В Ленинградской области изменён порядок работы с проектами комплексного развития территорий (КРТ) — их забрали у муниципальных властей и передали комитету по строительству. Централизация повысит прозрачность стратегического для региона направления.
В Ленинградской области в рамках договоров о комплексном развитии территорий сегодня осваивается более 400 га земель, сообщили "ДП" в строительном блоке правительства 47–го региона. Общая площадь возводимых объектов на них — порядка 3,6 млн м2.
По данным "ДП", примерно две трети этого объёма — жильё. Крупнейшие проекты реализуются во Всеволожском районе — в Новосаратовке, Романовке, Новом Девяткино, Всеволожске, Уткиной Заводи и пр. Но есть примеры и в других локация — в Новоселье, Сосновом Бору, Сланцах, Варшко (Приозерский район). "В настоящее время правительством Ленинградской области совместно с девелоперами обсуждается заключение договоров комплексного развития территорий во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском, Приозерском, Тосненском районах на площади более 1 тыс. га", — рассказали "ДП" в стройблоке.
Активная работа в этом направлении началась в 2024 году, поэтому заявленные объёмы стройки по КРТ в Ленинградской области действительно впечатляют. Правда, в публичном поле информации о части проектов нет. Как нет и данных о том, как они заключались, какие обязательства по ним взял на себя регион, а какие — инвесторы, в какие сроки будет осуществляться застройка и пр. Объясняется это тем, что значительная часть договоров заключалась муниципалитетами, а на региональный уровень эти полномочия передали совсем недавно — соответствующий закон подписан в декабре 2024 года.
В июне 2025–го правительство передало эту работу в комитет по строительству. Теперь он будет подписывать договоры, определяя объёмы жилой застройки, строительство социальной инфраструктуры, развитие дорожной сети, благоустройство, а также этапность и сроки реализации. Концентрация стратегического для региона направления в одних руках должна помимо повышения прозрачности систематизировать и упростить работу с инвесторами, считают эксперты.
Впрочем, даже по ранее подписанным договорам власти будут иметь рычаги влияния — градостроительная документация по ним требует согласования и оценки Градостроительного совета. Поэтому договорённости, достигнутые на уровне муниципальных властей, могут оказаться неокончательными, что полностью изменит экономику проектов. Возможно, часть строек окажется неактуальной или сменит бенефициаров.
Крупнейшие проекты КРТ в Ленинградской области
Конечно, крупнейшие проекты давно известны и у всех на слуху. Это освоение территорий в Новосаратовке — масштабная застройка "с нуля", которая позволила вывести ещё 15 лет назад никому не известный населённый пункт в один из центров современной застройки Ленинградской области; проекты группы "Самолет" и GloraX в Романовке.
Но даже среди "крупняка" есть неожиданные локации и фигуранты. Например, в марте этого года прошли примечательные торги по 57 га в Кузьмолово, которые выиграла компания ООО "СЗ “Город Солнца”" депутата областного Законодательного собрания Александра Рязанова. Информация о них широко не распространялась, просчитать экономику проекта с минимальными вводными за короткий срок было достаточно сложно, в итоге на аукцион поступила только одна заявка, а единственный участник получил возможность забрать площадку по начальной цене — 150 млн рублей. Победитель хорошо знаком с локацией — Александр Рязанов избран депутатом по Токсовскому одномандатному избирательному округу и должен иметь представление об этом районе.
Детали проекта стали известны в июне, когда на ПМЭФ губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко и Александр Рязанов подписали соглашение, предусматривающее возведение 600 тыс. м2 жилья на 17 тыс. человек. Заявленный объём инвестиций в проект превышает 70 млрд рублей.
Общее представление о части небольших проектов можно получить из обрывочных сообщений властей и документов о планировке. Так, в июне прошлого года комитет градостроительной политики Ленинградской области выпустил постановление об утверждении проекта планировки и межевания части территории деревни Варшко Петровского сельского поселения Приозерского района, в котором указано, что 19,1 га здесь были предоставлены по договору КРТ.
Описания локации нет, зато есть кадастровые номера, благодаря которым становится понятно, что речь идёт об участках рядом с Суходольским озером. Инвестором указано ООО "Суванто". Судя по всему, речь идёт об убыточной компании Андрея Смирнова с уставным капиталом 10 тыс. рублей, созданной в октябре 2022 года.
Развитие полей
Механизм КРТ был запущен на федеральном уровне в 2020 году.
Во многом целью его было развитие застроенных территорий, которое подразумевает работу со старым фондом и перезапуск депрессивных территорий усилиями частного капитала. Депутаты Госдумы, очевидно, вдохновлялись московским опытом расселения хрущёвок и планировали таким образом использовать его по всей стране. Несмотря на очевидную разницу бюджетов и потенциала, по всей стране сегодня действительно реализуются проекты, где инвесторы расселяют непригодное для проживания жильё, модернизируют старые инженерные сети, благоустраивают запущенные участки и пр.
