Фото: Антон Ваганов

Минстрой мотивирует КОТ. Перечень участков для развития увеличат

Власти хотят сделать КРТ привлекательнее, расширив перечень участков под них и увеличив срок их реализации.

По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), доля проектов комплексного освоения территории (КОТ) и развития застроенных территорий (РЗТ) в России за 6 месяцев выросла на 1%. Если в сентябре прошлого года их совокупная доля не превышала 2%, то в конце февраля объем КОТ достиг 1,6%, а РЗТ — 1,3%.

Крупнейшие в стране

"Строительство в масштабах квартальной застройки и в логике КОТ является единственной альтернативой уплотнительной застройке, — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент". — Строить на больших участках проще и привлекательнее". По словам эксперта, процесс комплексного освоения более предсказуем и управляем, чем работа в центре города или редевелопмент. Впрочем, выигрыш от такого масштабного строительства практически нивелируется высокой конкуренцией и большими издержками на инженерную, дорожную и социальную инфраструктуру.

По оценке КЦ "Петербургская недвижимость", в границах петербургской агломерации реализуется порядка 20 крупномасштабных проектов, жилая площадь которых превышает 500 тыс. м2.

По данным ЕРЗ, крупнейшим проектом КОТ в России остается петербургский ЖК "Северная Долина", который реализует "Главстрой Санкт–Петербург". Здесь будет построено 2,7 млн м2 жилья. Проект выполнен на 65%. Этот же девелопер осваивает и третий по величине КОТ в РФ — ЖК "Юнтолово" в Приморском районе, где из 2,2 млн м2 уже введено около 10%.

"Мегалит — Охта Групп" реализует КОТ на площади 25 га, где будет возведен ЖК "Приморский квартал". "БФА–Девелопмент" в рамках КОТ застраивает земельный участок 30 га на берегу Финского залива.

"Первые проекты комплексного развития территорий (КРТ) появились в Ленобласти, вблизи КАД. Как только стали понятны правила игры по реновации серого пояса, предложение стало пополняться проектами в черте города, и в особенности вдоль набережных", — рассказывает начальник отдела маркетинга ГК "РосСтройИнвест" Екатерина Пчелкина. По ее словам, сейчас распределение предложения между городом и областью составляет 60 на 40.

ГК "КВС" реализует два проекта КОТ в Ленобласти: "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино". Оба — на собственные и кредитные денежные средства. "Безусловно, дополнительное финансирование извне решило бы массу проблем с инфраструктурой. При текущих изменениях ФЗ–214 себестоимость строительства вырастет, и застройщики окажутся в ситуации, когда денежных средств на строительство и восстановление дорог, возведение детских садов и школ не хватит, — считает Артем Кириллов, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК "КВС". — Необходимо, чтобы финансирование таких проектов вошло в адресную инвестиционную программу Ленобласти, тогда застройщики с большим желанием будут реализовывать проекты КРТ и КОТ".

"Сейчас крупные участки девелоперы хотят осваивать совместно с другими застройщиками", — отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". Например, ГК "ЦДС" ищет партнера для реализации проекта "Нева–Сити" в Новосаратовке. Участки ГК "Город" в Каменке застраивают разные застройщики. Аналогичная ситуация и с другими крупными территориями, находящимися в собственности девелоперов. Из перспективных крупных проектов, которые собирается реализовывать один девелопер, — будущий жилой комплекс ЛСР на намыве, это около 500 тыс. м2. "Впрочем, пока нет четко сформулированных юридических требований к проектам КОТ", — говорит Ольга Трошева.

Реновация в деле

В рамках программы РЗТ в Петербурге работают две компании: "Воин–В" (Кировский район, ЖК "Александрийский ДПА", порядка 130 тыс. м2 жилья) и "СПб Реновация", ведущая 15 проектов в разных районах. Работы по программе реновации выполняются не такими быстрыми темпами, как планировалось изначально. При этом три самых крупных проекта РЗТ в России реализуются в Петербурге. Крупнейший из них — ЖК "Живи! В Рыбацком" площадью более 160 тыс. м2 (12 домов, 4 тыс. квартир).

Законодательный круг

Правительство РФ готово принять законопроект, согласно которому зоны КРТ расширят, а сроки действия границ размещения в них объектов увеличат вдвое, с 3 до 6 лет.

"Сама по себе идея расширить границы КУРТ и увеличить срок их действия до 6 лет позитивна. Но по опыту могу сказать, что для проектов подобного масштаба необходимо не менее 7–8 лет. Только на подготовку документации потребуется около 2 лет. Компании, готовые к тому, чтобы реализовать подобные проекты, появятся тогда, когда правила работы будут понятны отрасли", — говорит Александр Брега, гендиректор компании "Мегалит — Охта Групп".

"В Петербурге не хватает единой градостроительной политики, чтобы добиться баланса территорий для работы, проживания и отдыха. Если для земельного участка не прописаны эти функции, он будет застроен лишь жильем, что в итоге приводит к дефициту зеленых зон и нехватке инфраструктуры. Чтобы исправить эту ситуацию, нужен системный, стратегический генеральный план", — считает Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании "ЦДС".

По его мнению, инициатива Минстроя должна привести законодательство в соответствие с реалиями рынка. Ведь в ходе реализации проекта могут возникать непредвиденные обстоятельства, которые приводят к переносу сроков завершения строительства. "Предложение Минстроя позволит сделать это на законных основаниях", — заключает эксперт.

Понятие «комплексное и устойчивое развитие территорий» (КУРТ) — это принципиально новый вид договора. Согласно №373–ФЗ он подразумевает создание городских жилых кварталов, которые обеспечены всеми видами инфраструктуры, его цель — вовлечь в развитие неосвоенные территории, подлежащие реновации, или те, которые используются неэффективно, превратив их в самостоятельные культурно–экономические центры. В рамки программы КУРТ попали территории УК «Теорема» и «Дальпитерстрой». Однако в Петербурге пока не проработана нормативно–правовая база работы с КУРТами.
Алексей Белоусов
Алексей Белоусов
генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»
Реализация проектов КУРТ в Петербурге находится на этапе обсуждения. Главный плюс КУРТов в том, что закон предлагает механизм принудительного выкупа участков, входящих в одну зону редевелопмента, у собственников по рыночной стоимости. До этого девелоперам, готовым реализовывать крупные проекты, приходилось договариваться о выкупе земли сразу с несколькими собственниками. Прийти к единым условиям сделки на деле оказывалось невозможно, что мешало редевелопменту многих потенциально интересных объектов.
Александр Брега
Александр Брега
генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп»
Наталья Бурковская Все статьи автора
24 апреля 2019, 12:08 24569
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама