00:3517 марта 2026
В основе любой программы доходности апарт–отеля — ответ на один вопрос: платить инвестору за загрузку именно его номера или делить выручку всего объекта? Первый подход называют индивидуальным, или пономерным, второй — котловым.
При пономерном методе управляющая компания выступает агентом собственника. Она собирает выручку по каждому номеру отдельно, вычитает прямые расходы и перечисляет инвестору чистую прибыль. "Фактический доход по каждому номеру собирается в индивидуальный отчёт для собственника. Все платежи, касающиеся аренды апартамента, попадают в доход — суточная аренда, долгосрочная аренда, ранний заезд, поздний выезд, штраф за незаезд. В итоге в отчёте указывается верхний доход минус все расходы и чистая прибыль к перечислению собственнику", — поясняет генеральный директор "МТЛ Апарт" Николай Антонов, чья компания управляет сетью "Авеню Апарт" и работает по этой модели уже 10 лет.
Котловой метод строится на принципиально иной правовой конструкции. УК не агент, а арендатор: она берёт весь номерной фонд в аренду у собственников и сама ведёт операционную деятельность. Инвестор превращается из принципала в арендодателя. Его доход зависит не от того, ночевал ли кто–то именно в его номере, а от того, как сработал весь объект или отдельная категория номеров. Распределение, как правило, идёт пропорционально площади юнита.
Почему рынок выбирает "котёл"
Котловой метод доминирует среди профессиональных отельных операторов — и причины носят как операционный, так и юридический характер.
"При распределении дохода между инвесторами мы используем исключительно котловой метод как давно признанный отельным сообществом наиболее справедливым. Сегодня так называемый пономерной, или индивидуальный, метод — редкость на рынке апарт–отелей. И недавние новости подтверждают, что ранее применявшие его сети отелей ныне переходят на “котёл”", — указывает основатель ИСК Inreit, УК Port PM и сети апарт–отелей Port Comfort Кирилл Кудинов.
Слова подкреплены конкретным примером: в феврале УК PSK Invest официально анонсировала переход с пономерного на котловой метод с апреля 2026 года — спустя почти 4 года работы по индивидуальной модели в апарт–отеле Avenir.
“
"Котловой метод удобнее тем, что доходность можно выровнять не только по итогам года, но и по каждому месяцу. Упрощается взаимодействие с собственниками апартаментов", — объясняет коммерческий директор УК PSK Invest Елена Ехлакова. При фактических выплатах УК была вынуждена вести активную ротацию номерного фонда и автоматизировать процессы, чтобы доходность по юнитам одной категории оставалась сопоставимой по итогам года. "Котёл" решает ту же задачу без лишних издержек.
Важен и налоговый эффект. С апреля 2026 года PSK Invest будет считать налоговую базу от прибыли, а не от выручки — то есть очищать доходы от расходов до начисления НДФЛ. Для собственников–физлиц УК станет налоговым агентом: они получат чистую сумму без необходимости самостоятельно отчитываться перед налоговой.
Индивидуальный учёт
Впрочем, не все готовы переходить на котловой метод. "В отличие от большинства апарт–отелей, в проектах YES мы не используем котловой метод. У нас реализованы две программы доходности: фиксированная, предполагающая гарантированные выплаты независимо от фактической сдачи апартамента, и модель, которая зависит от загрузки конкретного номера", — поясняет заместитель директора сети апарт–отелей YES Антон Агапов. База расчёта в обоих случаях — валовая выручка без туристического налога, коммунальных и эксплуатационных платежей; порядок начисления и перечень удержаний зафиксированы в договоре.
Устойчивость пономерной модели во многом держится на управленческой культуре оператора. Николай Антонов убеждён, что десятилетняя неизменность схемы — сама по себе аргумент. "На наших действующих объектах мы не применяем такие инструменты, как гарантированный доход. Схема взаимодействия понятная и не менялась на протяжении 10 лет — с момента запуска первого “Авеню Апарт”", — говорит он. За каждым собственником в "МТЛ Апарт" закреплён персональный менеджер: он ведёт инвестора от момента договора, решает страховые случаи, вопросы реновации и возможной покупки новых апартаментов.
Возможны варианты
Впрочем, часто девелоперы добавляют к привычным программам дополнительные возможности. "У нас инвестор выбирает из нескольких сценариев доходности. База для апартаментов — котловой метод распределения: прибыль от сдачи номерного фонда делится пропорционально площади юнита среди юнитов, участвующих в программе. В отеле существует четыре категории номеров и четыре “котла” доходов. В каждой из четырёх категорий находятся номера, максимально схожие друг с другом по площади и, как следствие, загрузке. Это позволяет соблюдать принцип справедливого распределения доходов между собственниками номеров", — рассказывает руководитель отдела продаж ГК PLG (апарт–отели IN2IT и "ПРО.Молодость") Александр Шаманов.
Также в компании работает программа гарантированного дохода на 1–2 года — сумма дохода выплачивается независимо от уровня загрузки номера и каждый месяц составляет постоянную одинаковую сумму. "Недавно по просьбе инвесторов появился экспериментальный формат на 4–6 месяцев, интересный тем инвесторам, которые предпочитают в горячий сезон сдавать через управляющую компанию, потому что уровень дохода высокий за счёт 100%–ной загрузки, а в низкий сезон — сдавать самостоятельно или не сдавать вообще", — рассказывают в PLG.
Похожие схемы действуют и в других отелях. Так, в Orange.Life! базой остаётся котловой метод, однако поверх него действуют две программы. Одна — с фиксированным процентом ежемесячных выплат на первые 1–2 года. По второй в договоре закреплён минимум как защита в низкий сезон, но потолка нет.
“
"В периоды высокой загрузки, особенно в летние месяцы, доход инвестора может существенно превышать минимально гарантированный уровень. Таким образом, программа позволяет нивелировать сезонные риски и по итогам года выйти на рыночную доходность апарт–отелей — а в ряде случаев и превысить её", — сообщают в компании.
Есть на рынке модели и с более длинной стратегией. Например, программу гарантированного дохода сроком на 10 лет планируется запустить в инвест–отеле "ПРО.Молодость", который будет введён в эксплуатацию летом 2026 года. "Суть программы в том, что она позволит собственнику юнита гарантированно получать высокий ежемесячный доход, окупать юнит, обеспечивать инвестиционный прирост стоимости квадратного метра быстрее, чем у жилого квадратного метра. Также программа исключает отсутствие амортизационных воздействий, снижающих рыночную стоимость юнита. Кроме того, в проекте предусмотрена опция BuyBack: собственник имеет право инициировать раз в 2 года обратный выкуп апартамента по номинальной стоимости с сохранением ранее полученного дохода", — рассказывает Александр Шаманов.
Такая конструкция меняет инвестиционный профиль продукта: вместо рыночного актива с переменной доходностью покупатель получает квазиоблигацию с правом выхода и защитой от амортизации.
Участники рынка прогнозируют дальнейшее распространение котлового метода как операционного стандарта. Переход PSK Invest с апреля 2026 года закрепит тренд. Программы гарантированного дохода на старте объекта останутся маркетинговым инструментом для новых запусков, но не изменят базовую модель распределения.
