Загородная жизнь остается мечтой

Обзор рынка загородного жилья

<B>Обзор рынка загородного жилья</B><BR> СПб. Рынок загородного жилья в Петербурге и окрестностях остается на стадии становления.<BR> До сих пор здесь нет ни ясного представления о перспективных участках застройки, ни достоверной ценовой статистики. Зато присутствует неудовлетворенный спрос.<BR> Впрочем, оценить спрос также не представляется возможным. Существуют коттеджные поселки, полностью не распроданные спустя несколько лет после их постройки (например, во Всеволожском районе, в Мельничном Ручье, третий год продается примерно десяток домов), есть примеры полной продажи на стадии строительства (особенно популярен Курортный район). Рынок по большей части формируют частные заказчики, самостоятельно выбирающие участок, проект и подрядчиков. Однако в нынешнем году проявился заметный интерес к этому бизнесу со стороны крупных компаний (ЛСР, "Евросиб"), и можно говорить о начале развития рынка относительно крупных комплексов загородного жилья.<BR> 1000 домов<BR> Рынок загородного жилья (имеется в виду загородный дом, предназначенный для постоянного проживания, снабженный необходимой инфраструктурой -- и технической, и социальной) сегментируется на три основных типа.<BR> По мнению исполнительного директора риэлтерского агентства "Александр-Недвижимость" Федора Дьячкова, коттеджи "среднего класса" -- это дома от 200 до 400 м2 общей площади, предлагаемые по цене от $200 до 600 тыс. Все, что меньше и дешевле, -- эконом-класс, больше и дороже -- "элита". По его данным, сейчас на рынке предлагается около 30 элитных объектов, порядка 250 бизнес-класса и 600-650 домов эконом-класса.<BR> Емкость рынка исчисляется не более чем 1000 объектов, предлагаемых в 30-35 коттеджных поселках. Заметная часть этих поселений расположена дальше "классических" 30-50 км от города.<BR> Весь загородный рынок, включая дома и домики в садоводствах, Федор Дьячков оценивает примерно в 6 тыс. единиц, из которых коттеджи занимают порядка 15%, зато в стоимостном выражении -- до 2/3. По данным компании "Петербургстрой-Сканска", ценовой рост на этом рынке составляет около 14% в год. "Александр-Недвижимость" констатирует двукратный рост цен за последние 3 года.<BR> <B>Конец географии</B><BR> Вообще, загородное жилье никак не сегментируется по географическому признаку.<BR> Вокруг Петербурга есть локальные "места притяжения" дорогого жилья: окрестности Петергофа, Курортный район, Пушкин и Всеволожский район. Основная проблема этих мест -- в дефиците участков и недостатке инженерной инфраструктуры.<BR> По словам генерального директора компании "Олимп 2000" Константина Поликарпова, "готовой земли" на первичном рынке почти нет. В качестве примеров выделения участков на инвестусловиях он вспомнил лишь два случая: в Рощино и на Медном озере (Всеволожский район), где компания "Хонка" получила территорию с обременениями под свой поселок.<BR> Остается также возможность приобрести землю у собственников. Константин Поликарпов отмечает случаи, когда участки предлагали воинские части, могут продаваться бывшие пионерлагеря или турбазы. Можно выкупить участок из категории земель поселений, однако их самих по себе очень мало.<BR> Так что основной резерв для развития загородного домостроения -- сельскохозяйственные земли, для которых в районной администрации можно изменить функцию использования (назначение).<BR> Только "эксклюзив"<BR> Чтобы оценить привлекательность объекта загородного жилья, существует "система пропорций": составные (участок, дом, отделка, ландшафт) должны занимать до 25% стоимости объекта. Серьезный перевес любой доли может отрицательно сказаться на ликвидности объекта.<BR> Пока ничто не свидетельствует о серьезных переменах на рынке загородного жилья. Проблема дефицита участков может быть хотя бы частично решена после выхода на рынок крупных застройщиков, которым сообща будет легче договориться с монополистами. (Между прочим, энергетические монополисты прекрасно сознают, насколько повышается стоимость технически подготовленной территории, поэтому добиться от них внятного ответа на вопрос о "планах на будущее" очень сложно.)<BR> Цена земли под ИЖС будет меняться очень индивидуально. В Курортном районе есть участок, который оценивается специалистами в случае продажи в $40-50 тыс. за сотку -- пока это верхний предел. "В среднем" цена на расположенные подряд наделы может отличаться вдвое.