Геополитический шок приостановил, но не остановил сделки с недвижимостью в Дубае. Инвесторы берут паузу, а не фиксируют убытки — однако продолжительность конфликта способна превратить временное охлаждение в затяжную стагнацию.
За последние пять лет Дубай стал главным зарубежным рынком для российского частного капитала. По оценке эксперта портала Prian Филиппа Березина, с 2020 года россияне закрыли здесь порядка 5-6 тыс. сделок со средним чеком $400–500 тыс.
“
"Речь может идти о $2,5–3 млрд", — говорит Филипп Березин.
Этот капитал распределился между покупками для себя, арендными инвестициями и диверсификацией активов. Именно поэтому любое потрясение в регионе немедленно сказывается на поведении покупателей.
Первая волна последствий уже видна. Сделки, которые были на финальной стадии, откладываются — и дело не только в тревоге, но и в банальной логистике.
“
"Существенная часть покупателей, находящихся в высокой степени готовности к сделке, просто отложат её на какое-то время или вовсе откажутся — отчасти потому, что приехать в ОАЭ в моменте сложно", — отмечает Филипп Березин.
По его оценке, падение числа закрытых сделок в марте и апреле уже предсказуемо: онлайн-интерес сохраняется, но конверсия в подписанные контракты снижается.
Реакция рынка, однако, неоднородна. Партнёр Nikoliers Андрей Косарев разграничивает два типа инвесторов.
“
"Покупатели из других стран будут склонны откладывать свои решения до нормализации ситуации. В большей степени это повлияет на "новых инвесторов", которые рассматривали покупку своего первого объекта в ОАЭ", — поясняет он.
Эта группа наиболее чувствительна: для неё ОАЭ — незнакомая юрисдикция, которую ещё предстоит оценить с точки зрения надёжности.
Те, кто уже держит активы в стране, ведут себя иначе. Андрей Косарев убеждён, что опытные игроки не станут пересматривать стратегию — но не будут и спешить. Исключение составляют стрессовые продажи: на рынке может появиться ограниченное число лотов с дисконтом от тех, кто захочет выйти в деньги прямо сейчас. Массовой распродажи, по его мнению, ждать не стоит.
Примечательно, что корпоративные клиенты — те, кто приобретает помещения под бизнес, — реагируют ещё сдержаннее.
“
"Страна и её рынок остаются фундаментально привлекательными. Резиденты не только не поддаются панике — наоборот, ещё больше убеждаются в безопасности ОАЭ для жизни и ведения бизнеса", — указывает Косарев.
По его словам, максимум, чего стоит ожидать в корпоративном сегменте, — паузы в принятии конкретных решений, но не глобального пересмотра планов.
Ключевая переменная — не факт ударов, а их продолжительность. Логика проста: чем дольше длится неопределённость, тем сложнее восстановить спрос.
Филипп Березин формулирует эту зависимость предельно конкретно: "Если конфликт затянется, риски невозврата к росту будут расти ежедневно. Очень условно — 1 день конфликта равен одной неделе будущей стагнации".
При быстрой стабилизации — в горизонте одной-двух недель — рынок, по его ожиданиям, начнёт восстанавливаться к лету: сначала через всплеск запросов, а ближе ко второй половине года — через реальные сделки.
Важен и более широкий контекст: даже без военных событий рынок Дубая входил в фазу естественного охлаждения после нескольких лет стремительного роста. Коррекция темпов была ожидаема. Нынешние события способны её ускорить — но не спровоцировать системный кризис при условии, что ощущение безопасности как базовая ценность эмирата сохранится.
Подробнее о том, как начался конфликт на Ближнем Востоке, как отреагировали авиаперевозчики и фондовый рынок, читайте в материалах "Делового Петербурга".
“
На текущий момент новостной фон не оказывает прямого влияния на рынок недвижимости ОАЭ. В Дубае и Абу-Даби не фиксируется панических настроений или резких ценовых корректировок.
Рынок недвижимости, в отличие от туристического или нефтяного, в целом инерционен и реагирует прежде всего на фундаментальные макроэкономические факторы — ликвидность, структуру спроса, доступность финансирования и объем предложения. Краткосрочные геополитические события, не сопровождающиеся системными экономическими ограничениями, как правило, не приводят к немедленной переоценке активов.
Потенциальное влияние на другие страны региона возможно только при длительном изменении инвестиционных потоков и макроэкономических условий. На текущий момент предпосылок для пересмотра ценовых ориентиров в странах Персидского залива не наблюдается.
Екатерина Алексейчук
Коммерческий директор NF GROUP Middle East
“
Влияние на рынок будет зависеть от того, как именно будет разворачиваться конфликт, насколько он окажется продолжительным, а также от того, что будет происходить непосредственно в Дубае и других эмиратах. В конце 2024 года, когда были случаи закрытия воздушного пространства и атак по американским базам в регионе — на рынок недвижимости тогда это никак не повлияло.
Ключевое отличие нынешней ситуации в том, что при работе ПВО произошло несколько локальных взрывов, которые затронули здания в Дубае и Абу-Даби. Тем не менее ситуация в городе остаётся спокойной, власти предприняли меры оповещения и помогают туристам и гражданам вернуть жизнь в обычный режим. Дальше - всё будет зависеть от развития событий и их долгосрочности.
Рассмотрим два сценария. Первый — ситуация достаточно быстро стабилизируется. Второй — конфликт окажется затяжным и будет напрямую затрагивать эмират.
В худшем сценарии, если подобные атаки продолжатся, рынок, может замереть на какое-то время — объём сделок снизится. При этом значительной ценовой коррекции, на мой взгляд, мы не увидим. Возможны отдельные дистресс-сделки, когда часть собственников захочет срочно выйти из рынка. Но такие сделки и до этих событий происходили. Параллельно всегда будут покупатели, которые в любой кризис видят возможности и готовы быстро приобретать объекты по более привлекательной цене. Застройщики, вероятно, будут переносить старты продаж. Дополнительно фактором станет сезонность: летом в Эмиратах традиционно снижается активность, и это традиционно низкий сезон для запусков новых проектов. Вторичный рынок также замедляется — в жару почти никто не ездит на просмотры, сделки проходят в основном дистанционно. Таким образом, в негативном сценарии речь, скорее, идёт о временном снижении активности с отдельными дистресс-сделками. Если же конфликт затянется на годы, возможна корректировка цен в пределах 5–15%.
При сценарии, где подобных инцидентов больше не будет, существенной коррекции, скорее всего, не произойдёт. После завершения конфликта власти сделают соответствующие заявления, и рынок вернётся к привычной динамике. Статистически даже в условиях атак беспилотников Дубай сохраняет очень высокий уровень качества жизни и развитую инфраструктуру, в том числе для ведения бизнеса. Стоит учитывать, что Москва, одна из мировых столиц, тоже время от времени подвергается атаке беспилотников, и мы видим, что цены на недвижимость не только не упали, а растут. На московский рынок большее влияние оказывает ключевая ставка и % по ипотеке
Ирина Мошева
партнёр Intermark Global
