Жертвой кризиса станут офисы

Возможную корректировку арендных ставок в сторону понижения специалисты рынка недвижимости связывают с наметившейся в последнее время тенденцией по увеличению уровня вакантных площадей и срока экспозиции объектов. Так, по данным консалтинговой компании Knight Frank, на начало 2008 года уровень вакантных площадей в офисных зданиях класса "А" составлял 1%. К концу же первого полугодия этот показатель увеличился до 3,2% от общего количества офисных помещений. В классе "Б" на начало года было 3,8%, сейчас – 7,8%. По данным же DTZ сейчас свободно 6-7% офисных площадей по сравнению с 1-3% в начале года. "Если, например, в прошлом году еще на стадии строительства в офисных центрах было сдано в аренду 85-90% площадей, то сейчас этот показатель даже в готовых зданиях значительно ниже", - говорит руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Анастасия Хоменчук.

В последние месяцы наблюдается тенденция к еще большему увеличению вакантных площадей. "Число свободных помещений растет. Происходит в силу многих причин, в том числе и потому, что потенциальные арендаторы не готовы снимать помещения по предлагаемым ставкам", - отмечает управляющий партер компании "Новое качество" Михаил Гец.

"На очень многие здания сейчас выставлены просто неадекватные цены аренды", -- добавляет ведущий аналитик рынка офисной недвижимости консалтинговой компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук. В качестве примера эксперт приводит здание Военторга. "На верхних этажах даже при условии аренды достаточно большого объема площадей арендодатель просит $2,5 тыс. за кв. м. в год без НДС и операционных расходов. Это очень высокая цена и международные компании, с которыми мы работаем, просто не понимают, почему они должны платить такие деньги, когда, например, в Леоне в центре города первоклассный офис можно снять за $500", - рассказывет Белайчук. Такая же ситуация, по ее словам, сложилась в бизнес-центре Дукат III, где Ситибанк пытается сдать свои площади в субаренду.

Кстати с рынком субаренды сейчас складывается довольно интересная ситуация, которая в скором времени также может привести к снижению ставок. Многие крупные компании арендовали помещения впрок, закладываясь на свое развитие в будущем. Например, если в настоящий момент для офиса необходимо 1 тыс. кв. м, то компания брала в аренду 2 тыс. кв. м. по более низкой ставке. А пока вторая часть площадей самой компании не нужна, ее сдавали в субаренду мелкими "кусками" по более высоким ставкам. "В настоящий момент на рынке очень много субаренды. Эта ситуация не нормальна. Я думаю, что в связи с кризисом многие компании могут пересмотреть свои планы развития, откажутся от расширения и не будут арендовать площади про запас", - говорит Михаил Гец.
Если, по словам Геца, субаренды станет меньше, то арендаторы, скажем, 500-1 тыс. кв. м. смогут снимать помещения по цене, по которой сейчас предлагаются офисы от 2 тыс. кв. м. "Я думаю, что сейчас ставки точно перестанут расти, а по совокупности всех факторов к концу года могут снизиться на 10%", - резюмирует эксперт.

Другие участники рынка более осторожны в прогнозах. Пока не понятно, как поведет себя спрос в дальнейшем, но стоит учитывать и то, что и предложение может снизиться. Многие девелоперы в связи с трудностями финансирования не смогут в срок вывести на рынок заявленные проекты. "Корректировки точно не будет в ЦАО, так как там вообще действует запрет на новое офисное строительство. О снижении ставок в других районах Москвы можно будет говорить по итогам года", -- отмечает Анастасия Хоменчук из DTZ.

Скорее всего, если коррекция и произойдет, то она будет носить ситуационный и временный характер. Константин Романов партнер компании Knight Frank считает, что сейчас арендаторы заняли выжидательную позицию. "Коррекция планов по развитию может произойти в компаниях банковского и финансового сектора. В целом же, я думаю, что на рынке аренды произойдет замещение этих компаний на компании потребительского сектора, которые в меньшей степени ощутили последствия финансового кризиса", - считает Константин Романов.