00:0002 ноября 200400:00
20просмотров
00:0002 ноября 2004
Обзор рынка загородного жилья
<B>Обзор рынка загородного жилья</B><BR>
СПб. Рынок загородного жилья в Петербурге и окрестностях остается на стадии становления.<BR>
До сих пор здесь нет ни ясного представления о перспективных участках застройки, ни достоверной ценовой статистики. Зато присутствует неудовлетворенный спрос.<BR>
Впрочем, оценить спрос также не представляется возможным. Существуют коттеджные поселки, полностью не распроданные спустя несколько лет после их постройки (например, во Всеволожском районе, в Мельничном Ручье, третий год продается примерно десяток домов), есть примеры полной продажи на стадии строительства (особенно популярен Курортный район). Рынок по большей части формируют частные заказчики, самостоятельно выбирающие участок, проект и подрядчиков. Однако в нынешнем году проявился заметный интерес к этому бизнесу со стороны крупных компаний (ЛСР, "Евросиб"), и можно говорить о начале развития рынка относительно крупных комплексов загородного жилья.<BR>
1000 домов<BR>
Рынок загородного жилья (имеется в виду загородный дом, предназначенный для постоянного проживания, снабженный необходимой инфраструктурой -- и технической, и социальной) сегментируется на три основных типа.<BR>
По мнению исполнительного директора риэлтерского агентства "Александр-Недвижимость" Федора Дьячкова, коттеджи "среднего класса" -- это дома от 200 до 400 м2 общей площади, предлагаемые по цене от $200 до 600 тыс. Все, что меньше и дешевле, -- эконом-класс, больше и дороже -- "элита". По его данным, сейчас на рынке предлагается около 30 элитных объектов, порядка 250 бизнес-класса и 600-650 домов эконом-класса.<BR>
Емкость рынка исчисляется не более чем 1000 объектов, предлагаемых в 30-35 коттеджных поселках. Заметная часть этих поселений расположена дальше "классических" 30-50 км от города.<BR>
Весь загородный рынок, включая дома и домики в садоводствах, Федор Дьячков оценивает примерно в 6 тыс. единиц, из которых коттеджи занимают порядка 15%, зато в стоимостном выражении -- до 2/3. По данным компании "Петербургстрой-Сканска", ценовой рост на этом рынке составляет около 14% в год. "Александр-Недвижимость" констатирует двукратный рост цен за последние 3 года.<BR>
<B>Конец географии</B><BR>
Вообще, загородное жилье никак не сегментируется по географическому признаку.<BR>
Вокруг Петербурга есть локальные "места притяжения" дорогого жилья: окрестности Петергофа, Курортный район, Пушкин и Всеволожский район. Основная проблема этих мест -- в дефиците участков и недостатке инженерной инфраструктуры.<BR>
По словам генерального директора компании "Олимп 2000" Константина Поликарпова, "готовой земли" на первичном рынке почти нет. В качестве примеров выделения участков на инвестусловиях он вспомнил лишь два случая: в Рощино и на Медном озере (Всеволожский район), где компания "Хонка" получила территорию с обременениями под свой поселок.<BR>
Остается также возможность приобрести землю у собственников. Константин Поликарпов отмечает случаи, когда участки предлагали воинские части, могут продаваться бывшие пионерлагеря или турбазы. Можно выкупить участок из категории земель поселений, однако их самих по себе очень мало.<BR>
Так что основной резерв для развития загородного домостроения -- сельскохозяйственные земли, для которых в районной администрации можно изменить функцию использования (назначение).<BR>
Только "эксклюзив"<BR>
Чтобы оценить привлекательность объекта загородного жилья, существует "система пропорций": составные (участок, дом, отделка, ландшафт) должны занимать до 25% стоимости объекта. Серьезный перевес любой доли может отрицательно сказаться на ликвидности объекта.<BR>
Пока ничто не свидетельствует о серьезных переменах на рынке загородного жилья. Проблема дефицита участков может быть хотя бы частично решена после выхода на рынок крупных застройщиков, которым сообща будет легче договориться с монополистами. (Между прочим, энергетические монополисты прекрасно сознают, насколько повышается стоимость технически подготовленной территории, поэтому добиться от них внятного ответа на вопрос о "планах на будущее" очень сложно.)<BR>
Цена земли под ИЖС будет меняться очень индивидуально. В Курортном районе есть участок, который оценивается специалистами в случае продажи в $40-50 тыс. за сотку -- пока это верхний предел. "В среднем" цена на расположенные подряд наделы может отличаться вдвое.<BR>
В Выборгском районе Ленобласти за последние 3 года цена земли выросла со средних $800 за сотку до $4500-8000, в зависимости от местоположения.
<P>
<B>есть Мнение</B><BR>
Виталий Науменко, заместитель главы администрации Курортного района:<BR>
"Мы активно сдерживаем жилую застройку в Курортном районе -- это принципиальная позиция. Мы не собираемся превращать территорию района в жилой или дачный поселок. В свое время правительством города были утверждены 19 площадок под жилое строительство. До сих пор не все из них востребованы, какие-то будут выставляться на торги".<BR>
Сергей Кадубинский, генеральный директор ООО "Полифас":<BR>
"У Сестрорецкого курорта есть преимущество -- уникальное местоположение, экологическая обстановка и высокая инженерная подготовленность. Cо временем в центре города возможно появление "Сестрорецк-сити" -- зданий по 20-25 этажей с видом на залив".<BR>
Игорь Жданов, директор представительства "Росса-Ракенне":<BR>
"Сегодня во Всеволожском районе свободных зон, которые инвесторы могут использовать, практически нет. Земель муниципальных на этой территории не осталось, есть земли военных, есть лесопарковая зона, сельхозугодия бывших совхозов".
