"Елизаровская" задыхается в промзонах

Территориальная зона "Елизаровская"<BR> СПб. "Елизаровская" -- уникальная территория: зажатый между промзонами и Невой жилой "анклав", один из самых дешевых, но пока интенсивно растущий в цене. <P> Территориальная зона "Елизаровская" ограничена пр. Обуховской Обороны, Железнодорожным, Уездным и Б. Смоленским, ул. Цимбалина, Седова, Крупской.<BR> С одной стороны, здесь прекрасная транспортная доступность: станция метро, транзитные в южном и северном направлении пр. Обуховской обороны и ул. Седова, есть возможность транспортного сообщения в западном направлении, от центра (площадь Александра Невского) -- несколько километров. Близко Нева.<BR> С другой -- окружение, состоящее сплошь из промышленных предприятий, и хотя и разнообразный, но в основном низкого качества жилой фонд. И эти обстоятельства заметно перевешивают все положительные качества места.<BR> Зона -- одна из самых дешевых в городе: дешевле только Сосновая Поляна, "Нарвская" в районе ул. Шкапина и район площади Калинина. По темпам роста средней цены предложения квадратного метра "Елизаровская" входит в первую десятку городских территорий, однако это объясняется общей тенденцией: дешевые места растут в цене интенсивнее дорогих. Перспектива у территории появится только после реального вывода промышленных предприятий из центра города. Сейчас зона бесперспективна: развиваться из-за соседства промзон и Невы физически некуда. Все это ведет к снижению активности покупателей-горожан, зато привлекает дешевизной приезжих. Более того, локальность петербургского рынка, когда клиенты в основном предпочитают переезжать в тот же район, где жили до этого, а также низкая стоимость жилья на "Елизаровской", ограничивающая возможность выехать отсюда, окончательно замыкают ситуацию.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне плохо спозиционирован и для Петербурга нетипичен. Сталинские дома постройки 30-х и 50-х гг. и панельные с кирпичными "хрущевки" составляют число, примерно равное так называемым "немецким коттеджам", потребительские качества которых стремятся к минимуму. Предложение здесь дорогого жилья невозможно, комфорт-класса -- малоперспективно, зато может пользоваться спросом дешевый эконом-класс.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне "Елизаровская" на конец апреля составил, по данным мониторинга аналитического отдала Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", $1000/м2 -- при том что средняя по городу цена м2 была равна $1100. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляла в апреле $89,9 тыс., трехкомнатной -- $73,3 тыс., "двушки" -- $52,8 тыс. и однокомнатной -- $39,5 тыс. Относительно декабря прошлого года "средний метр" вырос здесь на 23,74%, а с начала года -- 19,6%, что полностью совпадает с общегородским ростом средней цены предложения.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Спрос на квартиры здесь минимален. В частности, зоне "Удельная" он уступает вдвое (имеется в виду количество запросов потенциальных клиентов с начала года).<BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир полностью разбалансированы. В дефиците однокомнатные и особенно двухкомнатные квартиры, а по трех- и четырехкомнатным предложение, наоборот, значительно превышает спрос. В различных ценовых диапазонах также дисбаланс: дешевые (до $36 тыс.) однокомнатные квартиры практически неликвидны -- предложение значительно больше спроса. Жилье дороже этого уровня (до $42 тыс.) в дефиците, но в верхнем ценовом диапазоне предложение снова выше спроса. Та же тенденция по остальным типам жилья.<BR> Это прямо подтверждает главную особенность зоны: полуаварийное (а значит, и дешевое) жилье стараются сбыть, покупать предпочитают пристойного качества квартиры (все равно относительно дешевые), которых здесь немного, а дорогое жилье попросту неликвидно.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", в зоне "Елизаровская" наиболее ликвидное жилье -- одно- и двухкомнатные квартиры по $35-40 тыс. и около $50 тыс. в сталинских домах и в нескольких расположенных здесь панельных домах 606-й серии. Сталинские квартиры здесь одни из самых дешевых в городе, и среди "поклонников" такого жилья они могут находить спрос. Подобные объекты экспонируются около 15 пунктов ("условных дней"). Все остальное стоит в листингах до 35 "условных дней", фактически являясь "неликвидом".<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Елизаровская", несмотря на свою близость к центру, сможет развиваться лишь при условии освобождения ее от промышленности. В обозримом будущем интерес горожан к этому району будет снижаться до абсолютного минимума. Не исключено, что из-за дешевизны со временем зона превратится в некие этнические кварталы. Возможно, перспективу могло бы иметь строительство комфортного жилья на набережной Невы, но и оттуда необходим вывод промышленных предприятий.<BR> По данным "ДП", в некоторых строящихся здесь домах весной были приостановлены продажи. В некоторых -- на несколько месяцев зафиксирована цена. На первичном рынке любое предложение, кроме дешевого эконом-класса, неликвидно.