Пора на север

15:0925 сентября 200815:09

33просмотров

15:0925 сентября 2008

Dpmoney начинает публикации о загородной недвижимости Подмосковья с северного направления. Основные предложения здесь сосредоточены вдоль Дмитровского и Ярославского шоссе (Алтуфьевское и Осташковское пока не достаточно освоены). Интересно, что качество поселков и, соответственно, цены на Дмитровке и Ярославке сильно различаются.

Романтика "большой воды"

Дмитровское шоссе, выходящее из Москвы строго на север, в настоящее время является одним из самых востребованных среди покупателей и девелоперов загородной недвижимости. Главным образом из-за уникальных природных условий. Кроме лесов, чем может похвастаться весь регион, здесь много водоемов. В окрестностях Дмитровки расположены шесть водохранилищ: Учинское, Икшинское, Клязьминское, Пестовское, Пироговское, Пяловское. Часть из них, впрочем, может "записать" себе в актив и Ярославка.

Соответственно, и инфраструктурные объекты относятся преимущественно к спортивно-развлекательной сфере. Здесь очень много яхт-клубов, только в 10-километровой зоне их насчитывается шесть: «Нептун», «Адмирал», «Водник», «Спартак», «Аврора», «Труд». Кроме того, летом на берегах водохранилищ открываются пляжные клубы. Здесь можно взять на прокат не только скутеры, но и яхты, в том числе и представительского класса, круизные и прогулочные катера.

Вдобавок здешняя территория обладает уникальным холмистым ландшафтом. Неслучайно вдоль Дмитровского шоссе расположены самые известные подмосковные горнолыжные парки – "Волен", "Яхрома", "Сорочаны", "Клуб Леонида Тягачева", "Степаново", "Альпы-1". "Конечно, склоны клинско-дмитровской гряды нельзя сравнивать с горнолыжными курортами Австрии и Швейцарии. Зато приехать сюда можно в любое время, даже ночью после работы, было бы желание, - говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. - Перепад высот в горнолыжных курортах Димтровского направления составляет порядка 50-90 метров, в большинстве из них более десятка трасс".

По словам Дмитрия Таганова, еще сравнительно недавно уровень развития торговой инфраструктуры не поспевал за активным строительством новым поселков. На сегодняшний день ситуация заметно улучшилась. Недалеко от пересечения Дмитровского шоссе и МКАД расположены такие крупные торговые центры как "Мосмарт" и Metro. В 2009 году на месте оптово-продовольственного рынка "Дмитровский" построят новый торговый центр, а в 2010 году будет сдан пауэр-центр "Норд" (молл регионального значения). "С открытием же крупного торгово-развлекательного центра "Рио" (запланировано на III квартал этого года – dpmoney) Дмитровская торговая зона будет одной из самых крупных в Москве и област" – считает Таганов.

Впрочем, есть и своя "ложка дегтя", это серьезно ухудшившаяся за последние годы транспортная обстановка. "В настоящий момент Дмитровское шоссе теряет популярность из-за тяжелой транспортной ситуации", - отмечает управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Проблемные места на Дмитровке – это движение в черте города, пересечение со МКАД и на повороте на город Лобню, где часто возникают многокилометровые пробки.

Есть слабая надежда, что в ближайшее время ситуация изменится к лучшему. Для увеличения пропускной способности Дмитровского шоссе на его реконструкцию в 2008 году выделено более 3 млрд. рублей. Будет завершена реконструкция на участке от малого кольца Московской железной дороги до развилки с Коровинским шоссе: от тоннеля до пересечения с Бескудниковским бульваром запланировано расширение шоссе до пяти полос в каждую сторону, а далее до Коровинского шоссе – до четырех полос в каждую сторону. До 2012 года столичные власти планируют построить две станции метро – «Селигерскую» и «Лихоборы». Если все пойдет по плану, то возможно Дмитровское шоссе разгрузится, что позволит заметно сократить время в пути к загородному дому.

Но несмотря на транспортные проблемы, наличие "большой воды" и лесных массивов в сочетании с холмистым ландшафтом делает направление очень популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей. "Кроме того, направление достаточно обжитое, что значительно упрощает задачу реализации новых поселков для застройщиков и инвесторов", - отмечает директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Светлана Ширяева.
На сегодняшний день на Дмитровском шоссе расположено 26 современных организованных поселков (см. таблицу). Из них в активной продаже – более 20. Большая часть проектов - порядка 60% - относится к бизнес-классу. Поселки элитные и эконом-класса занимают 15% и 25% соответственно. "Если ранее Дмитровское шоссе застраивалось в основном коттеджными поселками бизнес-класса, то на сегодняшний день яркой тенденцией является заметный рост предложения элитных поселков", - отмечает Дмитрий Таганов из "Инкома".

