Смольный получил рекордное число обращений о включении в кадастровый перечень

По закону в рамках формирования перечней объектов недвижимости, налог с которых рассчитывается по кадастровой стоимости, собственники объектов могут направлять возражения к проектам перечней. "При формировании перечня на 2026 год поступило 104 возражения в отношении 65 объектов", — рассказал "ДП" председатель комитета по контролю за имуществом Петербурга (ККИ) Михаил Сергеев. Для сравнения: число обращений компаний при подготовке перечней на 2024 и 2025 годы составило 56 и 37 соответственно.

Этот перечень создаётся чиновниками на основании данных ЕГРН, поступающих в адрес комитета. В него включаются объекты, которые отвечают ряду критериев. Во–первых, это административно–деловые и торговые центры, а также нежилые помещения, в которых не менее 20% общей площади используется под офисы и торговлю, общепит и бытовое обслуживание.

Другой параметр — вид разрешённого использования участка, на котором располагается здание. "Кроме того, в Петербурге действует также площадной критерий. Так, в 2025 году в перечень включались здания площадью более 500 м2", — отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Валерия Дозорова. Перед этим минимальная площадь составляла 1 тыс. м2.

Татьяна Тындик приводит в качестве примера Дом быта на Лермонтовском проспекте, который планируется снести для строительства выхода со станции метро "Театральная". Его кадастровая стоимость — 419 млн рублей, площадь — 5,9 тыс. м2. Таким образом, кадастровая стоимость 1 м2 здания составляет 71 тыс. рублей при рыночной стоимости "квадрата" в этом районе 200–300 тыс. рублей. То есть включение или же, наоборот, исключение из перечня может серьёзно влиять на размер налога на имущество.

Однако, по словам экспертов, конкретные суммы или проценты экономии назвать сложно, так как они индивидуальны для каждого объекта и зависят в том числе от характеристик здания, его кадастровой стоимости, применяемой налоговой ставки, разницы между кадастровой и среднегодовой стоимостью. К тому же в каждый из налоговых периодов экономия может быть разной.

"Например, если в 2025 году среднегодовая стоимость объекта составляла 250 млн рублей, а кадастровая — 300 млн, то при включении в перечень на этот год налог составил бы 4,5 млн по ставке 1,5% вместо 5,5 млн по ставке 2,2% при его отсутствии в таком перечне. Таким образом, экономия составляет 1 млн рублей", — рассуждает Валерия Дозорова. По её мнению, невключение в перечень или исключение из него на 2026 год может снизить налоговую нагрузку от 10–20% до 80–90% или даже кратно, принимая во внимание результаты последней кадастровой оценки. "Экономия в связи с включением в перечень может быть в том случае, если среднегодовая стоимость выше кадастровой, но тут разброс возможных значений будет уже не такой большой (10–30%)", — говорит Валерия Дозорова.

В 2024 году в перечне насчитывался 5441 объект, в 2025–м произошло резкое увеличение — до 9140 объектов, сохранившееся в текущем году (9162 объекта), добавляет Татьяна Тындик.

По итогам рассмотрения обращений бизнеса ККИ принимает решение о включении либо исключении зданий из перечня. При этом проводится дополнительный анализ и обследование объектов. По словам Михаила Сергеева, наиболее частыми причинами отказов по обращениям бизнеса являются отсутствие информации об объектах в выгрузке из ЕГРН, поступающих в комитет, неполное обоснование заявителем своего права на включение / исключение объекта из перечня и несоответствие обращения нормативным требованиям.

Резкий рост обращений в ККИ владельцев городской недвижимости Валерия Дозорова объясняет переоценкой кадастровой стоимости и увеличением налоговой ставки. По мнению Татьяны Тындик, свою роль сыграло и то, что в 2025 году бизнес заплатил повышенные налоги, поэтому предприниматели внимательнее отнеслись к подготовке Смольным перечня на 2026 год.

Если же ситуация не разрешилась в досудебном порядке, то следующим этапом, как правило, становится судебный процесс.

Например, ранее "ДП" сообщал о том, что ККИ не включил в перечень объектов на 2024 год два здания концерна "Питер", совладельцем которого является миллиардер Николай Пономарёв. Речь идёт о бизнес–центре на Малой Морской ул. (общая площадь — 13,8 тыс. м2, кадастровая стоимость — 946,4 млн рублей) и торговом центре на ул. Типанова (общая площадь — 15 тыс. м2, кадастровая стоимость — 828,7 млн рублей). При этом они включались в перечень на 2023 и 2025 годы.

В ККИ пояснили, что оба объекта отсутствовали в выгрузке из ЕГРН, соответственно, недвижимость концерна не попала сначала в проект перечня, а потом и в итоговый документ. При этом возражений от собственников или пользователей объектов на проект перечня тоже не поступало, добавили в комитете.

Разбирательство между концерном и ККИ в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти завершилось победой бизнеса: суд обязал чиновников включить объекты "Питера" в перечень на 2024 год. Однако точку в этом споре ставить рано.

"В настоящее время рассматривается вопрос об обжаловании решения", — заявил "ДП" Михаил Сергеев.