Маленькие арендаторы "съедают" площади

<B>Бизнес требует эффективно подготовленного пространства</B><BR> СПб. Неудачная планировка бизнес-центра может привести к снижению его доходности.<BR> На Западе хорошим соотношением полезной (арендопригодной) и общей площадей бизнес-центра считается 65:35. В России, ввиду своих строительных норм и требований по пожарной безопасности, -- 60:40. При соотношении площадей 50:50 проект считается неудачным.<BR> <B>Свои стены мешают</B><BR> "Спроектировать бизнес-центр с максимально возможной арендопригодной площадью удается при новом строительстве, -- говорит Надежда Ермишина, старший консультант отдела офисной недвижимости ООО "Рейм Консалтинг". -- Сейчас большинство новых офисных центров строится со свободной планировкой. Внутреннее пространство офисов организуется под конкретного арендатора. При реконструкции полезную площадь приходится выкраивать в существующих стенах".<BR> <B>Узкие рамки</B><BR> Ширина лестничных маршей в общественном здании варьируется в зависимости от его проходимости, но должна быть не менее 1,2 м. С каждого этажа должно быть организовано как минимум два выхода. Площадь "забирают" лифты, технические помещения, а также устройство систем отопления, вентиляции и кондиционирования. Под климатические системы, которые обслуживают большие здания высокого класса, может быть отведен специальный технический этаж.<BR> "Поэтому иногда в "классных" бизнес-центрах соотношение площадей может быть хуже, чем в менее престижных", -- считает Екатерина Бойко, специалист отдела аналитики и консалтинга Stanley Estate.<BR> Реальная арендопригодная площадь отличается от проектной и определяется после заселения арендаторов. Идеальным вариантом для владельца бизнес-центра является сдача в аренду целого этажа. В этом случае арендодатель не теряет деньги на общей площади, а арендатор сам распоряжается планировкой.<BR> Если больших клиентов нет и этаж приходится нарезать, то потери полезной площади этажа могут достигать 20%. <P> <B>на заметку</B><BR> Полезная (арендопригодная) площадь -- та площадь, которая сдается в аренду и непосредственно приносит доход.<BR> Общая площадь -- коридоры, туалеты, подсобные помещения, лестницы, то есть то, что напрямую не приносит доход.<BR> 70:30 -- идеальное соотношение полезной и общей площадей в бизнес-центре<BR> Источник: "ДП" по данным компаний <P> <B>справка</B><BR> Соотношение арендопригодной и общей площадей в некоторых бизнес-центрах, планируемых к открытию во II полугодии 2004 и 2005 гг.<BR> Класс Название бизнес-центра Площадь<BR> общая/офисная, м2<BR> В+ "Кронверк", ул. Блохина, 9 6700/3000<BR> А "Невский, 38" 14700/4500*<BR> В+ "Феникс", Свердловская наб., 14 7500/5000<BR> В "Адмирал", наб. Обводного канала, 50 10000/6500<BR> А "Веда-Хаус", Петроградская наб., 18, лит.Р 18000/10000<BR> А МБК им. А.А. Собчака, 26-я линия В.О.,15 54000/24000<BR> В Б/ц на Казанской ул., 7 (1-я очередь) 9725/6659<BR> Примечание: * -- часть помещений -- торговые.<BR> Источник: "ДП" по данным компаний