2023 год был достаточно удачным для строительной отрасли, но сейчас девелоперы готовятся к спаду.
По данным Росреестра, в 2023 году в Петербурге было заключено 64,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), из них на жильё — 49,9 тыс. Это больше, чем в 2022 году, но меньше, чем в 2018–2020 годах. При этом застройщики за год продали жилья на 660 млрд рублей — на четверть больше, чем в позапрошлом году (519,7 млрд рублей).
Сколько продано жилья в Петербурге и Ленобласти
В КЦ "Петербургская недвижимость" подсчитали, что в прошлом году было продано 3,6 млн м2 жилья. Это на уровне благополучного 2021 года, когда спрос подстёгивали льготная ипотека, ценовой рост и большое количество новых проектов. На рынок было выведено 55 новых жилых комплексов. Большинство стартов пришлись на вторую половину года.
По данным Центра аналитики BN, за прошлый год в Петербурге и Ленобласти девелоперы выставили на продажу 2,9 млн м2 жилья (68,9 тыс. квартир), что на 5,4% выше соответствующего периода прошлого года.
Средняя цена "квадрата", по данным Dataflat.ru, за год выросла на 9% в Петербурге и на 5% в Ленобласти.
В основном жильё продавалось в ипотеку, доля таких продаж в некоторые месяцы доходила до 95–96%. "Ипотека с господдержкой — это двигатель продаж последних лет. У многих застройщиков доля ипотеки в структуре сделок доходит до 90%. У нас в компании ипотека с господдержкой — это чуть более 60% в общем, остальной объём — это семейная ипотека, IT и военная ипотека. Эти программы также субсидируются государством", — рассказывает коммерческий директор ГК "Полис" Дмитрий Макаров.
И очень похоже, что этот двигатель если не сломался, то с нового года работает с перебоями. "Если в декабре имел место локальный ажиотаж ввиду ужесточения условий выдачи льготной ипотеки, то уже в январе мы видим снижение доли ипотеки в общей массе сделок до 35%. Этот тренд, скорее всего, будет актуальным на протяжении всей первой половины текущего года: ипотеки будет выдаваться меньше, чем год назад", — констатирует генеральный директор Element Development Виталий Коробов.
Девелоперы сетуют на отсутствие финансовых "подушек". "Вместе с увеличением продаж растут цены на стройматериалы и рабочую силу. Также не стоит забывать о необходимости инвестиций в инфраструктуру, в том числе социальную. Поэтому говорить о создании некоего запаса не совсем корректно", — говорит директор по продажам федеральных проектов группы "Самолет" Максим Зорин.
С ним согласна директор по продажам компании "О2 Групп" Виктория Левина. "Все заработанные средства от продаж жилья девелопер тратит на дальнейшее развитие своего бизнеса. После уплаты банку всех кредитов и процентов компания, как правило, инвестирует в новые проекты, покупку пятен под застройку", — говорит она.
Количество новых стартов строительства между тем снизилось, что отразится на объёме предложения. "Это следствие всех событий прошлых лет. От меняющейся кривой спроса и ухудшения условий по ипотеке до роста ключевой ставки и инфляции. Спрос выбрал приличную часть товарных запасов, но говорить, что на рынке в ближайшее время возникнет дефицит, не приходится", — считает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Насколько сократится спрос на квартиры
По мнению экспертов, в первой половине 2024 года, скорее всего, будет наблюдаться замедление рынка. Реалистичным выглядит снижение спроса на 25–30%.
“
"Скажутся как рост первоначального взноса до 30%, так и комиссия в 7–8% банков для девелоперов за продажу квартир по льготной ипотеке. Последняя мера имеет, вероятно, временный характер, через несколько месяцев ситуация может измениться. Однако пока комиссия выглядит заметной дополнительной нагрузкой на финансовые модели девелоперских проектов", — уверена коммерческий директор ГК "А101" в Санкт–Петербурге Мария Орлова.
Больше всего ситуация скажется на застройщиках с низкомаржинальными проектами. Однако те девелоперы, чья маржинальность находится на нормальном уровне, ощутят изменения в части снижения объёма средств на дальнейшее развитие — приобретение участков и разработку новых проектов.
Вырастут ли цены на жильё
Пока у девелоперов есть как минимум три сценария в новых условиях. Самый очевидный — повышение стоимости квартир, которые будут реализовываться по одной из программ с господдержкой. Впрочем, рост будет умеренный. "Он будет связан в большей степени с увеличением себестоимости строительства. Если не случится каких–либо резких изменений в экономике, то значимых ценовых скачков мы не ожидаем", — прогнозирует Максим Зорин.
Второй вариант — ряд девелоперов могут не повышать цены, но этот шаг придётся согласовать с банком, который выдал проектное финансирование.
И третий вариант — застройщики могут начать упрощать продуктовые решения, сокращая благодаря этому расходную часть проекта. Например, можно изменить на более бюджетные отделочные материалы, отказаться от дорогостоящих систем контроля доступа и видеонаблюдения, а также от малых архитектурных форм в проектах благоустройства.
Кроме того, застройщики активно достают из закромов привычные инструменты, в том числе разнообразные программы рассрочек.
По оценке директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, в ближайшие месяцы доля рассрочки в общем объёме продаж застройщиков вырастет с 5–7%, вероятно, до 10–12%. "Проекты и в Петербурге, и в области будут конкурировать между собой не только за счёт цены, но по качеству продукта: самые высокие продажи будут показывать новостройки с наиболее комфортной жилой средой", — говорит она.
