понедельник, 29 ноября 2021
$

Распоясались: рост жилья в промзонах отбирает площади у промышленников

Автор фото: Сергей Ермохин
Автор фото: Сергей Ермохин

Из–за активности застройщиков в Петербурге продолжают исчезать индустриальные территории. Развивающейся малой и средней промышленности в прямом смысле нет места. Дефицит площадей оценивается в несколько сотен тысяч "квадратов", и восполнить его в ближайшее время не удастся.

Серый пояс промышленных территорий сформировался в центральной и прилегающих к ней частях Санкт–Петербурга в период промышленного роста — в XIX веке и в первой половине прошлого. В 2000–х годах участков под застройку жильём в центре не осталось, и девелоперы обратили внимание на остановившиеся в 1990–е годы заводы. С тех пор под маховик редевелопмента попали территории завода "Вулкан", мясоперерабатывающего предприятия "Самсон", фабрики "Новый Лесснер", кондитерской фабрики им. Крупской, "Петмола", "Баварии", 775–го Артиллерийского ремонтного завода, Сталепрокатного завода.
В процессе освоения — "Балтика", "Ильич", "Пигмент", "Эскалатор", "Светлана", завод им. Калинина, Левашовский хлебозавод. Этой же участи ожидают площадки "Ригеля", "Петрохолода", "Трансмашхолдинга", Невского завода, "Севкабеля", АБЗ–1, "Невской мануфактуры", "Красного треугольника".

Инвестпривлекательность низка

Объём недвижимости промышленного назначения, оставшейся с прошлых времён, насчитывает около 2 млн м2. Оценки общей площади этих территорий разнятся, но чаще называется цифра 6 тыс. га. По мнению экспертов, только 5% этих участков инвестиционно привлекательны для размещения новых производств.
"Сегодня львиная доля “старых” предприятий реализуется через аренду. Чаще всего помещения там предлагают в состоянии “как есть” или с минимальным ремонтом", — говорит замруководителя отдела складской и индустриальной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Александр Шевелёв. По его мнению, спрос на такие объекты есть: здания расположены в местах с развитой транспортной инфраструктурой, за счёт масштабной советской застройки имеют широкий диапазон площадей, есть возможность подключить дополнительные электрические мощности.
Одновременно с этим в городе растёт спрос на качественные производственные помещения. "В 2020–2021 годах в общем объёме сделок по аренде производственно–складских площадей доля промышленных предприятий составила 32%, опередив логистических операторов (11%), из года в год входящих в число лидеров направления", — подсчитывает Александр Шевелёв.
"Тяжёлые" промышленники чаще всего интересуются участками площадью 3–4 тыс. м2. Другой сравнимый по уровню спроса сектор — небольшие производственные блоки площадью 1–2 тыс. м2 сегмента light industrial (для небольших и средних компаний реального сектора). Отдельно можно выделить стремительный рост активности в пищевой промышленности, которая стала лидером по объёмам нового строительства в 2019 и 2020 годах, резюмирует эксперт.
Аналогичную тенденцию подтверждают в инвестиционной "Теллус–Групп". Там отмечают, что чаще других место под производство ищут малые и средние компании, которым нужны площади от 2 тыс. до 5 тыс. м2. В этом году также много запросов на проекты под дарксторы площадью от 1,5 тыс. до 5 тыс. м2 в черте города, отмечают в холдинге.
По словам руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филиппа Чайки, самый частый диапазон запроса — от 1,5 тыс. до 5 тыс. м2 с электрической мощностью от 100 до 300 кВт, наличием кран–балки от 5 т и с ровными полами. "В текущей ситуации консультантам тяжело удовлетворить этот спрос: на рынке есть от силы три–четыре варианта", — поясняет он.
Спрос на качественные промышленные площади такого формата превышает предложение в том числе из–за действовавшей несколько лет программы по выводу промпредприятий из серых зон за черту города. "Съехавшие с бывших производственных площадок предприятия сняли существующие производственные площади. Отсутствие производственного девелопмента в этот момент повлекло отсутствие нового предложения. Из совокупности этих факторов и сложился дефицит", — полагает Филипп Чайка.
Строительство промышленной недвижимости для последующей продажи и аренды в Петербурге развито слабо, в Ленобласти развивается чуть активнее. В числе крупных объектов такого формата в Maris называют проекты "Холдинга 78" на Предпортовой улице и в Колпино, технопарки "Арсенал" и "Новикова", логопарк "Орион", многофункциональный комплекс "Raum Бугры", "Пактум Холдинг", ПСК Gabino и ПСК в Решетниково. Однако текущий объём свободных площадей в них, по оценкам компании, относительно небольшой — около 66 тыс. м2, и он продолжает сокращаться.
Многие производственники уходят в индустриальные парки. Но свободных площадей там тоже немного, а строительство новых идёт в основном по схеме built–to–suit (под конкретного заказчика).

