Насыщенная загородная стагнация

Рынок загородного жилья, ежегодный оборот которого оценивается в 60 млрд рублей, в 2014 году пережил серьезный спад активности. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", количество проектов в продаже за год сократилось на 7,4%, до 375 штук. А общее число объектов на рынке снизилось на 5,2%, до 41 тыс. единиц.

"За год в продажу вышел 71 новый проект с предложением коттеджных поселков и таунхаусов, что на 42% меньше, чем годом ранее", — констатирует руководитель проекта КЦ "Петербургская недвижимость" Евгения Литвинова. Структура предложения загородных объектов по районам в 2014 году практически не изменилась. По–прежнему больше всего объектов сосредоточено во Всеволожском, Ломоносовском и Выборгском районах.

На долю проектов невысокого ценового сегмента пришлось более 60% рынка. Доля элитных проектов за год увеличилась до 17%, а проектов бизнес– класса, напротив, снизилась.

По данным АРИН, в общей структуре предложения наиболее широко были представлены объекты стоимостью от 2 млн до 5 млн рублей (32% объектов). Нижний ценовой диапазон (домовладения стоимостью до 1 млн рублей) и верхний ценовой сегмент (более 50 млн рублей) были представлены сравнительно небольшим объемом предложений (5 и 3% соответственно).

"Общий спад рынка связан с нестабильной экономической обстановкой, с девелоперскими рисками и с тем, что рынок уже в значительной мере насыщен", — говорит девелопер коттеджного поселка Ольшаники– 2 Геннадий Черненко. По его мнению, в текущем году ввод новых объектов станет еще меньше.

"Конкуренция на загородном рынке высока. Новичкам–девелоперам сложно ее выдержать. Многие девелоперы уже пересмотрели свои планы", — говорит Геннадий Черненко.

Спрос замер

За 2014 год, по данным "Петербургской Недвижимости", в регионе было продано около 7,3 тыс. загородных объектов, в том числе примерно 500 коттеджей, 5,3 тыс. участков и 1,5 тыс. секций таунхаусов.

Это на 4% ниже, чем годом ранее. Рост продаж был отмечен только в сегменте таунхаусов. А число сделок в остальных загородных объектах сократилось.

Резкий всплеск спроса на загородную недвижимость (на 30%) эксперты отмечали лишь в декабре 2014 года. "Это было связано с общей ситуацией в экономике страны. Люди с деньгами пытались пристроить капиталы на рынке недвижимости. И объем продаж резко вырос. То же самое мы наблюдали на рынке городского жилья", — отмечает директор УК Docklands Светлана Петрова. Загородные девелоперы, как и их городские коллеги, даже поднимали цены. "В период с ноября по декабрь 2014 года средняя стоимость "квадрата" рублях выросла на 10 – 12% с учетом инфляции", — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

При этом предпочтения покупателей особенно не изменились. "Наиболее популярны весь год были участки без подряда и таунхаусы. Сделок по покупке коттеджей или участков с обязательным подрядом было лишь 7% в общем объеме спроса", — говорит Евгения Литвинова.

С каждым годом спрос все более смещается в сторону недорогих и небольших по площади домов и таунхаусов. "Наиболее востребованы бюджетные таунхаусы стоимостью от 1,3 до 3 млн рублей. Также покупатели отдают предпочтение предложению готовых проектов", — добавляет Полина Яковлева.

На пороге демпинга

Средняя цена "квадрата" на загородные объекты, по данным "Петербургской Недвижимости", в 2014 году изменилась во всех классах. Но тренды были разные.

"В классе эконом цена уменьшилась на 8,2%, до 31,3 тыс. рублей за 1 м2. В классе комфорт — увеличилась на 11,5%, до 53,5 тыс. рублей за 1 м2. В классе бизнес — выросла на 0,4%, до 70,1 рубля за 1 м2", — говорит Евгения Литвинова.

Элитные объекты за год подорожали на 14% в рублевом эквиваленте. Этому способствовал стабильный интерес к таким объектам на фоне дефицита нового предложения.

"Цены будут расти с темпом инфляции. Не думаю, что в условиях такой жесткой конкуренции застройщики позволят себе серьезные повышения. Скорее появятся демпингующие игроки", — считает Геннадий Черненко.

Жесткий покупатель

Поскольку перспективы роста покупательной способности населения на фоне кризиса туманны, эксперты предрекают загородному рынку дальнейшее падение.

"Покупатель станет более разборчивым, и загородные проекты ждет еще большее разделение на успешные и не очень. Психология и поведение покупателей уже изменились. Они стали более жесткими: настаивают на более коротких сроках строительства и передачи домов, более жестко подходят к процессу заключения самой сделки", — говорит генеральный директор "Русь. Новые территории" Дмитрий Майоров. "Загородная недвижимость не является предметом первой необходимости. И, в отличие других стран, в России она не может выступать полноценным эквивалентом городской квартиры. Это связано с проблемами транспортной и социальной инфраструктуры и отсутствием у нас сложившейся культуры проживания за городом", — говорит директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт–Петербурге Елизавета Конвей.

Эксперты отмечают, что загородным домам все труднее конкурировать с квартирами, которые активно строят в пригородах. "До договора о покупке загородного дома доходит все меньше людей. Многие ходят–смотрят, но в последний момент отказываются. Одни не могут продать свою городскую квартиру, чтобы закрыть загородную сделку. У других возникают сложности с одобрением ипотечного кредита", — отмечает директор по маркетингу ЗАО "УК "СТАРТ Девелопмент" Елена Шишулина.

"Нынешние экономические угрозы подталкивают нас к тому, чтобы выдавать на рынок разную продукцию и искать индивидуальный подход к каждому потребителю. Это трудно. Но выиграет тот, кто сможет удовлетворить изменившийся спрос", — заключила советник генерального директора "НЖК–ЛО" Алла Трубникова.