Итоги 1 квартала в складском сегменте: вакансия сокращается

Аналитики Maris подвели итоги 1 квартала в сегменте складской и индустриальной недвижимости.

Предложение

В 1 квартале 2023 уровень девелоперской активности был существенно выше показателя аналогичного периода 2022 года. Однако на спекулятивные проекты пришлось лишь 30% валового объема ввода, и 70% новых площадей были возведены для собственных нужд компаний.

В 1 квартале рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 4 индустриально-складскими комплексами общей площадью 35 тыс. кв. м, что в 7 раз выше показателя 1 квартала 2022 года.

В 2023 году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 475 тыс. кв. м складской недвижимости. 55% планируемых ко вводу складских комплексов относятся к спекулятивным. При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного предложения превысит на 38% итоговый показатель 2022 года. Учитывая практику рынка возможен перенос сроков ввода ряда объектов, заявленных на текущий год.

Спрос

Валовый объем сделок на рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга составил в 1 квартале не менее 217 тыс. кв. м, что на 24% выше показателя 1 квартала 2022 года (включая инвестиционные сделки по приобретению производственно-складских активов и сделки по схеме built-to-suit lease).

1 квартал отличался ростом спроса со стороны всех секторов торговли и дистрибуции. Возродился спрос на производственно-складские площади со стороны продуктового и непродуктового ритейла, который отсутствовал полностью в 1 квартале 2022.

Реальный сектор также увеличил объемы поглощения: в сегменте непродовольственного сектора спрос увеличился в два раза относительно показателя 1 квартала 2022; спрос со стороны продовольственного производственного сектора составил 4% валового объема сделок в 1 квартале 2023, в то время как полностью отсутствовал в аналогичном периоде 2022.

В 1 квартале средний размер арендуемого блока составил 5 200 кв. м, что на 18% превысило показатель 2022 года.

Вакансия

Незначительный объем ввода нового спекулятивного предложения и рост спроса привели к сокращению объема вакантных площадей на рынке по итогам квартала.

Объем вакантных площадей на рынке остается на невысокой отметке и, по данным на конец марта 2023 года, средний уровень вакансии составил 1,6% (–1,1 п.п. к показателю на декабрь 2022). Суммарно по итогам 1 квартала на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 69 тыс. кв. м.

Арендные ставки

В 1 квартале 2023 сокращение объема вакантных площадей и незначительный прирост нового спекулятивного предложения привели к незначительной корректировке запрашиваемых ставок аренды. Средний диапазон ставок аренды составляет 590 – 780 рублей / кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.