Впрочем, и в сегменте эконом-класса на ближайшее время намечена реализация многих интересных проектов. Например, в 2008-2009 годах запланирована сдача таких поселков, как Пересветово, Водолей, Дмитровка Village. В 2008 году начнется строительство 5 поселков бизнес- и эконом-класса в районе Аксаково, Нерощино, Свистуха, Ассаурово, Сергейково, Астрецово, Ревякино, Холмы.

Стоимость сотки земли варьируется в зависимости от расположения и удаленности от МКАД. При этом наиболее дорогие участки располагаются у "большой воды". Так, по данным Vesco Realty, земля на удалении до 10 км от МКАД стоит от $17,5 тыс. до $22,5 тыс. Земля в зоне от 10 до 25 км от МКАД будет стоить $8-17 тыс., от 25 до 50 км - $4-8,2 тыс. Далее 50 км от МКАД стоимость земли составляет $3-4 тыс. за сотку.

По словам Владимира Яхонтова из "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", цены домовладений колеблются от $500 тыс. до $2 млн в бизнес-классе и до $4,2 млн в де-люксе. По данным же "Инком", минимальная стоимость дома на Дмитровском и ответвленном от него Рогачевском шоссе составляет порядка $170 тыс. Интересно, что стоимость домов в стародачных поселениях примерно на таком же уровне. Самые дорогие дома в элитных поселках стоят $10 – 15 млн. Стоит отметить, что рост цен на загородную недвижимость на Дмитровском шоссе по итогам прошлого года составил около 28% (для сравнения, цены на Рублевке выросли на 24-25%). В этом году подобная динамика может сохраниться.

Живописное ретро

В отличие от Дмитровского, расположенное восточнее Ярославское направление характеризуется высоким потенциалом, но пока не входит в число самых популярных у покупателей загородной недвижимости. Соответственно, и девелоперы пока не стремятся его активно осваивать. По данным корпорации "Инком", здесь реализуется не более 5% от всего объема коттеджных поселков на стадии активных продаж.

"Достаточно высокая загруженность шоссе, плохое транспортное сообщение значительно влияет на динамику спроса в отрицательную сторону", - говорит директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Светлана Ширяева. Кроме того, постоянно идущая на протяжении последних лет реконструкция шоссе, пока впрочем не принесшая ощутимых результатов, еще больше снижает его привлекательность. "Поэтому многие покупатели готовы предпочесть другое близлежащее направление, но с лучшей транспортной доступностью и не настолько сильно загруженное автомобилями", - считает Ширяева.

Тем не менее говорить, что Ярославка совсем не востребована у любителей загородной жизни, нельзя. "Спрос на загородную недвижимость здесь стабилен в течение длительного периода. Факторы, поддерживающие спрос на коттеджные поселки по Ярославскому шоссе, – это благоприятная экология, живописные, хотя и без горных склонов как на соседней Дмитровке, ландшафты, множество исторических стародачных поселков и демократичные цены", - отмечает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.

Так, восточные окрестности Ярославского шоссе от МКАД до Королева занимает парк Лосиный Остров. По этому направлению сосредоточен целый ряд известных стародачных поселений: Тарасовка, Любимовка, Клязьма, Мамонтовка, Челюскинский, Болшево, Зеленоградский, Абрамцево. По словам управляющего партнера компании «МИЭЛЬ- Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, именно в стародачных местах рынок загородной недвижимости наиболее оживлен. "Строительство также сосредоточено здесь. Инвесторов и девелоперов в основном привлекают прирезки к стародачным участкам", - говорит он.

Рядом со стародачными поселениями сосредоточены и основные инфраструктурные объекты. В 1 километре от МКАД расположен крупный торгово-развлекательный комплекс XL, к нему примыкает самый большой в России аквапарк "Ква-ква-парк". В городе Пушкино находится торговый центр "Пулмарт", в настоящий момент строится торгово-развлекательный комплекс "Пушкин-Plaza". Хорошо развита и социальная инфраструктура. Помимо муниципальных школ и детских садов Мытищ, Королева, Пушкино, Юбилейного, жители поселков могут возить детей в частный лицей и детский сад Elite School (1 км от МКАД), частная школа "НОП-центр" (40 км от МКАД). Медицинские центры сосредоточены в городах-спутниках, однако недостатка в них нет, можно воспользоваться услугами как муниципальных, так и частных многопрофильных центров.