Но в Ленинградской области основной объём проектов — освоение пустых участков. Они позволят поддерживать объёмы строительства на высоком уровне и создавать новые кварталы со всей необходимой инфраструктурой, но, к сожалению, не имеют отношения к обновлению старого фонда, которого в регионе достаточно. Единственное на сегодня известное исключение — проект в Щеглово, где по договору КРТ застройщик (ГК "Алгоритм") расселил девять старых одно– и двухэтажных домов суммарно на 59 квартир (170 человек, для которых необходимо около 2,4 тыс. м2). Девелопер помимо строительства новых инфраструктурных объектов также получил обременения в виде реконструкции существующего детского сада, организации пешеходной зоны.
Справедливости ради стоит отметить, что в соседнем Петербурге, несмотря на давно продолжающиеся разговоры, механизм КРТ вообще не работает — ни по свободным участкам, ни по застроенным. При этом инвесторов, готовых работать по этой схеме в Петербурге, достаточно, включая крупные федеральные компании. Городские власти, поднявшие волну недовольства своими предложениями по расселению хрущёвок, на данный момент занимаются лишь продлением моратория по своему же решению.
“
"Работа со старым фондом в рамках проектов КРТ — крайне сложная, и речь идёт не только о финансовых вложениях. Очевидно, что, реализовав первый такой проект, власти смогут дальше продвигаться в этом направлении, постепенно распространяя опыт КРТ на застроенные участки, включая участки с жилыми домами. Ленинградская область — привлекательный для девелоперов регион, поэтому желающих строить здесь достаточно. Конечно, компаниям проще осваивать пустые площадки, но и до расселения дело обязательно дойдёт — как в крупных населённых пунктах, так и в малых городах. Близость к Петербургу, активная застройка на границе города и области, развитие транспортной инфраструктуры позволяют отнести к перспективным все территории в радиусе минимум 40–50 км от города", — уверена вице–президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.
Она считает, что уже в перспективе 3–5 лет девелоперы станут осваивать локации, которые сегодня даже не рассматриваются при выборе участков. Причём спрос будет на участки и для малоэтажного строительства, и для строительства многоэтажных домов, и даже для коммерческой недвижимости.
"В связи с фокусом GloraX на масштабные проекты и с дефицитом релевантных земельных участков в Петербурге мы видим перспективы развития в том числе на рынке Ленинградской области посредством реализации проектов КРТ", — подтверждает акционер, вице–президент по развитию и GR GloraX Денис Лебедев.
Что даёт механизм КРТ региону и инвесторам
"Сегодня в Ленобласти наши проекты реализуются на свободных участках, но помимо жилья там предусмотрена и социальная инфраструктура, улично–дорожная сеть. И государство, и крупные девелоперы всё чаще рассматривают КРТ как основной инструмент обновления и трансформации городской среды. Крупные участки, которые ранее находились в запустении и не были вовлечены в активную экономическую жизнь городов, — старые промзоны, неразвитые окраины, неоформленные пустыри — получают шанс на вторую жизнь. Это будет заметно уже в ближайшие несколько лет: КРТ станет двигателем не только строительства, но и урбанистического развития в целом, создаст новые точки притяжения на карте", — говорит инвестиционный директор региональных проектов группы "Самолет" Артём Дудин.
КРТ зарекомендовал себя как эффективный механизм сбалансированного и устойчивого развития городской среды и является приоритетным для многих субъектов РФ, отмечает Денис Лебедев. "Он имеет ряд преимуществ как для инвесторов, так и для властей регионов и местных жителей. Во–первых, масштаб проектов КРТ позволяет эффективнее заниматься мастер–планированием, наполнить проект различными востребованными функциями с учётом различных сфер городской жизни — социальной, экономической, культурной. Во–вторых, заключение договора КРТ с властями региона позволяет распределить и зафиксировать обязательства сторон в рамках реализации проекта и сроки их выполнения. Так мы плавно подходим к третьему преимуществу — возможности долгосрочного планирования, что крайне важно для девелопмента как для бизнеса с длинным инвестиционным циклом. При входе в КРТ мы имеем возможность спланировать загрузку производственных мощностей, мы получаем понятные правила игры на горизонте нескольких лет и поддержку региональных администраций. Наконец, реализация проектов КРТ позволяет девелоперам достичь необходимой рентабельности за счёт масштабов строительства", — говорит он.
"Ленинградская область обладает рядом преимуществ для реализации проектов КРТ. Во–первых, здесь доступны обширные свободные территории, что позволяет создавать масштабные проекты без необходимости сложного редевелопмента. Во–вторых, близость к Петербургу обеспечивает высокий спрос на жильё, а также возможность формирования новых центров притяжения для всей агломерации, — отмечает коммерческий директор ГК “А101” в Петербурге Мария Орлова. — Важным фактором, способствующим развитию КРТ в Ленинградской области, является гибкий региональный менеджмент. Власти региона поддерживают такую застройку, благодаря чему согласование проходит быстрее и проще по сравнению с Петербургом или Московской областью".
Ленинградская область находится в числе немногих регионов, где комплексное развитие территорий реализуется системно, хотя и с упором на строительство на свободных землях, а не на работу со старым фондом, добавляет она. Дополнительным плюсом в таких проектах является господдержка: налоговые льготы и ускоренное подключение к коммуникациям, отмечает Мария Орлова. При этом застройщик несёт повышенную финансовую нагрузку, так как изначально принимает на себя обязательства по созданию всех инфраструктурных объектов, подчёркивает она.