<BR> В Выборгском районе Ленобласти за последние 3 года цена земли выросла со средних $800 за сотку до $4500-8000, в зависимости от местоположения. <P> <B>есть Мнение</B><BR> Виталий Науменко, заместитель главы администрации Курортного района:<BR> "Мы активно сдерживаем жилую застройку в Курортном районе -- это принципиальная позиция. Мы не собираемся превращать территорию района в жилой или дачный поселок. В свое время правительством города были утверждены 19 площадок под жилое строительство. До сих пор не все из них востребованы, какие-то будут выставляться на торги".<BR> Сергей Кадубинский, генеральный директор ООО "Полифас":<BR> "У Сестрорецкого курорта есть преимущество -- уникальное местоположение, экологическая обстановка и высокая инженерная подготовленность. Cо временем в центре города возможно появление "Сестрорецк-сити" -- зданий по 20-25 этажей с видом на залив".<BR> Игорь Жданов, директор представительства "Росса-Ракенне":<BR> "Сегодня во Всеволожском районе свободных зон, которые инвесторы могут использовать, практически нет. Земель муниципальных на этой территории не осталось, есть земли военных, есть лесопарковая зона, сельхозугодия бывших совхозов". <P> <B>цифры</B><BR> Средняя цена предложения за сотку в различных районах Петербурга и Ленинградской области, $/сотка<BR> <B>СПб и пригороды</B><BR> Антропшино 300,00<BR> Павловск 371,70<BR> Ольгино 466,67<BR> Приморск 543,75<BR> Александровская 687,50<BR> Кондакопшино 747,47<BR> Красное Село 750,00<BR> Усть-Ижора 875,00<BR> Зеленогорск 1100,00<BR> Песочный 1200,00<BR> Горская 1214,29<BR> Володарский 1291,67<BR> Пушкин 1753,17<BR> Парголово 1875,00<BR> Разлив 2354,17<BR> Петродворец 2620,83<BR> Александровский 2733,33<BR> Стрельна 2796,21<BR> Лисий Нос 3076,92<BR> Осиновая роща 4200,00<BR> <B>Волховский</B><BR> Реброво 350,00<BR> <B>Всеволожский</B><BR> Гарболово 250,00<BR> Касимово 325,00<BR> поселок им. Морозова 350,00<BR> Ириновка 392,22<BR> Борисова Грива 400,00<BR> Агалатово 457,50<BR> Юкки 500,00<BR> Грузино 513,29<BR> Верхние Осельки 533,33<BR> Щеглово 607,14<BR> Колтуши 714,29<BR> Романовка 725,00<BR> Васкелово 783,33<BR> Мендсары 853,33<BR> Новотоксово 1033,33<BR> Карабсельки 1053,33<BR> Янино 1200,00<BR> Сертолово 1333,33<BR> Энколово 1428,57<BR> Пороги 1700,00<BR> Медвежий стан 1923,08<BR> Новосаратовка 2000,00<BR> Сярьги 2166,67<BR> Всеволожск 2197,93<BR> Ковалево 2210,92<BR> Старая пустошь 2333,33<BR> Порошкино 2400,00<BR> Капитолово 2777,78<BR> <B>Выборгский</B><BR> Дружноселье 61,54<BR> Подгорное 114,58<BR> Ермилово 173,33<BR> Гаврилово 272,73<BR> Уткино 283,33<BR> Каменногорск 333,33<BR> Черничное 333,33<BR> Дятлово 388,89<BR> Староселье 392,31<BR> Верхне-Черкасово 416,67<BR> Поляны 416,67<BR> Лебедевка 428,57<BR> Лейпясуо 428,57<BR> Лебяжье 547,62<BR> Вишневка 750,00<BR> Медное 750,00<BR> Приветнинское 757,58<BR> Краснофлотское 800,00<BR> Вязы 816,67<BR> Мичуринское 840,00<BR> Александровка 961,54<BR> Горьковское 975,00<BR> Чулково 1000,00<BR> Рощино 1096,67<BR> Озерное 1250,00<BR> Первомайское 1333,33<BR> Выборг 1500,00<BR> Каннельярви 1692,31<BR> Тарасовка 2083,33<BR> Ленинское 2135,71<BR> Левашово 2222,22<BR> Ильичево 2260,70<BR> Пушное 3700,00<BR> Грибное 4000,00<BR> Парголово 4800,00<BR> <B>Кингисеппский</B><BR> Вистино 400,00<BR> <B>Кировский</B><BR> Митола 80,00<BR> Назия 108,13<BR> Михайловский 183,33<BR> Путилов 300,00<BR> Апраксин 308,33<BR> Маяк 416,67<BR> Мга 416,67<BR> Турышкино 466,67<BR> Горы 538,46<BR> Павлово-на-Неве 769,23<BR> Синявино 833,33<BR> Шлиссельбург 875,00<BR> Кировск 2116,67<BR> <B>Лодейнопольский</B><BR> Свирьстрой 250,00<BR> <B>Ломоносовский</B><BR> Сосновый бор 33,33<BR> Гостилицы 133,33<BR> Б. Ижора 150,00<BR> Витино 161,29<BR> Ропша 225,00<BR> Коваши 250,00<BR> Русско-Высоцкое 250,00<BR> Коцелово 400,00<BR> Б. Забородье 466,67<BR> Сашино 533,33<BR> Пеники 566,67<BR> Петровское 660,00<BR> Лебяжье 1000,00<BR> Анино 1176,47<BR> Мартышкино 1375,00<BR> <B>Лужский</B><BR> Дивенская 437,50<BR> Вырица 1058,82<BR> <B>Приозерский</B><BR> Новожилово 138,89<BR> Мельниково 149,45<BR> Громово 200,00<BR> Коробицино 217,95<BR> Судаково 260,00<BR> Приозерск 283,33<BR> Заостровье 333,33<BR> Лосево 390,00<BR> Ромашки 489,71<BR> Суходолье 600,00<BR> Петровское 658,33<BR> Горы 800,00<BR> Орехово 812,50<BR> Сосново 858,33<BR> Починок 866,67<BR> Силино 1000,00<BR> Мичуринское 1120,00<BR> Соловьевка 1333,33<BR> Березово 1360,00<BR> Приладожское 1368,42<BR> Гречухино 2500,00<BR> <B>Другие регионы</B><BR> Сортавала 150,00<BR> Кересть 200,00<BR> Валдай 300,00<BR> Новгородская обл. 400,00+