<P>
<B>цифры</B><BR>
Средняя цена предложения за сотку в различных районах Петербурга и Ленинградской области, $/сотка<BR>
<B>СПб и пригороды</B><BR>
Антропшино 300,00<BR>
Павловск 371,70<BR>
Ольгино 466,67<BR>
Приморск 543,75<BR>
Александровская 687,50<BR>
Кондакопшино 747,47<BR>
Красное Село 750,00<BR>
Усть-Ижора 875,00<BR>
Зеленогорск 1100,00<BR>
Песочный 1200,00<BR>
Горская 1214,29<BR>
Володарский 1291,67<BR>
Пушкин 1753,17<BR>
Парголово 1875,00<BR>
Разлив 2354,17<BR>
Петродворец 2620,83<BR>
Александровский 2733,33<BR>
Стрельна 2796,21<BR>
Лисий Нос 3076,92<BR>
Осиновая роща 4200,00<BR>
<B>Волховский</B><BR>
Реброво 350,00<BR>
<B>Всеволожский</B><BR>
Гарболово 250,00<BR>
Касимово 325,00<BR>
поселок им. Морозова 350,00<BR>
Ириновка 392,22<BR>
Борисова Грива 400,00<BR>
Агалатово 457,50<BR>
Юкки 500,00<BR>
Грузино 513,29<BR>
Верхние Осельки 533,33<BR>
Щеглово 607,14<BR>
Колтуши 714,29<BR>
Романовка 725,00<BR>
Васкелово 783,33<BR>
Мендсары 853,33<BR>
Новотоксово 1033,33<BR>
Карабсельки 1053,33<BR>
Янино 1200,00<BR>
Сертолово 1333,33<BR>
Энколово 1428,57<BR>
Пороги 1700,00<BR>
Медвежий стан 1923,08<BR>
Новосаратовка 2000,00<BR>
Сярьги 2166,67<BR>
Всеволожск 2197,93<BR>
Ковалево 2210,92<BR>
Старая пустошь 2333,33<BR>
Порошкино 2400,00<BR>
Капитолово 2777,78<BR>
<B>Выборгский</B><BR>
Дружноселье 61,54<BR>
Подгорное 114,58<BR>
Ермилово 173,33<BR>
Гаврилово 272,73<BR>
Уткино 283,33<BR>
Каменногорск 333,33<BR>
Черничное 333,33<BR>
Дятлово 388,89<BR>
Староселье 392,31<BR>
Верхне-Черкасово 416,67<BR>
Поляны 416,67<BR>
Лебедевка 428,57<BR>
Лейпясуо 428,57<BR>
Лебяжье 547,62<BR>
Вишневка 750,00<BR>
Медное 750,00<BR>
Приветнинское 757,58<BR>
Краснофлотское 800,00<BR>
Вязы 816,67<BR>
Мичуринское 840,00<BR>
Александровка 961,54<BR>
Горьковское 975,00<BR>
Чулково 1000,00<BR>
Рощино 1096,67<BR>
Озерное 1250,00<BR>
Первомайское 1333,33<BR>
Выборг 1500,00<BR>
Каннельярви 1692,31<BR>
Тарасовка 2083,33<BR>
Ленинское 2135,71<BR>
Левашово 2222,22<BR>
Ильичево 2260,70<BR>
Пушное 3700,00<BR>
Грибное 4000,00<BR>
Парголово 4800,00<BR>
<B>Кингисеппский</B><BR>
Вистино 400,00<BR>
<B>Кировский</B><BR>
Митола 80,00<BR>
Назия 108,13<BR>
Михайловский 183,33<BR>
Путилов 300,00<BR>
Апраксин 308,33<BR>
Маяк 416,67<BR>
Мга 416,67<BR>
Турышкино 466,67<BR>
Горы 538,46<BR>
Павлово-на-Неве 769,23<BR>
Синявино 833,33<BR>
Шлиссельбург 875,00<BR>
Кировск 2116,67<BR>
<B>Лодейнопольский</B><BR>
Свирьстрой 250,00<BR>
<B>Ломоносовский</B><BR>
Сосновый бор 33,33<BR>
Гостилицы 133,33<BR>
Б. Ижора 150,00<BR>
Витино 161,29<BR>
Ропша 225,00<BR>
Коваши 250,00<BR>
Русско-Высоцкое 250,00<BR>
Коцелово 400,00<BR>
Б. Забородье 466,67<BR>
Сашино 533,33<BR>
Пеники 566,67<BR>
Петровское 660,00<BR>
Лебяжье 1000,00<BR>
Анино 1176,47<BR>
Мартышкино 1375,00<BR>
<B>Лужский</B><BR>
Дивенская 437,50<BR>
Вырица 1058,82<BR>
<B>Приозерский</B><BR>
Новожилово 138,89<BR>
Мельниково 149,45<BR>
Громово 200,00<BR>
Коробицино 217,95<BR>
Судаково 260,00<BR>
Приозерск 283,33<BR>
Заостровье 333,33<BR>
Лосево 390,00<BR>
Ромашки 489,71<BR>
Суходолье 600,00<BR>
Петровское 658,33<BR>
Горы 800,00<BR>
Орехово 812,50<BR>
Сосново 858,33<BR>
Починок 866,67<BR>
Силино 1000,00<BR>
Мичуринское 1120,00<BR>
Соловьевка 1333,33<BR>
Березово 1360,00<BR>
Приладожское 1368,42<BR>
Гречухино 2500,00<BR>
<B>Другие регионы</B><BR>
Сортавала 150,00<BR>
Кересть 200,00<BR>
Валдай 300,00<BR>
Новгородская обл. 400,00+