Банки оставят девелоперов без денег

Еще не так давно аналитики и игроки рынка недвижимости говорили, что мировой кризис ликвидности вряд ли серьезно ударит по российским девелоперам. А оттого, что кредиты не смогут получать мелкие застройщики, станет только лучше, так как рынок избавится от случайных и непрофессиональных компаний и станет более цивилизованным.

Однако, развитие кризиса превзошло их ожидания. По словам эксперта рынка недвижимости, бывшего директора по развитию Rodex Group Валерия Мищенко, с начала года ставки по кредитам выросли на 10%. "Это следствие и кризиса ликвидности, и желания заработать у тех игроков, у которых еще есть деньги для кредитования. Но увеличивать ставки больше некуда. Ни один девелопер не возьмет кредит по ставке выше 25% годовых. В этом случае проще заморозить проект", - считает эксперт.

По этому пути, кстати, пошла корпорация Mirax Group.

"Я склонен считать, что сегодня реальная рыночная ставка располагается в районе 20-25% годовых. К слову, многие западные хедж-фонды, проявлявшие хотя бы потенциальную заинтересованность к кредитному риску российских девелоперов, еще в начале года отказывались покупать бланковые (без обеспечения или equity-составляющей) обязательства компаний из сегмента "недвижимость" по ставкам ниже 18-20% годовых", - говорит аналитик Банка Москвы Леонид Игнатьев.

Кроме того, по словам аналитика, сейчас многие девелоперские компании будут сталкиваться с проблемой рефинансирования облигационных займов. "В текущих условиях, когда рынок облигаций находится в коме, те бумаги, которые ранее были размещены со ставкой купона в 10-14%, сейчас невозможно перевыпустить и под 20%. Их просто никто не купит", - говорит Леонид Игнатьев. Так что последнее размещение облигационного займа санкт-петербургского девелопера ЛСР по ставке 13,25% в начале августа этого года можно вспоминать с ностальгией: вчера в этом выпуске прошли сделки по котировкам, соответствующим доходности 22% годовых.

Менее критично ситуацию с банковским кредитованием оценивает директор департамента клиентских отношений Абсолют Банка Виталий Караваев. "В среднем по рынку с начала года ставки по кредитованию корпоративных клиентов выросли на 2-3%. Так как кредитование девелоперов связано с более высокими рисками (крупные суммы, длительные сроки), то в этом сегменте ставки поднялись выше этого порога – на 4% годовых. Я не исключаю, что в среднем по рынку до конца года ставки могут подняться еще как минимум на 1-2%", - говорит он.

Тем не менее, по словам Виталия Караваева, банки сейчас принимают дополнительные меры предосторожности, чтобы минимизировать собственные риски, проводя более тщательный анализ объекта строительства и компании-застройщика, выдвигая дополнительные требования к ее стабильности: юридическая защищенность проекта, более тщательная оценка прогнозных доходов, будущих финансовых потоков – источников погашения займа.

"Можно полагать, что банки будут с большей осторожностью кредитовать застройщиков, предпочитая наращивать свои кредитные портфели за счет других отраслей бизнеса", - резюмирует Виталий Караваев.

По словам управляющего директора фонда Da Vinci Capital Евгения Фетисова, у проверенной и зарекомендовавшей себя на рынке компании и сейчас есть возможность получить кредит под 15-18% годовых (для сравнения, по словам председателя совета директоров Mirax Group Сергея Полонского, в прошлом году его компания привлекала кредиты под 8,5%). "Компании, не известной на рынке или непрозрачной, банки не дадут кредит и под 30%, прекрасно понимая, что риск дефолта по такому кредиту крайне высок", - считает Евгений Фетисов.

У ведущих банков, входящих в топ-5, по-прежнему есть средства для финансирования строительных проектов, уверены игроки рынка недвижимости. Однако в условиях текущего кризиса у девелоперских компаний учащаются случаи технического дефолта, что весьма опасно для банков. "Сейчас на рынке преимущественно царит пессимизм, но девелоперы, реализующие перспективные проекты и имеющие за спиной безупречную кредитную историю, безусловно имеют все шансы привлечь проектное финансирование. Это может выглядеть таким образом: кредит, вхождение инвест-блоком банка в капитал компании и так далее. В условиях данного кризиса эффективная процентная ставка по кредиту может достигать 20% и более", - объясняет директор по корпоративным финансам ООО "МТ Девелопмент" Ирена Вартанова.

"Сейчас наступает время крупных частных инвесторов и фондов, которые, воспользовавшись ситуацией, будут скупать проекты или доли в компаниях", - считает Валерий Мищенко. "Компаниям для привлечения средств придется активно искать соинвесторов и покупателей в первую очередь на свои низкорентабельные проекты", - добавляет Евгений Фетисов.

Этот процесс уже пошел. Например, "Система Галс" объявила о продаже своих проектов, внутренняя норма доходности (IRR) которых не превышает 20% (в среднем по рынку 25-30%). Остальные девелоперы сейчас будут проводить экспертизу своих, еще не начатых инвестпроектов. Продажу части из них не исключают и в Mirax Group. "Мы будем смотреть, как будут развиваться события на рынке и не исключено, что в будущем продадим некоторые свои, ныне замороженные проекты", - сказал dpmoney председатель правления корпорации Алексей Куницин.