Складный девелопмент

Сейчас, по данным "М2Маркет", в активной строительной стадии находятся три жилых комплекса в классах комфорт и комфорт+. По оценкам КЦ "Петербургская недвижимость", объем предложения в локации на начало 2020 года оценивался в 25,6 тыс. м2, что составляет 0,7% предложения по Петербургу. "Всего в прошлом году в локации было реализовано 49,7 тыс. м2, что составляет 1,4% городского спроса. По сравнению с 2018 годом продажи выросли на 21,1%, что обусловлено выходом в продажу второй очереди ЖК "Философия на Московской" (Setl Group).

Средневзвешенная текущая цена на новостройки, по оценкам "М2Маркет", при 100%–ной оплате составляла 128,6 тыс. рублей за 1 м2. Средний бюджет покупки — 5,6 млн рублей, средний размер лота — 43,5 м2. Спрос в прошлом году был на уровне 39 проданных квартир в месяц в представленных жилых комплексах. За 2019 год зарегистрировано 1200 ДДУ. По оценкам КЦ "Петербургская недвижимость", средняя цена предложения "квадрата" жилья класса масс–маркет в локации составляла 124,2 тыс. рублей за 1 м2 (предложение ограничено, представлено только объектами сегмента комфорт), в классе бизнес — 187,2 тыс. рублей за 1 м2 (бизнес–класс представлен только одним объектом — ЖК "Москва").

В целом эксперты оценивают территорию как достаточно перспективную. Рядом вся необходимая инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники, магазины, торговые центры), в 15 минутах ходьбы находится станция метро "Московская". Недалеко от ЖК расположен Пулковский парк. Удобная транспортная инфраструктура — близость к Пулковскому и Московскому шоссе, Ленинскому проспекту, КАД и ЗСД.

Среди минусов на рынке отмечают, что это бывшая промышленная территория, на которой сейчас по факту возводится с нуля новый городской район. Поэтому для того, чтобы задать уровень жизни во всем районе, проекты должны быть высокого качества.

По оценке специалистов, в основном люди приобретают жилье для себя, что говорит о высоком уровне комфорта, который здесь одновременно создают несколько застройщиков. При этом отмечается и привлекательность места для инвестиционных целей.

Однако есть и минусы — неблагоприятная экологическая обстановка. Рядом с жилыми комплексами работает автобусный парк, далее находятся промзоны Предпортовая–1 и Предпортовая–2, там функционируют многочисленные терминалы, складские комплексы и действующие предприятия. Рядом с Дунайским проспектом расположен машиностроительный завод.

Впрочем, большинство владельцев земельных участков готовы к продаже и переезду. "По опыту моих переговоров с собственниками участков в этой локации скажу: многие из них заинтересованы либо свернуть деятельность, когда найдут покупателя на земельный участок, либо переехать в новые промышленные кластеры за пределы города. Они осознают, что в большинстве своем уже не укладываются в действующие санитарные нормативы, а с введением более жестких норм рано или поздно им придется переезжать", — рассказывает директор по развитию ЮИТ в Санкт–Петербурге Анна Смольная.

Долгосрочные перспективы строительства в основном связаны с редевелопментом бывших складских территорий.

Еще одна перспективная территория — гаражный кооператив рядом с жилыми комплексами, который планируется снести в 2025–2030 годах. С переездом неэкологичных предприятий и строительством метро территория вполне может стать комфортным жилым районом.