Стандартизация программ и подходов

Вследующем году рынок ипотеки не продемонстрирует большого роста, зафиксировавшись на уровне 95–110 млрд рублей. Банки, скорее всего, повысят ставки, а также требования к заемщикам и застройщикам. На этом фоне будут развиваться специальные предложения для отдельных клиентов и расти доля государственных программ социальной направленности.

В следующем году ипотечному рынку будет сложно удержать достигнутые позиции, ситуацию будут определять самые разные факторы — макроэкономическая конъюнктура, обстановка на финансовых рынках и возможности банков по привлечению фондирования, валютная составляющая, развитие рынка недвижимости и объемы застройки Петербурга и Ленинградской области, уровень государственной поддержки сектора. Вследствие дефицита длинных денег будет расти доля банков с государственным участием, и частным банкам, не имеющим доступа к государственным деньгам, будет крайне сложно конкурировать. В то же время ипотека останется ключевым источником финансирования и поддержки строительства жилья, и правительство не перестанет поддерживать объемы выдачи — сокращения ипотечных программ не произойдет.

Умеренный оптимизм

"Темпы роста рынка в следующем году, скорее всего, снизятся. Динамика замедлится с уровня в 30–35% до уровня в 20–25%", — считает управляющий директор по ипотеке филиала "ВТБ 24" в Санкт–Петербурге Ирина Зуева. И все–таки она надеется, что, как и в первой половине нынешнего года, ипотека будет составлять конкуренцию банковским вкладам. По итогам текущего года объемы выдач ипотеки в Петербурге, по прогнозам экспертов, могут достигнуть 90–110 млрд рублей.

"Наиболее оптимистичным вариантом в 2015 году будет стабилизация объемов на уровне текущего года, умеренно оптимистичный сценарий — средний объем выдачи между 2013–2014 годами, 95–100 млрд рублей, — полагает генеральный директор ООО "Первое Ипотечное Агентство" Максим Ельцов. — Об этом говорит хотя бы тот факт, что результат 2014–го обеспечен взрывным ростом в первом полугодии, а дальше рынок явно взял паузу. Мы забирались в спрос будущих периодов, и запас денег должен когда–то кончиться. Большое влияние в этой связи на рынок окажет уровень ставок и возможности банков по привлечению длинного фондирования для реализации ипотечных программ".

"Прогнозы относительно дальнейшего роста ипотечного рынка строятся на фундаментальных показателях, а нынешние изменения на рынке ипотеки сложно назвать фундаментальными — ситуация динамична, — отмечает заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт–Петербурге Андрей Рублев. — Поведение населения меняется, нельзя однозначно сказать, что петербуржцы предпочтут в текущей ситуации инвестиции в недвижимость. Неплохим результатом на следующий год будет сохранение темпов роста на уровне II–III квартала текущего года".

Небольшие коррективы

Продуктовые линейки банков в части жилищного кредитования в следующем году едва ли кардинально изменятся — они уже покрывают большинство потребностей рынка: ипотека на первичном и вторичном рынках жилья, коммерческая ипотека, кредиты на покупку и строительство загородной недвижимости, займы на рефинансирование и т. д.

"Заметным трендом может стать рост доли кредитных продуктов с минимальным первоначальным взносом и общее снижение требований к кредитному профилю заемщиков, — считает аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. — Такие послабления возможны на фоне оптимизации профильной законодательной базы и появления механизма дополнительного страхования".

Однако сами участники рынка не собираются снижать первоначальный взнос. "Сегодня его минимальные значения находятся на уровне 10–15%, но хорошие ставки и приемлемый выбор ипотечных программ начинаются при взносе от 20% от стоимости квартиры", — отмечает Максим Ельцов. Он считает, что предпосылок для снижения нет. Напротив, банки могут внести определенные коррективы в андеррайтинг заемщика и повысят требования к застройщикам. При небольшом первом взносе ставки для заемщика будут повышаться, а к строителям станут предъявляться требования более высокой строительной готовности домов и т. д.

