Несмотря на молодость сегмента, рынку апарт–комплексов уже нужны концептуально новые продукты и нестандартные решения — житель мегаполиса хочет максимум сервисов в границах одного проекта.
Как водится, вновь актуальным разговор о необходимых трансформациях делает выход дебютанта. Так, 26 сентября объявлен старт продаж в апарт–отеле Ladozhsky Avenir — и свой четвёртый проект в сети Avenir ГК "ПСК" представила как первый мультиформатный.
Он объединяет на площади 51,2 тыс. м2 сам объект размещения, коммерческие помещения и офисное пространство. Таким образом, девелопер расширяет линейку продуктов в рамках собственной сети: в части географии, сервисного набора, доступных опций и принадлежности к сегменту. Если Moskovsky Avenir — представитель бизнес–класса, а Putilov Avenir и Kirovsky Avenir — "уверенный комфорт", то Ladozhsky Avenir уже характеризуется преобладанием юнитов повышенной комфортности площадью от 24 до 65 м2.
В результате ГК "ПСК" формирует предложение, дающее возможность инвестору выбрать апартаменты, расположенные в разных частях города, рассчитанные на разные целевые группы, в том числе вариант портфельных инвестиций в несколько объектов. Общий номерной фонд сети после ввода всех зданий в эксплуатацию составит 2070 юнитов. Операционная деятельность уже осуществляется в Putilov Avenir (336 номеров). Завершение строительства Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir запланировано на конец текущего года, старт их сервисной эксплуатации — на начало следующего.
Комфортное вложение
Рынок апарт–отелей, как очень гибкий и легко осваивающий тренды, быстро адаптировался под новый запрос потребителя. Эксперты отмечают, что сегодня человек хочет посвящать больше времени себе, своим увлечениям, общению — а на дорогу и нелюбимые бытовые заботы тратить его в разы меньше. Поэтому интерес потребителя смещается в сторону проектов, которые предлагают мультиконцепцию.
"Наличие в одном объекте нескольких форматов даёт синергетический эффект и позволяет удовлетворить потребности любых категорий гостей — от топ–менеджмента крупных компаний, прибывшего в Петербург на важные переговоры или крупное международное мероприятие, до больших экскурсионных групп, приехавших ознакомиться с достопримечательностями Северной столицы", — отмечает Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт–отелей VALO. Кроме того, говорит эксперт, мультиформатность повышает эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры. Для гостя последняя становится более разнообразной.
В глазах потенциального инвестора это повышает ликвидность объекта: он будет востребован арендаторами, в случае необходимости его легче продать. Здесь как раз ничего не меняется: недвижимость остаётся надёжным и эффективным инструментом для вложения и приумножения средств. А стратегию уже каждый инвестор выбирает по предпочтениям. Но ему в помощь — управляющие компании объектов, а также разнообразный набор сервисов и услуг. Кстати, по статистике сети Avenir, сегодня доля апартаментов, которые собственник передаёт в управление, составляет около 50%. Такая возможность доступна и покупателям юнитов в Ladozhsky Avenir.
"Доходная недвижимость остаётся наиболее привлекательной в части доступности инвестиций. А безальтернативность недвижимости как самого надёжного вложения на фоне турбулентности рынка валют, инфляции и внешних ограничений очевидна", — приводятся в пресс–релизе ГК "ПСК" слова коммерческого директора компании Сергея Софронова. Согласна с этим и вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина: "Вложения в недвижимость — действительно самый надёжный вариант для инвестора в период кризиса. Как показала практика последних лет, месяцев и даже дней, другие варианты более рискованные".
Старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева отмечает, что у инвесторов, особенно на фоне сложившейся экономической нестабильности, присутствует острая потребность в новых форматах недвижимости, позволяющих, с одной стороны, сохранить деньги, с другой — получать пассивный доход.
