Роман Филимонов, председатель комитета по строительству: «Элитное жилье решает социальные проблемы»

Об этом специально для «Где жить рассказывает председатель петербургского комитета по строительству Роман Филимонов. Как вы оцениваете перспективы рынка жилья после президентских выборов? Такие существенные для страны события отражаются на недвижимости? Перспективы жилья никогда не сопоставлял с выборами, поскольку это насущная потребность человека, которая будет всегда. Несмотря на прогнозы по поводу роста цен, я полагаю, что он останется в рамках инфляционной составляющей. Выборы никак не отражаются на рынке как таковом, они отражаются на стройке: она замедляется. Просто стройка это хорошая платформа для предвыборной деятельности, попытка заработать политические дивиденды на вопросах строительства. Правила игры на рынке ипотеки после банковского кризиса в США изменились. На ваш взгляд, насколько усложнение условий предоставления ипотечных кредитов банками уменьшит число сделок на первичном рынке и, соответственно, снизит спрос? Строительный рынок не очень связанс банковским кризисом в США. Безусловно, повышение процентов и ужесточение правил сделок окажет влияние, хотя и незначительное: возможно уменьшение кредитных сделок, но не более чем на 5% в общем объеме сделок компаний. Банки заинтересованы в заработке стабильных денег, ипотечные деньги стабильны, и, поскольку для банка это выгодный процесс, спрос на эти деньги не изменится. Со стороны населения потребность также велика, и высокий спрос сохранится. Что сегодня защищает добросовестного приобретателя недвижимости в Петербурге? асколько проблема обманутых дольщиков стала менее актуальна за последние годы? Работа с обманутыми дольщиками сегодня более конкретна, поскольку теперь идет с каждым пострадавшим непосредственно. В прошлом году мы создали специальное подразделение в комитете по строительству. Нет общего подхода, как раньше: были 500 дольщиков, и все они попадали в одну обойму. Да, если по какомуто объекту подбирается группа дольщиков с одной проблемой мы собираем их, разъясняем, вырабатываем общие решения, помогаем с юридической и правовой точки зрения. А 214й закон точно не защищает дольщиков. Даже у нашего подразделения полномочий никаких: мы можем проводить мониторинг, отслеживать ситуацию, но тех федеральных правил, которые должны быть изданы для работы по тому же 214му, до сих пор нет. За местной властью вопросы надзора, а за федеральной выработка правил для работы на местах. Мы их не имеем, поэтому пользуемся тем, что наработано комитетом годами по решению проблем обманутых дольщиков. От этой проблемы нет такой «таблетки, чтобы ее выпил и через два месяца все в норме. Авторитет наших компаний единственное, что защищает дольщика. У нас сильное строительное сообщество, мы работаем с ним. Мы прорабатываем вопросы с дольщиком, если возможно, решаем проблему в рамках бюджетного законодательства. Если нет обращаемся за помощью к строительному сообществу. Если есть компания преемник по недостроенному пятну, в рядовом порядке дольщикам предоставляется жилье. Если гдето дольщики сами объединились в ТСЖ или НП, чтобы завершить стройку, работаем с ними, ведем технический надзор за строительством, взаимодействуя, опять же, со строительными ассоциациями, возможно, обеспечиваем стройматериалами по сниженным ценам и т. д. Рынок элитного жилья столкнулся с отсутствием пятен под застройку в центре. Как вы смотрите на эту проблему, и где ее решение? Сегмент элитного жилья беспокоит власть меньше всего. Больше беспокоит городская очередь, обеспечение жильем работников социальной сферы. Пожалуйста: у нас есть дома в центре, требующие реконструкции. Несколько лет назад это было очень дорого, сейчас это стало доступнее. Проблема нехватки пятен под элитное строительство это проблема отдельных девелоперов. Да, элитное жилье лицо города, но это вовсе не проблема. Мы помогаем девелоперам решать имущественные вопросы расселения коммуналок: компания строит жилье и решает городскую проблему. Пласт нерасселенных коммуналок пока не исчерпан. Город готов давать жителям до 30% беспроцентных субсидий. Разумеется, потребуется урегулировать этот вопрос со всеми жильцами коммуналки, и, если консенсус найден и со всеми проживающими договорились, девелопер может выкупить квартиру. Если оказывается, что денег, чтобы расселить всех, у девелопера не хватает, в этом случае город может частично субсидировать приобретение жилья. Государственная политика по рас- селению коммуналок сегодня подспорье строителям элитного жилья. Поэтому городу элитное строительство в большой степени интересно с точки зрения решения социальных проблем. Реконструкция «хрущевок: могли бы вы определить объемы реконструкции в обозримом будущем? Количество домов определить сложно. Количество кварталов определено в нашем законопроекте, который мы отправили на согласование депутатам. Депутаты и жители города будут вносить поправки, дополнять, удалять. И о площади жилья, которое получится после реконструкции, сегодня говорить нельзя. Там разные дома: есть хорошие, есть те, что требуют реконструкции, есть аварийные, а есть просто морально устаревшие, и на их месте неплохо было бы построить новое жилье, если жители согласятся. А есть дома, которые вообще трогать нельзя. Поэтому нельзя говорить, что есть квартал с 300 тыс. квадратных метров жилья, а после реализации программы будет 700, это неправильно. Может быть вариант, что было 300, а из них может быть реконструировано только 50, итого