За Карповкой -- "раздвоение" комфорта

Территориальная зона "П.С. за Карповкой"<BR> СПб. Территория "П.С. за Карповкой" -- наполовину сформировавшийся в качестве "элитного" район. Но наилучшие перспективы -- в его несформированной половине.<BR> Территориальная зона "П.С. за Карповкой" ограничена Песочной и Аптекарской наб., Аптекарским пр., наб. Карповки и ул. Даля. Это очень маленький и очень дорогой район, высокую цену которого поддерживает Каменноостровский пр. и кварталы восточнее его, вплоть до ул. Медиков. В этой части много зелени, в числе достопримечательностей -- Лопухинский и Ботанический сады, относительно тихо, притом что рядом транзитная трасса.<BR> Вокруг огромное количество научных учреждений, уровень комфорта нисколько не снижающих. Социальная инфраструктура небыстро развивается по Каменноостровскому, однако ее услугами пользуются мало: это территория, складывающаяся как дорогие кварталы достаточно закрытого жилья.<BR> Западнее Каменноостровского пр. -- "дешевая" часть района с худшим жилым фондом и остатками небольших промзон. Впрочем, здесь развивается один из первых проектов преобразования промышленного участка под общественно-деловую и жилую функции, и в долгосрочной перспективе у него появятся последователи.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилье здесь, как и в любом центральном районе, -- относится к категории "старый фонд", есть незначительная доля "сталинок". Новое строительство -- сплошь "комфорт" и "элитного" класса. Причем во многих проектах, в частности на Песочной наб., эксплуатируются видовые характеристики -- например на Острова, тогда как до позиционирования этой части района как места эксклюзивного жилья еще далеко.<BR> <B>Цены</B><BR> Средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке в зоне серьезно превышает "среднегородскую" и выше, чем у соседей по Петроградской стороне. Ценник "вытаскивает" Каменноостровский пр. -- одна из самых дорогих магистралей города. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в ноябре "средний метр" предлагали здесь по $1384, в октябре -- по $1366. Октябрьская "среднегородская" цена метра была равна $1194.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры равнялась в октябре $306,5 тыс. ($1331/м2), четырехкомнатной -- $168,8 тыс. ($1354/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $130,7 тыс. ($1412/м2), "двушки" -- по $93,6 тыс. ($1476/м2), однокомнатные -- по $57,1 тыс. ($1481/м2).<BR> При таком уровне цен их рост невелик и почти соответствует среднему по городу: 31% за 11 месяцев. Показатель за 10 месяцев равнялся 29% при "общегородских" 30,3%.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> В маленькой дорогой территории структура спроса не определяется. Здесь небольшой, но устойчивый спрос на все виды объектов.<BR> По данным телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", структура предложения здесь равномерно распределена по всем типам квартир за исключением однокомнатных. В районе с преобладающим старым фондом их всегда мало.<BR> Цена предложения двухкомнатных квартир ориентируется на нижний (для этой зоны) ценовой сегмент, "трешки" предлагаются в целом равномерно во всех диапазонах. Очень велика доля дорогих четырехкомнатных объектов.<BR> И в целом на рынке в этой территории доля самого дорогого жилья весьма высока: почти 20%.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Среднее значение косвенного показателя ликвидности -- времени экспозиции объектов в листингах (рекламе) в дорогом центральном районе с множеством габаритных квартир -- 38 пунктов* ("условных дней"). На востоке П.С. -- 37 пунктов. При минимуме предложения однокомнатных объектов лучше всего продаются "двушки", остальные -- одинаково долго.<BR> Ликвидность "трешек" зависит от цены (чем дешевле, тем быстрее продается), двухкомнатные быстрее уходят из листингов в среднем ценовом диапазоне, многокомнатные -- "скачут", не соблюдая никакой последовательности.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Восточная часть "Петроградской за Карповкой" уже спозиционирована как дорогое, престижное место для жизни, и ее развитие пойдет именно в этом направлении -- с небыстрым, но непрекращающимся ростом цен и постепенным благоустройством. Теоретически привлекательность этих кварталов может понизить пробивка Аптекарской наб. до Каменноостровского моста: "элитный" район плохо совместим с транзитной трассой по соседству, однако Лопухинский сад, скорее всего, сгладит последствия, а набережная улучшит транспортную доступность.<BR> На западе территории перепозиционирование из промзоны к дорогому месту для жизни будет происходить "искусственным" путем. Здесь строится очень дорогое жилье, которое при этом продается, несмотря на не лучшее соседство. Обычно происходит наоборот: в уже устоявшуюся комфортную территорию приходят дорогие проекты.<BR> Если учесть намерения преобразований в соседней зоне, на территории завода "Вулкан", этот район может со временем привлечь платежеспособный спрос, а за ним -- расселение в лучших домах старого фонда. Однако это -- перспектива весьма долгосрочная.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).