Комплексное освоение края

За последние 10 лет численность населения Краснодара выросла на 12,1% — почти на 100 тыс. человек: с 719 тыс. в 2004 году до 806 тыс. в 2014–м. Динамика сопоставима с петербургской: в Северной столице за тот же период прибавилось 13% жителей. В 2013–м и особенно в 2014 году основную волну миграции в Краснодар формировали беженцы с Украины (на январь 2015–го на получение статуса беженцев в Краснодарском крае претендовали около 39,4 тыс. человек). До обострения событий на Украине в южный российский город ехали прежде всего жители Сибири и Дальнего Востока. Это не удивительно: Краснодар — один из самых привлекательных для жизни регионов России.

Скажем, уровень безработицы здесь самый низкий в стране — 0,2% против среднего по России 5%. В Новосибирске, для сравнения, — 5,7%, в Сибирском федеральном округе — 7,3%, в Дальневосточном — 6,5%.

По данным исследования, проведенного в январе департаментом социологии Финансового университета при правительстве РФ, Краснодар занял шестое место в десятке самых благополучных по финансовой обеспеченности населения городов страны. Всего в рейтинге 35 крупнейших городов России (Москва и Петербург соответственно на втором и четвертом местах). При составлении рейтинга учитывалось мнение жителей исследуемых городов.

Экономические показатели и, следовательно, уровень жизни в регионе достаточно высокие. Темпы роста ВРП Кубани в 2014 году составили 1% (ВВП России вырос на 0,6%). На 2015 год регион наметил рост на 0,7%, на 2016–й — на 3,2%.

Не только Олимпиада

Значительная заслуга в общих экономических достижениях края принадлежит Сочи, который за последние годы повысил свои инвестиционные показатели за счет Олимпиады–2014. Но столица края считается более комфортной для проживания: здесь цены на жилье и услуги не перегреты, рост объема инвестиций не обусловлен исключительно олимпийскими событиями, в отличие от Сочи.

Обычно Кубань в представлении россиян ассоциируется прежде всего с сельским хозяйством. Однако помимо сельхозпредприятий и компаний пищевой промышленности в Краснодарском крае развита нефтеперерабатывающая и химическая отрасли. Например, здесь расположен Афипский нефтеперерабатывающий завод (доля на рынке российской нефтепереработки — 1,8%; завод принадлежит ГК "Нефтегазиндустрия" Владимира Когана). Другие крупные промпредприятия также развивают на Кубани свои подразделения. У компании Danone в Краснодарском крае два комбината — молочный и мясной. У группы "ЕвроХим" — завод "Белореченские минудобрения".

В регионе заявлено несколько проектов комплексного развития территорий. Причем, в отличие от Петербурга, где под этим определением понимается жилая застройка, слегка разбавленная торговыми и социальными объектами, в Краснодаре в такие комплексы входят также и промышленные объекты, которые должны обеспечить занятость новоселов. Так, ООО "Европа–Инвест", принадлежащее бизнесмену Ризвану Иваеву, проектирует рядом со своими строящимися жилыми комплексами "Европея" и "Немецкая деревня" на Западном обходе Краснодара фабрики по производству баварских сосисок и колбасок, кондитерское предприятие, пекарню и швейную фабрику. В этом бизнес–парке, получившем название "Европея", смогут работать 4 тыс. человек.

В Восточной зоне Краснодара владелец сети "Магнит" Сергей Галицкий в течение 10 лет намерен создать перерабатывающий кластер из 14 производств. Он будет специализироваться на пищевой промышленности, переработке сельхозпродуктов, производстве непищевых потребительских товаров. Кроме того, кубанские власти отвели 330 га в Краснодаре для создания высокотехнологичного промышленного кластера. В 2015 – 2020 годах они направят 2,5 млрд рублей на развитие инфраструктуры в существующих промышленных парках, создание новых, техническое перевооружение и модернизацию местных предприятий.

Второй по стране

По официальным данным, уровень средней зарплаты в Краснодаре составляет 36 тыс. рублей (в Петербурге — 46 тыс.). Правда, эксперты компании Head Hunter оценивают доходы краснодарцев несколько скромнее: реальное среднее предложение по зарплате — около 27,5 тыс. рублей.

Но активное жилищное строительство в столице края идет. По этому показателю Краснодар уже не первый год входит в тройку лидеров в России. Так, в 2014 году Краснодарский край занял второе место в стране по объему жилых новостроек, здесь было введено в эксплуатацию 4,7 млн м2 нового жилья (рост по сравнению с 2013–м более чем на 20%), в самом Краснодаре — 1,72 млн м2 (рост на 31,8%). Причем городские власти год назад прогнозировали, что будет построено лишь 1,2 млн м2. На каждого краснодарца приходится по 2,13 м2 жилой недвижимости в сданных новостройках (в Петербурге — всего 0,6 м2). Как подсчитали в краснодарской строительной компании "Неометрия", примерно 30% жилья на первичном рынке в этом городе покупают приезжие из других регионов.