"Уже на протяжении длительного времени наибольшим спросом пользуются кредиты с первоначальным взносом более 35% от стоимости квартиры, на сумму 2–3 млн рублей, сроком на 15 лет, — отмечает Ирина Зуева. — Заемщики предпочитают покупать в ипотеку однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Скорее всего, данные параметры не сильно изменятся и в следующем году".

В целом банки будут придерживаться умеренно–рискованных стратегий. "Полагаю, что нынешнее предложение Абсолют Банка со ставкой 11,5% на 25 лет с первоначальным взносом 25% является ярким примером разумного подхода к продвижению ипотечных продуктов на рынке", — приводит пример Андрей Рублев. По мнению Татьяны Николаевой, начальника управления розничного кредитования банка БФА, основными тенденциями будут стандартизация программ и подходов к оценке заемщиков с целью повышения ликвидности ипотечных активов и ужесточение требований к клиентам. Возможно также, несколько большую долю займет рефинансирование в связи с сокращением количества новых клиентов, считает она.

Стройка впереди

Рост доли ипотеки на строящееся жилье в 2015 году продолжится, соглашаются участники рынка.

"При этом, чтобы стимулировать спрос, банки и застройщики повысят активность в сфере предложения различных скидок, акций и специальных программ для отдельных групп клиентов, — отмечает заместитель начальника отдела развития кредитования физических лиц Связь–Банка (группа Внешэкономбанка) Вера Веднева. — Активный процесс возведения массивов жилья идет по всей стране, и вложение средств в недвижимость с привлечением ипотеки — хороший способ обезопасить себя".

Сегодня, по мнению экспертов, на первичку уже приходится до 60% в общем объеме выданных кредитов, а у некоторых банков эта доля доходит до 80–90%. Это наиболее динамичный сегмент рынка, отмечают в пресс–службе Северо–Западного банка Cбербанка, где, по итогам первой половины 2014 года, доля первичного рынка в Петербурге превысила 50%.

Если же говорить о валюте кредитов, то, без сомнения, основным продуктом останутся рублевые ссуды — валютная ипотека сегодня слишком рискованный продукт как для банков, так и для заемщиков.

Государство в помощь

В последнее время рост рынку во многом обеспечивают специальные программы, а также программы с государственным участием, предполагающие субсидии и другие льготы. Эта тенденция в 2015 году может быть усилена. Объемы ипотеки социальной направленности будут расти. Среди примеров Максим Ельцов приводит, в частности, возможность получить ипотеку под 10,6% бюджетным работникам. Программа запущена совсем недавно, и могут появляться различные модификации, направленные на поддержку отдельных категорий граждан.

Останутся востребованы "Военная ипотека" и программы с использованием материнского капитала. Последний позволит заемщикам привлекать средства с минимальным первоначальным взносом. Так, сегодня при наличии материнского капитала банки готовы кредитовать при 5%–ном первоначальном взносе. "Заемщики активно используют материнский капитал и при оформлении ипотеки, и при досрочном ее погашении. "Военная ипотека" также пользуется большим спросом в ряде регионов: помимо Петербурга это Псковская, Калининградская, Архангельская и Мурманская области", — отмечает Ирина Зуева. По последним данным ФГКУ "Росвоенипотека", Петербург занимает третье место по числу заключенных сделок с использованием "Военной ипотеки" после Московской области и Краснодарского края.

Льготные программы также будут возможны на точечном уровне по договоренности конкретного банка с конкретным застройщиком, обращает внимание Татьяна Николаева. "Безусловно, будут появляться акции и специальные предложения, которые помогут банкам расширить категории заемщиков", — отмечает Андрей Рублев.

Что же касается ставок, то здесь игроки солидарны: ставки будут расти. Прогнозируемое повышение — на 1–2 п.п. до 13–14% и выше. При инфляции 6–8% ставка по ипотеке не может быть ниже 10–12%, а если допустить, что сбудутся худшие прогнозы и инфляция в ближайшие 2–3 года будет близка к 10%, то ипотечные ставки ощутимо вырастут, считает Максим Ельцов. По мнению Татьяны Николаевой, без существенных изменений макроэкономической ситуации в следующем году ставки будут на уровне 13–15%.