Ян Лузин о перспективах девелопмента недвижимости

С какими трудностями столкнулись девелоперы в 2021 году.

Девелопмент является одним из локомотивов современной экономики. Особенно сильно роль строительного комплекса проявилась в прошлом году, когда на фоне вызванных пандемией коронавируса кризисных явлений в отечественной экономике он остался одной из немногих отраслей, которая демонстрировала устойчивые темпы роста. Не спорю, свою роль сыграла и поддержка государства в виде запуска льготной ипотеки и ряда крупных инфраструктурных проектов. Казалось бы, все просто и замечательно, девелопмент развивается, и скоро будем строить города на Марсе. Но, к сожалению, не все так радужно.
Главная проблема, с которой столкнулись девелоперы в 2021 году, — стремительный рост себестоимости строительных материалов. Не секрет, что в издержках именно различные материалы занимают существенную долю. Так, с начала года металл вырос в цене практически в два раза, цемент — наполовину, отделочные материалы — на 30–70%. Помимо этого на северо–западе России возник дефицит древесины и изделий из нее, что не могло не сказаться на ценах: некоторые наименования подорожали в несколько раз. Сильнее всего от этого пострадали те компании, которые реализовали большой объем площади на начальном этапе строительства. Не секрет, что от котлована до ввода дома проходит в среднем полтора–два года. За это время себестоимость может заметно вырасти и девелоперам придется компенсировать эту величину из собственных средств.
Чем же обусловлен столь стремительный рост цен? На самом деле есть несколько причин. Первая — российский рынок строительных материалов находится в увязке с глобальным и не может не реагировать на мировые тренды. В мире же стоимость большинства изделий росла, так как в 2020 году произошел значительный спад производства из–за пандемии. Соответственно, имеющиеся запасы истощились, а восполнить их было нечем. Так и сформировался дефицит.
Вторая — ряд российских производителей того же металла ориентированы скорее на внешние рынки. Это объясняется простым фактором — за последние годы рубль значительно просел, что сделало выгодным поставки за рубеж, где за продукцию платят в валюте, которая затем конвертируется в рубли. Соответственно, в выигрыше остаются только поставщики, которые получают дополнительную прибыль. Разумеется, это ведет к тому, что на внутреннем рынке может сформироваться дефицит предложения.
Помимо этого, ряд девелоперов пострадали от перехода отрасли на эскроу–счета. Не спорю, это защитило права покупателей: теперь девелопер не может распорядиться деньгами дольщиков по своему усмотрению, как это делали раньше некоторые недобросовестные компании. Однако проблема в том, что банки нередко отказывают небольшим девелоперам, не имеющим за спиной большого количества проектов или строящих некрупные комплексы. По мнению банков, такие проекты могут быть высокорисковыми, поэтому они не открывают под них кредитную линию.
Еще один момент связан с дефицитом рабочих. Не буду упирать на миграционную политику, сосредоточусь лучше на том, что у нас в стране, к сожалению, фактически отсутствует система подготовки рабочих кадров. Это особенно актуально сейчас, когда процессы усложняются и требуются квалифицированные рабочие. С такой проблемой мы столкнулись, когда переоснащали наш домостроительный комбинат, пришлось немало потрудиться, чтобы собрать отличную команду специалистов. Как перспективный вариант можно рассмотреть возможность сотрудничества девелоперов (к примеру, нашей компании «Группа ЛУГ») и учебных заведений среднего и высшего образования.
Какие перспективы у девелопмента? Очевидно, что рынок как жилищного строительства, так и коммерческой недвижимости явно не находятся в стороне от экономической ситуации в стране. Однако в отличие от тех же продаж сфера недвижимости отличается большей стабильностью, и для нее не характерны резкие колебания. Цикличность, безусловно, присутствует: бывают взлеты, бывают падения, но это не так заметно. Полагаю, что ту стадию, когда рынок недвижимости мог войти в крутое пике, он уже прошел. Однако перспективы рынка во многом определяются той экономической политикой, что проводит государство. Если все же удастся побороть инфляцию и обеспечить доступную ипотеку, то стройка будет развиваться хорошими темпами и вполне реально, что мы достигнем темпов ввода по 150 млн м2 в год.