Итоги 1 полугодия: спрос на офисные площади снизился на 20%

Аналитики компании Maris подвели итоги 1 полугодия 2022 года в сегменте офисной недвижимости.

Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам полугодия составляет 3,903 млн м2. Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,26 млн. кв. м (33%), класса В – 2,63 млн. кв. м (67%).
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию порядка 175 тыс. м2 спекулятивных офисных площадей (арендопригодная площадь). 37% планировавшихся ко вводу в текущем году спекулятивных проектов заморожены и/или приостановлены на неопределенный срок по состоянию на конец 1 полугодия 2022.
В случае сохранения стабильной экономической ситуации, валовый объем ввода спекулятивных офисных площадей в 2022 году, по предварительным оценкам, в 1,6 раз превысит показатель 2021 года.
Крупные офисные проекты, планируемые к вводу во 2 полугодии 2022
*введен в эксплуатацию в июле 2022
Спрос
Объем сделок по аренде офисных помещений в деловых центрах класса А и B в 1 полугодии 2022, по оценкам аналитиков компании Maris, составил более 122 тыс. м2 (+4% к 1П 2021, и –20% 2 кв. / 1 кв. 2022).
Относительно показателя 1 квартала 2022 уровень спроса на офисные площади снизился на 20%. При этом следует отметить, что основное снижение спроса произошло в сегменте офисных центров класса B (–20,2%). В сегменте офисных центров класса А данный показатель составил –18,9%.
Лидирующие позиции в объеме спроса заняли компании нефтегазового сектора и сферы услуг. Расширяли свое присутствие на рынке компании сферы строительства и проектирования. Спрос со стороны финансового сектора, напротив, сократился в 2 раза по сравнению с показателем аналогичного периода 2021. IT-сектор снизил объемы поглощения офисных площадей в 1 полугодии 2022 года (в абсолютных значениях – 53%).
Во 2 квартале 2022 сохранилась тенденция начала года: на рынке наблюдался рост числа сделок с офисными помещениями, площадью более 1 500 кв. м. За 1 полугодие прошло не менее 13 сделок, общей площадью 43 000 кв.м.
Вакансия
По итогам 1 полугодия 2022 валовый объем вакантных площадей на рынке незначительно увеличился практически обратно пропорционально сокращению спроса (в абсолютном выражении +28% к 4 кв. 2021).
Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В составил по итогам 1 полугодия 2022 – 7,3% (+1,6% к 4 кв. 2021). На конец июня на рынке экспонировались порядка 285 тыс. м2 офисных площадей в бизнес-центрах класса А и B.
В офисных центрах класса А вакантно 5,9% площадей (+1,2 п.п. к декабрю 2021). В классе В свободными оставались 8,0% площадей (+1,8 п.п. к уровню вакансии на конец 2021).
Арендные ставки
Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец июня текущего года составляет 2 060 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. За шесть месяцев арендная ставка в бизнес-центрах класса А незначительно снизилась (–3,7%).
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 420 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. Во 2 квартале наблюдалась незначительная положительная коррекция запрашиваемых ставок аренды в офисных центрах класса B (+2,2% vs 4 кв. 2021).
Прогноз развития
Во втором полугодии 2022 только за счет влияния геополитической обстановки в регионе, по оптимистичным оценкам, на рынке освободится порядка 70 – 150 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, уровень вакансии на рынке увеличится до 10% – 11% валового объема рынка, что в принципе не является критичным значением для офисного рынка Петербурга.