Современные новостройки Петербурга могут удивить своими технологическими новшествами и богатством инженерных решений даже самого искушенного профессионала.
Рынок заставляет девелоперов насыщать объекты все новыми конструктивами и опциями, далеко выходящими за рамки СНиПов, предписывающих необходимый набор инфраструктуры для жилого дома.
Но если подземными автостоянками, автономным отоплением и выделенной линией интернета сейчас не удивишь даже потребителей из класса "стандарт", то ряд опций все еще остается признаком элитного жилья. И хотя грань между дорогим и массовым жильем постепенно стирается, каждый класс все же имеет свои фишки.
Максимум по минимуму
Жилые комплексы массовых серий сегодня заполняют далекие от центра города локации и, как правило, оказываются в кольце проблем, связанных с транспортной доступностью, отсутствием парковочных мест и недостатком социальной инфраструктуры.
Застройщики стараются обеспечить новоселам хотя бы минимум удобств. Так, в домах класса "стандарт" и комфорткласса предусмотрены нежилые площади, в которых могут открыться магазины, салоны красоты и другие организации.
"В доме должны быть домофон, телевидение, телефония, интернет, видеонаблюдение, система электроснабжения с автоматическим переключением на резервные кабели, бесшумная канализация, коллекторные системы отопления и водоснабжения", — так описывает инженерный набор–минимум любого современного дома, который ожидает увидеть покупатель, Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ ("Росстройинвест").
С повышением класса объекта к этому перечню добавляются более продвинутые опции. Например, в "комфорте" становится важным наличие видеонаблюдения не только в подъезде, но и во дворе, в паркинге, в лифте.
В бизнес–классе покупатель хочет еще большего удобства: бесшумные лифты, которые спускаются до уровня паркинга, домофон с функцией "видео", горизонтальная разводка отопления, спроектированные места под установку внешних блоков кондиционеров. А в элитном сегменте уже недостаточно просто сплит-лоджий, искушенные покупатели хотят видеть многозональную систему кондиционирования "чиллер–фанкойл" с поквартирной разводкой и размещением блока чиллера на крыше дома.
Класс "комфорт" относят к сегменту массового жилья, но здесь уже, по мнению руководителя департамента маркетинга и рекламы ГК "Полис Групп" Ольги Ульяновой, возможны: коллекторная система отопления, фильтры грубой очистки воды, элементы системы "умный дом" с функциями контроля протечек, розеток, контролем доступа и видеонаблюдением, импортные лифты. Не редкость в таких жилых комплексах приточно-вытяжная вентиляция, автономные подстанции, обеспечивающие бесперебойную подачу энергии в должном количестве. Все это — более качественные, нежели в экономклассе, технологии, не закрепленные на законодательном уровне.
Премиальный сегмент
Здесь должны быть предусмотрены системы "умный дом" с максимальным набором функций, бесшумные скоростные лифты с уровня паркинга с возможностью доступа только на свой этаж, многоуровневая фильтрация воды, многоуровневая система безопасности, включающая в себя круглосуточную охрану, видеомониторинг по периметру здания, на территории и в местах общего пользования, контроль доступа, комплексная диспетчеризация здания, датчики движения в паркинге, лифтовых и приквартирных холлах, также иногда проектируют автономные системы отопления с контрольно-измерительными приборами в каждой квартире, приточно-вытяжную вентиляцию.
В проектах бизнес-класса архитектурой предусматривают специальные места для установки индивидуальных сплит-систем кондиционирования, но возможны варианты проектирования центральной системы кондиционирования, хотя, конечно, эта функция больше характерна для элитного жилья.
"Система управления и мониторинга инженерной инфраструктурой, высокий класс энергосбережения, наличие чистой питьевой воды из-под крана, каблированные уличные электрические сети, система безопасности, — определяет первичные критерии при оценке класса недвижимости руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. — Элитное жилье — это всегда акцент на экологичность, энергосбережение".
Набор инженерных опций определяется не только классом объекта, но и желанием девелопера создать актуальный, современный и конкурентоспособный проект. Состав инженерной начинки проекта напрямую зависит от того, что на данный момент предлагается на рынке, конкурентного окружения. Обычно девелоперы идут по минимальному (достаточному) срезу инженерных опций. Но есть проекты со сложным конкурентным окружением или проекты от нового игрока, в которых более широкий, премиальный, набор инженерной инфраструктуры.
Существенные перемены
Класс жилья определяет и окружение жилого дома. "Характеристики инженерной инфраструктуры с годами существенно меняются. Пять лет назад каблированные сети улично-дорожного освещения были редкостью, на столбах висели провода, а сегодня это уже вчерашний день даже для проектов экономкласса", — говорит Ольга Ульянова.
Так, для экономкласса предполагается стандартное благоустройство придомовой территории. В комфортклассе двор может быть огорожен, проведено общее озеленение. У домов бизнес-класса территория закрыта и благоустроена, создан ландшафтный дизайн. В подъездах дежурят консьержи, на территории находятся посты служб охраны. В элитных комплексах для украшения дворов используют малые архитектурные формы, при доме имеется собственная служба охраны, работают камеры видеонаблюдения и круглосуточно контролируются все инженерные системы.
Цена вопроса
Расширенное количество опций увеличивает стоимость жилья, но меньшее количество опций не отменяет затраты в целом на инженерную инфраструктуру.
"Баланс, безусловно, определяется классом недвижимости, в части затрат на инженерную составляющую разница может достигать 30-50% по разделу "инженерия". Но, как правило, если девелопер увеличивает затраты в этом разделе, это признак того, что класс жилья будет высоким", — констатирует Наталья Осетрова.
Так как единых правил инженерного оснащения в зависимости от класса объекта нет, то вычислить разницу в себестоимости проблематично. "С учетом многообразия современных решений разница между базовой и самой высокотехнологичной системой может достигать 300-400%", — считает Екатерина Пчелкина
