Кушать подано!

<BR><BR>Рынок помещений, пригодных для организации предприятий общественного питания, в последнее время оживился.<BR>Однако объемы сделок пока уступают докризисному уровню.<BR>Стоимость аренды на помещения для предприятий общественного питания более-менее стабилизировались за последние 2 месяца, упав (в долларовом выражении) в 2-3 раза по сравнению с летом 1998 года. Вместе с тем есть объекты, на которых ставки аренды не меняются, несмотря на кризис. "Вкусные" места сдаются в аренду по курсу ЦБ РФ, и лишь в отдельных случаях договоры предусматривают долларовую ставку в 1,5-2 раза меньше официально действующей.<BR>После августовского кризиса спрос на коммерческую недвижимость упал, в то время как количество предложений возросло. Долго такой расклад на рынке не просуществовал, и уже в начале 1999 года рынок стал возвращаться к прежним позициям - спрос, как обычно, стал превышать предложения. По прогнозам риэлтеров, цены по сделкам купли-продажи останутся на сегодняшнем уровне в течение ближайших месяцев. Не ожидается и понижения арендных ставок. Прогнозируется дальнейший рост активности рынка. <BR><BR><B>Купить-продать-арендовать</B><BR>По мнению риэлтеров, помещения для кафе и ресторанов выгоднее приобретать в собственность. Покупка в центре Петербурга обойдется в $600-1000 за 1 м2 (в зависимости от наличия и качества ремонта), в "спальных" районах и новостройках - по $300-400 за 1 м2 (необорудованные помещения). При нормальном управлении инвестиции в помещение окупаются за 3-5 лет. Стоимость выкупа составляет приблизительно 20-кратную ставку аренды. По мнению риэлтеров, арендные ставки на муниципальную собственность не оказывают существенного влияния на крупных владельцев недвижимости.<BR>Основная проблема для новых владельцев или арендаторов - возможность подключения необходимых мощностей, если помещение ранее не было приспособлено под общественное питание. Мест для организации общественного питания в городе всегда было мало. Кроме того, бывшие предприятия общепита во многих районах сменили профиль.<BR>Под кафе приспосабливаются сегодня бывшие магазины, необходимость в сохранении профиля которых отпала, а также нежилые помещения в подвальных и цокольных этажах. Главным источником поступления новых объектов на рынок коммерческой недвижимости становятся квартиры, переведенные в нежилой фонд. <BR><BR><B>На халяву</B><BR>Сегодня спросом пользуются помещения, не требующие вложений. Многие предприниматели по наивности стремятся взять в аренду или приобрести уже специально оборудованное кафе или отдел в магазине - 10-15 м2. Если предприятие общепита рентабельно, хозяин вряд ли вознамерится продать его или сдать в аренду. При этом в центре предпочитают брать в аренду помещения по 100 м2 и готовы платить по $10-15 за м2. Собственники настаивают на цене аренды по $20 за м2 в хороших местах. В других местах бизнесмены готовы брать помещения по 300 м2. Большая доля заявок на аренду или покупку приходится на фирмы, стремящиеся расширить бизнес или переехать на бойкое место. Немалую долю, однако, составляют новички, впервые окунающиеся в проблемы общепита.<BR>Наиболее активный спрос на помещения под кафе и рестораны наблюдается, как правило, в историческом центре Петербурга. Особым вниманием, конечно, пользуются Невский проспект и прилегающие к нему улицы, а также Васильевский остров и Петроградская сторона. Предложений в этих районах мало. <BR><BR><B>На закуску</B><BR>К отдельной категории можно отнести кафе, располагающиеся в модульных конструкциях - павильонах, установленных в людных местах. Такие конструкции громоздятся на Московском проспекте, на Лиговке. Как правило, по договору с городом организатор предприятия получает в аренду землю сроком на 10 лет. Подобные конструкции не располагаются автономно - там же находятся бары, игровые автоматы, другие объекты развлечений.<BR>По западным меркам, к которым так стремятся отечественные бизнесмены, кафе - неотъемлемая часть автозаправочной станции. По данным риэлтерских фирм, предприятия быстрого питания есть на многих недавно построенных АЗС. Организация кафе вдоль трасс пока не кажется предпринимателям привлекательной идеей.<BR><BR><B>Спальные места</B><BR>Новые сдающиеся в эксплуатацию жилые дома, как правило, имеют встроенные помещения, предназначенные в том числе для кафе и ресторанов. Популярной становится продажа помещений без внутренней отделки.<BR>По данным риэлтеров, чаще предприниматели предпочитают брать помещения в аренду. Наибольшим спросом пользуются помещения около 100 м2 и меньше - как и в центре Петербурга. Собственникам, со своей стороны, выгодно заключать договоры купли-продажи, поскольку при аренде нового помещения отделка должна быть учтена в счет арендной платы. Стоимость чистовой отделки сопоставима со стоимостью аренды.<BR>Цены на встроенные объекты снижаются плавно и постоянно. По некоторым оценкам, они упали за последний год на 40-50% (в долларовом выражении). Всегда можно поторговаться с собственником - фирмой-застройщиком. Увеличилось время экспозиции объекта в листинге примерно в 1,5 раза.<BR>По данным агентств недвижимости "Елисеевский квартал", "О.К.Эстейт", "Союз", ООО "Марта", Делового центра "ПартнерЪ".