Опрошенные dpmoney эксперты убеждены, что у Ярославского направления высокий потенциал. Как только будет увеличена пропускная способность трассы (окончание реконструкции, которая помимо недавно открывшейся развязки около Королева предусматривает строительство объездного пути возле Тарасовки и замену дорожного полотна на всем протяжении трассы намечено на 2013 год), цены на земельные участки и домовладения могут вырасти сразу на 25-30%. "Примерно по такому же сценарию развивалась динамика цен на Киевском направлении", - вспоминает Дмитрий Таганов.

Сейчас стоимость земельных участков на этом направлении такова: на расстоянии менее 10 км от МКАД сотку земли можно купить по цене от $16 до $21,4 тыс. На расстоянии от 10 до 25 км земля предлагается по цене $8,6 - $16 тыс. за сотку, на удалении 25-50 км - $4,3-8,6 тыс., далее 50 км - $3,3 – 4,3 тыс. за сотку.

Структура предложения готовых домов с участком на сегодняшний день следующая: основной объем предложения приходится на коттеджный поселки эконом-класса, их доля составляет более 55%. На втором месте по объему предложения находится сегмент бизнес-класса (более 35%). Элитных коттеджных поселков по Ярославскому шоссе насчитывается меньше всего и составляет не более 5% от общего объема. Стоимость предложения в сегменте "эконом" сегодня начинается от $160-200 тыс. и доходит до $500 тыс. выше (см. таблицу). В бизнес-классе представлены объекты в ценовом диапазоне от $450 тыс. до $1,2 млн.

Что же касается Алтуфьевского и Осташковского шоссе, то по мнению специалистов в области загородной недвижимости, эти направления еще мало освоены. На Альтуфьевском шоссе представлено мало предложений и в основном премиум-класса, а этот сегмент, как правило, имеет не массовый спрос. Цены на землю колеблются от $15 тыс. до $120 тыс. за сотку. Жилье в современном организованном коттеджном поселке будет стоить от $2 млн. до $5 млн. за домовладение. Стоимость жилья в старом дачном поселке в среднем составляет от $600 тыс. до $1 млн.

Что купить на Дмитровке

Название	От МКАД, (км)	Площадь		Цена
Название	От МКАД, (км)	Участков от (соток)	Коттеджей от (кв. м.)	От-до, (тыс. $)
Лазурный берег	29 км.	20 -2 га	400 кв. м.	1 600 -8 000
Vita Verde	15	11,2	200	492,4 -1 978,7
Ново-Луговая	17	12,3	187	467,1 – 740
Шоколадный	18	13,2	219	678,9 – 1 871,2
Пригород	18	17,1	307	631,3 - 806,7
Усадьба Аксаково	19	10	200	992,5 – 1 450,7
Акварели	20	12	300,3	645,7 - 900,7
Васильковое Поле	20	22,8	286	671,2 - 747,3
Заповедное озеро	22	2,5	175	667,4 - 992
Пестово	22	17,6	—	714,5 - 2 990
Фортуна	23	20	268	1 200 - 1 500
Немо	25	28	—	510,1 - 2 100,8
Эдельвейс	28	10	260	583 – 583
Спасское Семеновское	30	13,4	—	640 – 850
Лесная Усадьба	31	13,5	210	233,4 – 529,2
Домик в Лесу	35	13,2	170	242 – 390
Живописный-1	35	11,3	187,6	163,4 – 620,3
Морозово Хаус	40	8,7	200	350 – 505
Времена года	40	11,7	218,4	537 – 567
Сурмино-2	41	14,9	150	283,3 – 325
Акватория	43	12,2	250	637,5 – 1 965
Андрейково Лесное	43	15	160	250,9 – 405,5
Альпийская Долина-1	46	2,4	123,8	283,8 – 1 012,4
Яхромские горки-2	47	13,3	218,5	499,6 – 1 132,7
Дмитровка Village	50	12,1	180	231,8 – 402,5
Домик в лесу - 3	53	12	160	301,2 – 867,3
Водолей	58	12	160	258,4 – 300
Загорское	58	10,1	148,5	378 – 631
Пересветово	59	12	170	200 – 447,3
Митькина Слобода	59	15	206	340 – 440

Источник: корпорация "ИНКОМ".

Что купить на Ярославке

Название	От МКАД (км)	Кол-во уч-ков	Цена от-до, (тыс. $)
Тарасовка	10	100	458,4 – 1 208,4
Сосновый Бор-1	11	76	552,9 - 642,1
Лосиный остров	16	259	392,1 – 649,1
Лесная лагуна	25	121	218,3 – 979,7
Европейская долина - 3	28	140	286,3 – 659,4
Онегин	28	92	240,3 – 350,5
Пушкинский лес	28	238	328,9 – 723
Пестовские дачи	29	147	419,1 – 723,3
Лесная Сказка	41	75	237,2 – 586,3
Зелёный Парк	80	125	246,4 - 515

Источник: корпорация "Инком"