Арендная плата за нежилые помещения

<BR><BR>Как рассчитывается арендная плата на нежилые помещения?<BR>Арендная плата за объекты нежилого фонда, если арендодателем выступает Санкт-Петербург, устанавливается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 №149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".<BR>Ставка арендной платы за пользование объектом нежилого фонда определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости (ст. 3 закона). Коэффициент социальной значимости определяется в соответствии с Приложением к вышеуказанному закону Санкт-Петербурга. Вид деятельности арендатора определяется по кодам ОКОНХ.<BR>Расчет арендной платы производится в порядке, предусмотренном Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 №1291-р "О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда" (ст. 2 вышеуказанного закона).<BR>Данным распоряжением утверждены две методики расчета арендной платы:<BR>1. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (далее -- Методика 1).<BR>2. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки (далее -- Методика 2).<BR>Методика 2 применяется для определения ставок арендной платы за следующие объекты нежилого фонда:<BR>здания общей площадью более 1500 м2, являющиеся объектами аренды в целом;<BR>здания (сооружения) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т.д.);<BR>в случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки.<BR>Во всех остальных случаях определение арендной платы за все объекты нежилого фонда, за исключением гаражей индивидуального пользования, производится в соответствии с Методикой 1.<BR>Расчет арендной платы ведется в условных единицах. Величина условной единицы принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала, если иное не установлено правовыми актами администрации Петербурга.<BR>По Методике 1 для каждого из трех видов использования (торговое, офисное, производственно-складское) определяется базовая рыночная ставка аренды [Аб] за квадратный метр в год в условных единицах по формуле:<BR>Аб = Ао * К1 * К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * К7, где:<BR>Аб -- базовая рыночная ставка аренды;<BR>Ао -- базовая ставка (за квадратный метр в год в условных единицах);<BR>К1 -- коэффициент местоположения;<BR>К2 -- коэффициент площади;<BR>К3 -- коэффициент этажности;<BR>К4 -- коэффициент состояния;<BR>К5 -- тип входа в помещение;<BR>К6 -- тип здания;<BR>К7 -- коэффициент благоустройства.<BR>Значения коэффициентов К1 -- К7 определяются в соответствии с приложениями к Методике 1.<BR>Ао приведена в тексте самой Методики 1.<BR>Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений Аб (Аб для торговой функции, Аб для офисной функции, Аб для производственно-складской функции) выбирается максимальное значение (Аб, max).<BR>Рыночная ставка (Арын.) рассчитывается по формуле:<BR>Арын. = Аб, max * Кар.,<BR>где Кар. -- арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду в соответствии с Методикой 1 по сравнению с практикой вторичного рынка.<BR>Кар. принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.<BR>Расчетная ставка аренды (Арасч.) за квадратный метр в год для помещения рассчитывается по формуле:<BR>Арасч. = Арын. * Кс,<BR>где Кс -- коэффициент социальной значимости вида деятельности арендатора.<BR>Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемое помещение (Апл.) за квартал определяется по формуле:<BR>Апл. = Арасч./4 * Ру.е. * S, где:<BR>Арасч. -- расчетная ставка аренды в условных единицах за квадратный метр в год;<BR>Ру.е. -- стоимость одного доллара США в рублях по курсу ЦБ на 1-й рабочий день расчетного квартала, если иное не установлено правовыми актами администрации Петербурга;<BR>S -- общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в метрах квадратных.<BR>В соответствии с Методикой 2, определение размера арендной платы производится следующим образом.<BR>Определение расчетной ставки арендной платы в условных единицах за квадратный метр в год для объекта нежилого фонда методом индивидуальной оценки (Арасч.) осуществляется по формуле:<BR>Арасч. = Кс * Арын., где:<BR>Арын. -- уровень арендной платы в условных единицах за квадратный метр в год, определенный в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, утвержденными Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 №113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него";<BR>Кс -- коэффициент социальной значимости.<BR>Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемый объект (Апл.) за квартал осуществляется по формуле:<BR>Апл. = Арасч./4 * Ру.е. * S, где:<BR>Ру.е. -- стоимость одного доллара США в рублях по курсу Центрального Банка РФ на 1-й рабочий день расчетного квартала, если иное не установлено правовыми актами администрации Петербурга;<BR>S -- общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в квадратных метрах.<BR>В соответствии с Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 29.12.98 №1332-р "О мерах по упорядочению арендных платежей", Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга ежеквартально утверждает величину условной единицы, применяемой для расчета арендной платы.<BR>Распоряжением КУГИ от 28.09.01 №1575-р установлено, что на IV квартал 2001 года, в случае если договором аренды предусмотрено ежемесячное либо поквартальное внесение платежей, установлена величина одной условной единицы, равная 20,4 рубля.<BR><BR><B>Александра Суворова, юрист зао</B><BR>"Что делать Консалт"<BR>