Аналоги центра и периферии

Самый престижный из четырех округов, составляющих Краснодар, — Центральный. Здесь больше всего магазинов, достопримечательностей (четыре театра, семь библиотек, историко–археологический музей–заповедник), 17 вузов, самая высокая плотность дорог. Через этот округ проходят главные городские магистрали: Красная, Северная, Постовая ул., ул. Седина, Красноармейская и Ставропольская ул. В центре расположены железнодорожные и автомобильные вокзалы.

Этот округ можно назвать аналогом петербургского исторического центра. Основа жилой застройки краснодарского центра — дома советской эпохи и дореволюционные здания. Уже несколько лет центр перестраивается в соответствии с городским генпланом: вместо ветхих кварталов здесь строят жилые, офисные, торговые здания.

Правда, объемы строительства в сравнении с периферийными районами невелики. Средняя цена вторичного "квадрата" в Центральном округе — 52,7 тыс. рублей, первичного — 49,3 тыс. рублей (данные портала ndv23.ru). В целом по городу готовое жилье продается по 61,7 тыс. рублей за 1 м2, строящееся — по 49,8 тыс.

Невысокий средний уровень цен на вторичное жилье в Центральном округе объясняется тем, что доля новых домов здесь очень невелика и "среднюю температуру по больнице" формирует прежде всего старый советский жилфонд.

С запада к центру примыкает округ с соответствующим названием — Западный. Это второй по престижности округ, где также сосредоточена деловая и культурная жизнь кубанской столицы. Здесь расположены цирк, театр кукол, филармония, краевой художественный музей, Кубанский казачий хор и прочие местные достопримечательности.

Соответственно и мест под застройку в этом округе, как и в Центральном, не много. Средняя цена 1 м2 на первичном рынке в этом округе — 47,9 тыс. рублей, на вторичном — 63,7 тыс. Оба центральных округа очень небольшие по площади (вместе они занимают 50,5 км2), и принципиальных отличий между ними нет. Здесь нередки пробки, самая дорогая аренда жилья. Так, 20–метровая студия в новом доме сдается по 13 – 15 тыс. рублей в месяц, однокомнатная 40 м2 — за 20 – 23 тыс. рублей, двухкомнатная (60 – 70 м2) — 25 – 30 тыс., трешка (80 – 90 м2) — от 30 тыс. рублей.

Жилье в домах советской и дореволюционной постройки очень отличается по качеству, поэтому классифицировать квартиры по стоимости сложно. В среднем арендные ставки в таких домах ниже на 20 – 30%.

Самый большой краснодарский округ — Прикубанский. Его площадь — 474 км2. На этой территории, как и в более скромном по размерам Карасунском округе (152 км2), сосредоточено основное предложение первичного рынка. В Карасунском округе возводится много коттеджей, в Прикубанском преобладает массовая застройка эконом– и комфорткласса, а также активно идет индивидуальное жилищное строительство. В первом районе соответственно цены на новостройки и готовое жилье составляют в среднем 51,5 тыс. и 78,6 тыс. рублей за "квадрат", во втором — 35 тыс. и 51,5 тыс. рублей.

Цена аренды студии в окраинных округах Краснодара начинается от 10 тыс. рублей, однокомнатной — от 13 тыс., двушки — от 18 тыс., трешки — от 25 тыс. рублей.

Оба округа — типичные районы новостроек, для которых характерны обычные для России проблемы: дефицит детских садов и школ, нехватка парковочных мест в жилых кварталах, пробки на въезде и выезде из наиболее густонаселенных территорий района.

Шанс пережить кризис

Пока Краснодар не испытывает серьезных проблем, связанных с ростом численности населения. Правда, краевые власти уже говорили, что могут ограничить поток мигрантов с Украины. Но приток населения из российских регионов для Краснодара скорее благо — он стимулирует спрос на рынке недвижимости, который в 2015 году должен существенно снизиться.

Как подсчитали в центре исследований и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости", средняя цена на первичном рынке квартир в Краснодаре за 2014 год выросла на 2,7%. При этом в декабре после повышения российским Центробанком ключевой ставки до 17% новостройки резко подорожали на 8%, отмечают в компании Macon Realty Group. Это объясняется тем, что население стремилось успеть приобрести жилье по старым ипотечным ставкам.

В итоге в 2015 году уже отмечено затишье на первичке. Желающих брать ипотеку под 18 – 20% годовых будет не так уж много, а ниже ставки в этом году вряд ли опустятся, считают эксперты. Хотя правительство и обсуждает планы по введению специальных льготных программ с ипотекой под 12%, погоды на рынке такие продукты не сделают.

Поэтому сейчас для жилищного рынка Краснодара главная движущая сила — приезжие россияне, которые, продав свое жилье в других регионах, приобретают квартиры в местных домах. Это дает шанс краснодарским строительным компаниям пережить кризис с меньшими потрясениями, чем эксперты предрекают не столь привлекательным российским городам.