"В отличие от квартир апартаменты более интересны инвесторам ввиду наличия у проектов гарантированных и прогрессивных программ доходности в совокупности с выгодными условиями приобретения — наличием партнёрских программ с банками для приобретения лотов с привлечением ипотечного кредитования, а также рассрочек, позволяющих не вносить всю сумму до момента завершения проекта, а также профессиональной управляющей компании, реализующей апартамент на рынке аренды", — ещё раз акцентирует внимание эксперт.
Ловить момент
При этом сам продукт растёт в стоимости: если в апреле средняя цена за квадратный метр установилась на отметке 244 тыс. рублей, то в конце июня это уже были 288 тыс. рублей. В целом же за первое полугодие "юниты" прибавили в цене порядка 13–15%, подсчитали аналитики. Правда, в данной статистике учитываются все форматы сегмента — если говорить только про сервисные апартаменты, то в июне средняя стоимость по рынку составляла 273 тыс. рублей за квадратный метр.
В рамках данного аспекта стартапы имеют свою привлекательность для инвестора. Так, в Ladozhsky Avenir стоимость апартаментов начинается от 207 тыс. руб. / м2. Минимальная цена лота в витрине нового апарт–комплекса — 5,1 млн рублей. "Учитывая, что в ценовой категории 5 млн предложений на старте продаж сейчас нет, а также высокую капитализацию проекта, мы прогнозируем значительный интерес к проекту на старте. Как следствие — соизмеримые спросу продажи", — убеждён Сергей Софронов.
К тому же осенью начался рост спроса на продукт, пусть и незначительный, — но ассортимент тоже не тиражируется. Отчасти это сезонное явление, говорят эксперты. С другой стороны, сегмент хорошо "отработал" летом: с точки зрения заполняемости год для рынка апарт–отелей был весьма успешным. Значит, неплохим и для инвесторов. Особенно для тех, кто подошёл к выбору девелоперского продукта с умом. "Доходность в качественных объектах в удачной локации может достигать 10% годовых", — говорит Марина Сторожева.
Территориальный бонус
Например, в случае с Ladozhsky Avenir всё довольно очевидно: локация развивается как новый деловой кластер. Вспоминая "острый вопрос" о передвижениях по городу: на автомобиле до Невского проспекта можно доехать менее чем за 15 минут и столько же займёт прогулка до ближайшей станции метро. Всё хорошо здесь не только с транспортной инфраструктурой.
"К преимуществам данной локации можно отнести близость к центру, Неве и Ладожскому вокзалу, наличие земельных участков и объектов для редевелопмента и строительства, — перечисляет Ольга Шарыгина. — Текущие жилые и торговые проекты тоже добавили жизни микрорайону".
"Активный редевелопмент территорий и вывод на рынок качественных проектов, а также формирование точек притяжения вроде общественно–делового центра “Газпрома”, очевидно, поспособствуют увеличению спроса на недвижимость в локации, — считает Алина Базаева. — При этом, учитывая портрет потенциального покупателя–инвестора, формат апартаментов должен быть востребован". Эксперт также уверена, что с течением времени локация имеет все шансы стать новым деловым центром города.
Благодаря Ladozhsky Avenir инфраструктурное насыщение района обогатится весьма существенно: на первом этаже здания расположатся коммерческие помещения площадью от 120 до 260 м2 (общая отведённая под эти цели площадь — 1,7 тыс. м2); на втором этаже разместятся офисы площадью от 25 до 50 м2. Также проектом предусмотрен подземный паркинг на 151 машино–место. И ещё 12 этажей отведено под апартаменты. Собственная инфраструктура апарт–отеля будет представлена зоной лобби с площадью 205 м2 и высотой потолков 6 метров, коворкингом, лобби–баром и рестораном. "В запуске нового проекта мы руководствуемся потенциалом как локации, так и сегмента. Спрос на инвестиции в сервисную недвижимость и её аренду находится на высоком уровне, хоть и ниже периодов, когда апартаменты выступали драйверами рынка недвижимости", — заключает Сергей Софронов.
