егорьевском шоссе одинакова. На расстоянии до 10 км от МКАД цена варьируется от $5,4 до $8,6, от 10 до 25 км от МКАД сотка будет стоить $2,2-5,4 тыс., от 25 до 50 км. - $1,1 – 2,2 тыс, далее - $370-1,1 тыс.

Что касается средних цен на готовые объекты, то МИАН приводит следующие показатели: средняя стоимость составляет около $325,3 тыс., а средневзвешенная цена сотки в организованных поселках - около $8193, что почти в 1,5 раза меньше среднерыночных показателей.

Эксперты, опрошенные dpmoney, сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость и землю на Востоке Подмосковья расти не будут.

Что купить на Востоке

Название поселка	Шоссе	От МКАД (км)	Площадь		Цены (тыс. $) От-до
Название поселка	Шоссе	От МКАД (км)	Уч-ков от (сотка)	Коттеджей от (кв.м)
Самоцветы - 1	Горьковское	5	1,4	105	312 -312
Берендеевские Дачи	Горьковское	27	8,2	—	84,4 – 223
Полесье	Горьковское	35	9,8	180	277,5 - 497,3
Караваево	Горьковское	40	10	150	232 – 334,8
Красный огорок	Горьковское	73	15	120	189 - 345

Источник: корпорация "Инком"

Что купить на Востоке

Название поселка	Шоссе	От МКАД (км)	Площадь (кв.м.), от-до	Размер участка, (сотка)	Стоимость, тыс. $, от-до
Лагуна	Горьковское	15	360-400	2-4	545.8-1350
Papillon	Горьковское	23	200-400	22-22	379-763
Семицветик	Горьковское	5	110-110	2-4	280-280
Лесная купавна	Горьковское	17	223-352	20-30	438,5-712
Полесье	Горьковское	35	180-180	10-18	277,5-497,3
Жемчужина Подмосковья	Носовихинское	6	160-200	0-2	547-682
Салтыковка Prestige	Носовихинское	5	184-190	2-4	719-719

Источник: "МИАН-Агентство недвижимости"