Индустриальная перспектива

Судьба промышленного серого пояса в центре города остаётся предметом для дискуссий. Из Смольного всё чаще звучит мнение, что "редевелопить промку больше нельзя". Звучат и мнения о депрессивности этих зон, где "в лучшем случае склады, цеха по пошиву масок и ремесленные мастерские".
"Возможно, властям нужно выкупать серые промзоны у собственников, пустивших их в пассивный рентный доход, по ставке промышленных земель и не давать возможности перевести под жилую застройку", — рассуждает генеральный директор ЗАО "НПФ “Петротех”" Константин Еронов. Ведь если застраивать эти территории жилыми домами, бюджету придётся содержать там школы, детсады, поликлиники и сеть общественного транспорта. А выкуп промышленных территорий под инновационное производство окажется дешевле, полагает он.
"В мире широко развита кооперация, когда в производственную цепочку встраиваются субконтрактные поставщики вплоть до 10–го уровня. Возможно, они и похожи на “ремесленные мастерские”. Но так устроен мировой бизнес. Без таких “ремесленных мастерских” не было бы успеха ни у Boeing, ни у Huawei", — резюмирует он.
В промышленном блоке Смольного созрела идея не только сохранять, но и создавать новые промзоны. "В пространственной части промышленной политики мы впервые договорились с комитетом по градостроительству и архитектуре об общих принципах. Это сохранение промышленных территорий, развитие промзон и создание высокотехнологичных рабочих мест (то есть современных производств) при планировании городской застройки", — рассказал "ДП" председатель комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Петербурга Кирилл Соловейчик.
По его словам, власти планируют сохранять промышленные территории под заводами, которые успешно работают и обеспечивают занятость. Продолжится развитие городских промзон Ржевка, Рыбацкое и Обухово, создание техно– и промпарков. Внедрять места для новых производств планируется и при жилой застройке. "Высокотехнологичная промышленность создаёт именно те места, где заработная плата соответствует или даже превышает среднюю по городу. Мы можем привнести в зону новостроек такую промышленность. Бояться этого точно не следует: современное производство переживает этап миниатюризации", — поясняет Соловейчик.
По его мнению, это позволит предпринимателям находить места для открытия предприятий, жителям новых микрорайонов — работу рядом с домом, сократит потоки маятниковой миграции. Правда, как именно это будет реализовано, чиновник не уточнил. Это общие задачи, поэтому пути решения в Смольном будут искать вместе с другими комитетами, отмечает он.
Первые проекты преобразования промышленных территорий в Петербурге появлялись ещё в середине 1990–х, но это были единичные случаи. С середины 2000–х редевелопмент стал формироваться как установившийся процесс, а набирать силу — с 2009–2010 годов, когда продаваемые на торгах городские незастроенные территории под жильё и коммерцию уже заканчивались. Тогда–то застройщики и стали обращать внимание на промзоны, где стояли неработающие заводы, склады и гаражи. Особое внимание привлекали площадки с высоким инвестиционным потенциалом — на набережных, вблизи главных магистралей и улиц. Именно там начал набирать силу редевелопмент, а его главным драйвером стало строительство жилья. Ситуации способствовала и рецессия в промышленности: многие предприятия не выжили при переходе от плановой советской экономики к рыночной и стали выкупаться предприимчивыми застройщиками. С точки зрения развития города редевелопмент промышленных территорий — вполне закономерный процесс. Плохо только, что он идёт достаточно стихийно, без какой–либо стратегии, без должного контроля со стороны городских властей. В результате вместо старых депрессивных территорий мы получаем плотно застроенные многоэтажными коробками конгломераты со всеми вытекающими социальными и транспортными проблемами.
Юрий Зарецкий
генеральный директор консалтинговой компании Peterland
Спрос на промышленное использование старых производственных объектов есть, но они почти всегда нуждаются в реконструкции. Несмотря на это, их покупают и переоборудуют под свои нужды конечные пользователи. Купить старую промплощадку, докапитализировать и построить современные корпуса для последующей сдачи в аренду — эта концепция как никогда актуальна для сегодняшнего рынка. Затраты будут существенно меньше, чем если делать офисы или торговлю, при этом в нынешних условиях инвесторам гарантирована стабильная доходность.
Ирина Ольшанникова
заместитель генерального директора Российского аукционного дома
Мы видим активный спрос на качественную складскую и производственную недвижимость, и он значительно превышает предложение. Как следствие — дефицит таких площадей в городе. Это отчасти связано с тем, что подавляющее число площадей на этапе строительства имеет якорных арендаторов или строится под собственные нужды. Следовательно — не попадает на открытый рынок. Девелоперу выгодно сотрудничать с интересантом по схеме built–to–suit: это минимальные риски для обеих сторон, чёткие сроки реализации, клиент получает объект со всем необходимым оснащением в понятные сроки.
Мария Хомич
коммерческий директор инвестиционной компании "Теллус–Групп"