Апарты и пустота

Пандемия коронавируса и ограничительные меры ударили по обеим составляющим апарт–бизнеса. Продажи у девелоперов обвалились на 40–60%, на сопоставимую цифру снизилась загрузка действующих апарт–отелей. Стагнация продлится минимум до конца лета, говорят участники рынка.

Тяжелый апрель

По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам I квартала 2020 года спрос на все типы апартаментов снизился на 11% по сравнению с IV кварталом 2019 года. "В наибольшей степени пострадал сегмент сервисных апартаментов: продажи юнитов в период с января по март 2020 года уменьшились на 24%. Данные показатели не отражают в полной мере всю сложность ситуации на рынке, и только по итогам II квартала можно будет говорить о серьезности последствий кризиса", — говорят в компании.

"Масштаб бедствия мы сможем оценить не раньше июля–августа. Доходы населения сократились, и те, кто планировал покупку с большим кредитным плечом, нулевым или минимальным взносом, попросту испугались обязательств ипотеки. Остались активными те инвесторы, кто полностью оплачивал приобретение самостоятельно либо с небольшим кредитным плечом. Физически сделки стало проводить сложнее, многие ушли в онлайн, но нужно понимать, что не все готовы к этому формату покупки как психологически, так и технически", — говорит Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.

По оценке Михаила Жилина, директора департамента долевого строительства "МК–Элит", продажи апартаментов упали на карантине в среднем на 60%. "Но после отмены ограничений и возобновления деловой активности можно ожидать достаточно быстрого восстановления спроса именно на этот формат недвижимости. Очевиден спрос на апартаменты в качестве псевдожилья: в среднем апарт–отели на 20–25% дешевле, чем жилая недвижимость такого же уровня, поэтому в условиях финансовых ограничений люди начнут выбирать их вместо классических квартир. Восстановление темпа продаж мы ожидаем в сентябре 2020 года", — говорит он.

Впрочем, снижение спроса происходит на фоне снижения предложения — новые проекты апарт–отелей на рынок не выходят, а свободных юнитов в строящихся становится меньше.

Предложение невелико

По данным Maris в ассоциации с CBRE, в I квартале 2020 года объем предложения на рынке сократился примерно на четверть, что стало реакцией на снижение спроса. За этот период в продажу был выведен лишь один проект на 320 юнитов.

С начала года рынок действующих объектов пополнился тремя введенными в эксплуатацию комплексами в общей сложности на 1 888 юнитов. "По состоянию на апрель 2020 года в стадии строительства в городе находились комплексы апартаментов более чем на 21 тыс. юнитов. Конечно, если бы все проекты, заявленные к вводу на 2020 год, ввелись по плану, то валовый объем предложения увеличился бы почти на 50%. Однако по состоянию на конец I квартала в эксплуатацию было введено лишь 21% от заявленного на 2020 год объема. Не остается никаких сомнений, что сроки сдачи некоторых проектов будут перенесены", — говорит Алена Волобуева, руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE.

В состоянии дисбаланса

По оценке Владимира Федорова, заместителя гендиректора компании "Пулково Скай", сейчас рынок находится в состоянии дисбаланса. "Растущая чувствительность к ценам как результат усложнения экономических условий является серьезным сдерживающим фактором. Однако апарт–проекты в формате так называемого псевдожилья предоставляют потенциальным покупателям возможность решить жилищный вопрос за меньшие деньги", — отметил он.

По мнению Федорова, благодаря волатильности рубля, изменениям в налогообложении банковских вкладов интерес к инвестициям в доходные апартаменты даже увеличился. Впрочем, признает он, не все апарт–проекты обеспечивают инвесторам ранее заявленные показатели доходности.

Пока оптимистичен Николай Антонов, партнер, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью". "Можно ожидать еще одной волны спроса на апартаменты, поскольку люди ждут второй волны девальвации рубля и пересматривают свои личные финансовые стратегии. Но начиная с осени рынок, скорее всего, ожидает длительный спад. Проблемы с финансированием стройки, как обычно, заставят слабых игроков покинуть рынок, а у тех застройщиков, которые остаются в графике, появится возможность держать цены и даже понемногу повышать их. Объекты, ввод которых запланирован на этот год, безусловно, будут введены", — уверен он.

На старых дрожжах

При этом стоит учесть, что прошлый год был рекордным по пополнению предложения — в 2019–м на рынок выведено 11,4 тыс. юнитов, что в 3,5 раза больше, чем в 2018–м. В прошлом году стартовали крупные проекты: Start, "Про.Молодость", ArtLine в Приморском, In2It, новые корпуса Valo. В этом году темпы ввода намного скромнее.

"Мы знаем, что ведущие застройщики рассматривают возможность вывода на рынок новых проектов апарт–отелей, однако сроки стартов неизвестны. Вывод новых проектов будет определяться стратегиями застройщиков и зависеть от объема спроса на текущие проекты", — полагает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). С ней согласен Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге. "Мы будем наблюдать спад вывода новых проектов, вызванный как охлаждением спроса в последнее время, на которое девелоперы вынуждены реагировать, так и огромным предложением, вышедшим на рынок в последние годы, — говорит он. — Немаловажную роль играет и позиция властей, и ужесточение норм, из–за которых согласование новых проектов апартаментов стало более проблематичным. Нам известно о срыве нескольких сделок по покупке участков под такие проекты после консультаций с чиновниками".

Минус туристы

Как говорят участники рынка, еще одним фактором, который повлиял на продажи апартаментов, стали сложности со сдачей их в аренду и обеспечением дохода инвесторам.

По данным Becar Asset Management, до конца года среднегодовая загрузка составит порядка 40%. Однако, как говорят участники рынка, надежда на всплеск туристической активности в августе–сентябре еще сохраняется.