будет всего 350 тыс. квадратных метров. Некоторые дома во время реализации программы рекон- струкции застроенных территорий просто никоим образом не будут тронуты. В лучшем случае в них проведут капитальный ремонт. Пока есть требование федерального законодательства: утвердить законом СанктПетербурга список территорий. Снести бульдозером сегодняшние дома и построить абсолютно новые не есть самоцель. Цель привести территорию к городским нормативам с точки зрения обеспеченности социальной инфраструктурой, инженерными сетями, сделать дороги, высадить нормативное количество зелени и т. д. Все будет зависеть от инвестиционной привлекательности территории. Если она в центральных или близких к центру районах, думаю, что денег бюджетных здесь может не понадобиться вообще. Учитывается и состояние инженерной инфраструктуры. Социальную инфраструктуру инвестору мы отдавать не будем: город сам ею займется. По одной простой причине: инвестору она не интересна. Просто синхронизируем все виды работ, чтобы одновременно заработали и дороги, и инфраструктура, и тогда обновленный квартал заживет полноценной жизнью. В отношении каждого квартала все будет определяться индивидуально. В отчете комитета за 2007 год упоминается проблема срыва сроков сдачи ряда бюджетных объектов по причине «неисполнения сроков по предоставлению технических условий на подключение к энергоносителям. Как город будет воздействовать на таких нарушителей, и исчерпан ли прежний конфликт «взаимодействия застройщиков с монополистами? Конфликта на сегодня с монополистами нет. Есть рабочее взаимодействие, вопросы, которые можно решить быстро и просто, а можно дольше. Есть проблемы отодвинутых сроков, либо изза технических возможностей подключения к сетям, либо в силу как таковой возможности обеспечения этого района. Вот, к примеру, подстанция Лахта. Практически вся территория СевероПриморской части завязана на эту подстанцию, а ввели ее только в прошлом году. И решение технических и организационных вопросов подключения займет порядка полугода. Если объект планировался к сдаче на конец года, то в подобной ситуации может произойти задержка сроков сдачи от трех месяцев до полугода. Даже в тех местах, где решили проблемы по энергообеспечению, получение различных допусков займет до полугода, потому что это касается взаимодействий и соответствий федеральных и местных органов власти. Все согласования имеют определенные сроки. Энергетические компании тоже можно понять: к ним приходят тысячи компаний. И согласующих инстанций десятки, этот процесс с точки зрения технологий нельзя ускорить, так как можно потерять в качестве контроля. Но справедливо замечание и о том, что процесс согласований занимает больше времени, чем требуется на собственно само строительство инженерных сооружений. Насколько справедливы замечания о том, что в Петербурге происходит монополизация рынка десятком крупнейших инвестиционностроительных компаний? А в чем монополизация состоит? В том, что земельный ресурс покупают крупные компании? Но небольшим компаниям мы тоже предоставляем земельные участки для строительства одногодвух домов. И такие торги были. Фонд имущества продавал землю в подготовленных за счет средств бюджета кварталах 56 и 59 в СПЧ (Приморский район. «Где жить). И, если вспомнить, некоторые участки в 56м квартале фонд продавал аж три раза. Причем по стартовой цене $ 6772 за метр улучшений участки не продались. Когда же мы повысили до $ 117120, а максимальный лот вообще выставлялся за $ 300 с лишним все было продано. Как таковой монополизации нет: у нас на рынке работает не одна строительная компания. Всетаки в большей степени строительный рынок это не покупка земли, а строительная деятельность в широком объеме, и игроков много. Для большинства строительных фирм основной бизнес это стройка. А у нас в силу того, что в период глобальной законодательной перестройки последних лет компании вынуждены были както поддерживать свою деятельность, многие из них превратились в инвестиционные. Почему мы не говорим о монополизации банковской сферы? Есть крупнейшие банки, есть маленькие, ориентированные на корпоративных клиентов. То же самое на строительном рынке. Есть строительные компании небольшие, крепкие середнячки, строящие по 15 тыс. квадратных метров в год, и им достаточно. Они могут купить землю у крупной компании, имеющей излишки: допустим, та подготовила 200 га из 400, собрала документацию и продает готовый участок с инженерными сетями и хорошей транспортной доступностью. Это неплохо. А если компания занималась тем, что использовала определенный административный ресурс к получению участков, разорилась и ушла я скажу: и слава богу, спекулянты ушли, можно нормально работать. Есть нормальные правила игры на рынке, равные для любой компании, маленькой или большой: имеешь деньги приходи, покупай землю, строй. А организацию вторичного рынка по продаже полученных постановлений на проектирование и строительство никогда не поддерживал и всегда активно с этим боролся. Какие сейчас возможности входа на рынок новых игроков? А много у нас пришло неместных? Все они организовали филиалы и платят налоги в местный бюджет. Это не наша прихоть это удобнее самой компании и интересно для рынка. Даже «Балтийская жемчужина работает с местными компаниями. Нужно ли лоббировать интересы местных застройщиков? У нас на 90% все местные. Правила таким образом и создаются, чтобы они были интересны для работы здесь. И правила просты: ре гистрируйтесь, покупайте в Фонде имущества землю и работайте.