Вадим Кузьмицкий Все статьи автора
21 мая 2019, 07:19 705

Норматив или кошелек. Смольный стимулирует застройщиков соблюдать нормативы озеленения

Фото: Сергей Коньков

Смольный нашел способ экономически стимулировать застройщиков делать проекты планировки и соблюдать нормативы озеленения. Кто не сделает — будет строить меньше: им понизят коэффициент использования территории (КИТ).

Соответствующая поправка в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) была одобрена на заседании профильной городской комиссии. Протокол заседания подписал вице–губернатор Николай Линченко. Поправку предложили совместно комиссия по горхозяйству ЗакСа и КГА. Теперь она должна быть утверждена вместе с другими изменениями ПЗЗ городским правительством, но это уже технический вопрос.

Некрополь для Генплана. "Унисто Петросталь" создал прецедент смены статуса участка через суд

Некрополь для Генплана. "Унисто Петросталь" создал прецедент смены статуса участка через суд

780
Вадим Кузьмицкий

В соответствии с этой нормой, если для квартала готовится проект планировки территории (ППТ), для учтенных в этом проекте земельных участков устанавливается КИТ 2,0. В иных случаях ПЗЗ требуют соблюдать коэффициент 1,7.

Напомним, что КИТ призван ограничивать плотность застройки. Он рассчитывается как отношение общей площади квартир (или апартаментов), которые можно разместить на земельном участке, к площади этого участка. Соответственно, чем выше коэффициент, тем выше выход площадей. Коэффициент применяется для разных видов застройки (мало–, средне– и многоэтажной), включая участки под гостиницы, в которых число номеров с кухнями превышает 10% (то есть и для "жилых" апарт–отелей).

Доселе были установлены разные значения КИТ для среднеэтажной застройки, до восьми этажей включительно (для нее был установлен коэффициент 1,7), и для многоэтажной, от девяти этажей и выше (коэффициент 2,0). Какие–либо послабления на случай разработки ППТ не оговаривались.

Как пояснил "ДП" участвовавший в подготовке поправки руководитель центра "ЭКОМ" Александр Карпов, КИТ хотят использовать как меру принуждения к исполнению норматива по озеленению в 6 м2 на человека.

Напомним, что норматив по озеленению 6 м2 на человека (или на каждые 28 м2 возводимого жилья) зафиксирован в утвержденном Минстроем своде правил "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Теперь к тому же он в явном виде фиксируется в ПЗЗ. Его необходимо учитывать при строительстве жилья для новых проектов.

Сначала для выполнения норматива думали внести поправки в Генеральный план (последний пакет поправок к главному градостроительному документу был утвержден в декабре минувшего года). Генплан хотели дополнить нормой, согласно которой в случае смены какой–либо функциональной зоны, не подразумевающей жилье, на зону жилой застройки часть территории нужно отводить под рекреационную зону для размещения в ней зеленых насаждений. Но в итоге власти предпочли решать вопрос при помощи ПЗЗ, а не Генплана, и другими методами. Выбранный способ даже предпочтительнее, поскольку озеленение контролируется не только при переводе земли из одной зоны в другую, а во всех случаях.

Развивающий диаметр. Как пробивка ВСД скажется на соседних территориях

Развивающий диаметр. Как пробивка ВСД скажется на соседних территориях

3480
Дарья Кильцова, Вадим Кузьмицкий

"Если ты застройщик и делаешь проект планировки, то коэффициент использования территорий 2,0 — но тогда в проекте планировки у тебя должна быть сделана вся социалка, там должны появиться зеленые насаждения общего пользования, скверы. А если ты не делаешь проект планировки, у тебя начинаются проблемы", — объясняет смысл нововведения Александр Карпов. При коэффициенте 1,7 уже нельзя сделать такой же "муравейник", как при КИТ 2,0.

В ПЗЗ уточняется, что при подготовке ППТ площадь озеленения в квартале складывается из площади зеленых насаждений общего пользования городского и местного значения. До недавнего времени включалась также площадь озеленения земельных участков, теперь ее решено не учитывать. Застройщики доселе не спешили соблюдать норматив 6 м2, сетуя на нереалистичность предъявляемых требований.

Александр Карпов считает, что КИТ все же следовало бы дифференцировать, снизив его для среднеэтажной застройки (скажем, до 1,4) и для малоэтажной (еще сильнее, например, до 0,8–0,9). Такое предложение содержалось в первом варианте поправки к ПЗЗ. Но выбран был альтернативный вариант, без разделения по высотности. В нынешнем варианте инициатива тоже хорошая, говорит Александр Карпов, потому что основная проблема в городе, конечно, с многоэтажной застройкой. Как правило, застройщики пытаются возводить именно ее. Наибольший дефицит зелени — в новых районах многоэтажек. И в таких районах дефицит этот потом сложнее всего устранить, рассуждает наш собеседник.

В пояснительной записке к поправкам к ПЗЗ отмечается, что в зарубежных городах плотность застройки уменьшается по мере удаления от центра города (а не наоборот, как часто получается у нас). В деловых кварталах на окраинах допускаются локальные увеличения плотности.

Директор департамента разработки градостроительной документации холдинга AAG Светлана Ким в комментарии "ДП" отметила, что согласовать проект планировки в застроенных кварталах крайне сложно, поскольку там нет места для социальных объектов и скверов. Не исключено, что нововведение приведет к обратному эффекту. "Получается, что, применив пониженный КИТ, проект планировки можно не разрабатывать, социальные, спортивные и иные инфраструктурные объекты — не размещать", — рассуждает эксперт.

Формальным поводом для очередной корректировки ПЗЗ стало строительство нового корпуса городской больницы № 40 Курортного района, однако к нему было подано множество других поправок. Сейчас они рассматриваются на заседаниях городской комиссии по землепользованию и застройке. На момент подготовки материала КГА обнародовал протоколы четырех заседаний, начиная с апреля. Из резонансных предложений комиссия поддержала поправку по отмене ограничений для максимальной высоты дымовых труб котельных, если их высота обоснована по экологическим требованиям ("ДП" писал о том, как энергетики обращались в Смольный с просьбой решить эту проблему, в статье "Дым вашему дому", см. № 41 (5094) от 27.03.2019). По опыту предыдущей корректировки работа комиссий может занять более полугода.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама