Городские территории ждут управляющих

<BR><BR>Завершающийся 2002 год стал ключевым в процессе передачи городских территорий в развитие частным девелоперским компаниям.<BR>За этот период администрацией Петербурга статусом "агентства по развитию территорий" (АРТ) наделены четыре новые структуры, и еще три концепции по созданию агентств получили одобрение инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК). Все они созданы в соответствии с Распоряжением губернатора №117-р "О деятельности агентств по развитию территорий" от 01.02.2001.<BR>Функция новых агентств заключалась в привлечении частных инвестиций в развитие территорий. Однако в течение 2001 года лишь одной компании удалось получить этот статус -- ЗАО "Агентство "Бекар", предложившему концепцию создания общественно-деловой зоны на территории района, прилегающего к Выборгской и Пироговской набережным.<BR><BR><B>Долгая песня</B><BR>Сама идея передачи в управление городской недвижимости не нова. Впервые еще в 1995 году с ней выступил мэр Петербурга Анатолий Собчак. Тогда же он подписал Распоряжение №561-р "О правах и полномочиях агентства реконструкции и развития территории". Тогда появилось около 20 агентств. Однако работа у большинства не задалась, и основная их масса прекратила существование, поскольку не смогла решить вопросы, связанные с собственностью, и привлечь сколько-нибудь крупных инвесторов на развитие объектов. Оценивая их работу, вице-губернатор, председатель КУГИ Валерий Назаров высказался так: "Прежние агентства создавались без разумного экономического обоснования, а руководили ими непрофессионалы. Отсюда и негативный результат". Однако некоторые из них выжили, и предложенные ими концепции все еще рассматриваются в недрах городской администрации как реальные.<BR>Заказчиком некоторых концепций выступил сам город. На это даже выделяется бюджетное финансирование. Так, например, Приказом Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли администрации №159-п от 16.08.2002 с ООО "Агентство по развитию территории "Парнас" заключен договор почти на 1 млн руб. на "разработку концепции инвестиционного развития и преобразования городских территорий, включая разработку градостроительной и инженерной документации" (по нежилой зоне "Обухово" на сумму в 400 тыс. руб., а по территории пробивки Измайловского проспекта -- на 525 тыс. руб.). Тем же приказом на аналогичные работы на 799,5 тыс. руб. заключен договор с Фондом федеральных и региональных программ на разработку территории Большого порта.<BR><BR><B>АРТистизм девелоперов</B><BR>Практика привлечения частных девелоперов к развитию петербургских территорий постепенно приживается. "Проблемами развития городского развития должны заниматься и коммерческие организации, имеющие опыт в данной сфере, знающие, как это сделать, владеющие всеми сложностями ситуации, -- уверен Валерий Назаров. -- Практика всегда вносит коррективы, и зачастую, чтобы сформулировать правила застройки, администрации недостает практического опыта, который есть у бизнесменов".<BR>"Сейчас из реально действующих АРТ могу назвать "Бекар", "Сканска СПб Девелопмент", "Малую Охту" и "Апраксин двор". Хотя уверен, что скоро появится еще несколько, -- говорит Егор Поляков, советник вице-губернатора по экономическим вопросам. -- Все зависит от заявителя, от его настойчивости, умения собрать все необходимые документы". Характерно, что у всех созданных АРТ различные возможности по работе с доверенной им территорией. В зависимости от того, что это за участок и где он расположен, у девелоперов возникают разные задачи. К примеру, "Бекар" и "Апраксин двор" реализуют схожие проекты. Обе территории исторически сложились, и на них объекты недвижимости принадлежат большому числу собственников.<BR>"Многие воспринимают "Апрашку" как лакомый кусок, но это далеко не так, -- высказывается генеральный директор ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин двор" Александр Шабасов. -- Представьте только, что необходимо привести к цивилизованному бизнесу территорию, заброшенную с 1917 года, с более чем 350 юридическими и физическими лицами, ведущими здесь разнообразную деятельность".<BR>Однако убедить собственников передать свою недвижимость профессиональным управляющим сложно.<BR>"Многие заводы находятся на грани банкротства, но, к сожалению, у нас нет ни механизмов, ни правовых актов для стимулирования их к перебазированию на новые промзоны, -- сетует Александр Шарапов, президент группы компаний "Бекар". -- Инвесторы хотят вкладывать деньги, но здесь уже нет свободных земельных участков. Происходит какое-то безумство: предприятиям предлагают землю в пригороде под оборудование производственных площадок на новом перспективном месте, а они отказываются".<BR>Ряд АРТ ставит перед собой задачу, связанную с развитием абсолютно новых городских земель, на которых отсутствует необходимая инженерная подготовка. В этом случае девелопер берет на себя привлечение инвестиций в развитие инженерии и разработку градостроительной документации. После чего земля продается отдельным застройщикам, а АРТ получает вознаграждение в виде заранее оговоренного с городской администрацией процента.<BR>За территории, на которых необходимо работать с собственниками, берутся структуры, имеющие опыт риэлтерской деятельности либо управления недвижимостью. К освоению же новых территорий проявляют интерес застройщики, стремящиеся расширить сферу своего бизнеса.<BR>Несмотря на то что появляется все больше желающих получить статус АРТ, нормативно-правовая база, регулирующая процесс взаимоотношений таких компаний с городом, еще требует серьезной доработки. Примером тому может служить конфликт между двумя компаниями, одновременно разрабатывавшими концепции преобразования Петровского острова. Правомочность присвоения статуса АРТ ООО "Северо-Западная финансовая группа" была поставлена под сомнение ООО "Управляющая компания "Супер-Сервис", поскольку не был проведен конкурс концепций.<BR>Схожая ситуация складывалась и между ЗАО "ЛенСпецСМУ" и ООО "Конкорд Менеджмент и консалтинг". Обе компании также одновременно взялись за разработку концепции создания АРТ на Бычьем и Безымянном островах. Однако в этом случае девелоперы договорились о совместной деятельности, а статус АРТ все же взяло на себя "ЛенСпецСМУ".<BR>По мнению и чиновников и бизнесменов, именно опыт работы регистрируемых сейчас АРТ позволит в ближайшие годы в значительной степени решить эту проблему.<BR>(А.Д.)