Тихое лето за городом

Весенние месяцы в этом году выдались довольно активными на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти. И за счет этого первое полугодие 2014 года было довольно успешным — на уровне показателей 2012 и 2010 годов.

"Это было вызвано в основном экономической ситуацией в марте–апреле — тенденция "бегства от денег" наблюдалась как со стороны инвесторов, так и со стороны простых граждан", — рассказывает директор по маркетингу компании "Петростиль" Елена Брун.

В первую очередь, конечно, люди выбирали более традиционный инструмент для инвестирования в рынок недвижимости, приобретая квартиры–студии и однокомнатные квартиры. На загородном рынке был выражен другой эффект: сделки совершали люди, которые давно думали о покупке и в связи с макроэкономической ситуацией гораздо быстрее на нее решились. "За счет этого мы увеличили свои продажи в I квартале 2014 года, — говорит Елена Брун, — последние 2–3 месяца этот эффект был исчерпан, и мы вернулись к ситуации стабильного спроса".

Неурожайное лето

Руководитель Бюро аналитики рынка недвижимости (БАРН) Дмитрий Сперанский рассказывает, что, по статистике прошлых лет, летние месяцы — самая урожайная пора на сделки с загородной недвижимостью, а в этом году, наоборот, показатели снижались начиная с апреля. "В июне и августе сделок было проведено меньше, чем в феврале того же года, такого раньше не бывало!" — удивляется он.

В загородных проектах — участниках системы информационного обмена, данные по которым отслеживает БАРН, за три весенних месяца было заключено 511 сделок, а в июне–августе — всего 441 сделка.

Как и прежде, участков с подрядом на рынке реализуется, как правило, в 10 раз меньше, чем участков без подряда. Весной было продано 332 участка без подряда и 32 коттеджа, летом — 329 участков и 16 коттеджей. Значительно сократилось и количество проданных таунхаусов: 147 продано весной, и всего 96 — летом.

Разные пути

В общей статистике сделок, по словам Дмитрия Сперанского, растет доля продаж в нижнем ценовом сегменте, а в среднем и высоком ценовых сегментах количество продаж снижается. Соответственно, снижаются и средние суммы сделок.

Так, по данным о сделках участников информационного обмена, весной участки в среднем продавались за 2,2 млн рублей, а летом — за 2 млн рублей. Коттеджи весной приобретались в среднем за 11,9 млн рублей, а летом — за 9,3 млн рублей. Средняя стоимость таунхауса снизилась с 2,7 млн рублей до 2,6 млн рублей.

Это неизбежно привело к сокращению дохода девелоперов — он снизился почти в 1,5 раза, до 1,067 млрд рублей за лето, против 1,495 млрд рублей весной.

"При этом динамика цен в разных проектах крайне различается: "неудачники" дают двузначные скидки, а в удачных проектах цены выросли в среднем на 10% и будут расти по мере готовности проектов совместно с общей инфляцией, — рассказывает Елена Брун. — Неудачным проектам придется либо уходить с рынка, либо как–то репозиционироваться".

Успехи и падения

Марина Агеева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, руководитель отдела продаж УК "Теорема", говорит о том, что пока профессиональные девелоперы не ощущают резкого падения уровня продаж, но несколько сузилась так называемая "воронка продаж", где верхняя граница — это уровень заинтересованности потенциальных покупателей (переходы на сайт, звонки, посещение офиса и пр.). "На начало осени новых интересантов мало, поэтому по мере сужения "воронки" девелоперы будут ощущать и падение продаж", — говорит Марина Агеева.

"Мы подметили такую тенденцию: как правило, поселки, выведенные в продажу в начале года, остаются без продаж, — рассказывает коммерческий директор компании "Ай Да Дом" Алексей Баринов, — как следствие, демпинг некоторых застройщиков, который, по сути, не спасает их положения".

По его словам, хотя в компании динамика роста сделок положительная, но темпы несколько ниже ожидаемых. Это выражается в первую очередь в количестве отказов по кредитам, из–за чего клиенты, рассчитывавшие на заем, были вынуждены отказываться от брони. Есть, конечно, и покупатели, которые спешат избавиться от наличности, вложив ее в недвижимость, но такие случаи сейчас единичны.

"Мы видим, что ситуация на рынке осложняется, но также видим, что поселки, имевшие успешные продажи в прошлом году, остаются востребованными, — рассказывает генеральный директор компании "Русь: Новые Территории" Дмитрий Майоров, — кризис удаляет неэффективных игроков, которых сегодня в отрасли явный перебор".

Смелых мало

Несмотря на снижение активности покупателей, процесс выхода новых поселков идет постоянно. По словам Дмитрия Сперанского, этим летом на рынке появилось чуть меньше 20 проектов, что довольно мало по сравнению с прошлыми годами.

Обычно резкий всплеск спроса, подобный тому, который был весной, приводит к вбросу на рынок новых проектов с задержкой примерно на полгода–год. Однако в этот раз ситуация может сложиться иначе — слишком очевидны проблемы в экономике, о чем свидетельствует все то же летнее падение вместо обычного подъема.

Дмитрий Майоров рассказывает, что некоторые участники рынка отказались от вывода новых поселков, активно предлагались к продаже целые девелоперские проекты или пятна под застройку. Но, несмотря на то что некоторые застройщики пытаются сбыть купленную когда–то землю, пока адекватных цен на рынке нет.

"Но собственники таких земель становятся сговорчивее и готовы рассматривать различные варианты передачи земли в рассрочку", — отмечает Дмитрий Майоров.

Пессимистичный прогноз

Перспективы загородного рынка эксперты оценивают не слишком оптимистично, учитывая такой слабый летний сезон. "Спрос продолжит снижаться из–за ухудшения общей экономической ситуации в стране, — говорит Дмитрий Сперанский, — наличности у граждан мало, кредиты получить все сложнее".

"Тем не менее многие проекты показывают высокие темпы стройки, активно продвигают себя на рынке, используют разнообразные гибкие финансовые схемы, — рассказывает Елена Брун. — Как правило, это жилье, предназначенное именно для круглогодичного проживания, так как сейчас заметной тенденцией является развитие сегмента "альтернатива городу", а спрос смещается ближе к КАД, в радиус 15–20 км от города".

Но и тут ожидать какой–то высокой активности не стоит, потому что те, кто собирался купить недвижимость, во время мартовской девальвации рубля поторопились с принятием решения и приобрели ее раньше, чем рассчитывали. "В какой–то степени мы отработали собственный отложенный спрос", — констатирует Елена Брун. Сейчас, с одной стороны, покупательная способность упала и у людей нет денег на 100%–ную оплату или крупный первоначальный взнос, с другой стороны, они не уверены в своем будущем, и поэтому их пугают разнообразные рассрочки.