Но активное оживление возможно только при общеэкономическом росте в стране.
Развитие индустриальной недвижимости напрямую связано с ростом промышленности и активностью компаний, планирующих создавать или расширять производство. На круглом столе, организованном "Деловым Петербургом" вместе с компанией "ЮИТ", а также экспертами и практиками недвижимости, представителями промышленности, обсудили текущий спрос, проблемы и перспективы развития этого сегмента рынка.
Строить или арендовать
Перед компанией, развивающей свое производство, неизбежно встает вопрос: строить ли собственное производство или арендовать готовое помещение. Но если складская недвижимость достаточно стандартна, то найти подходящую производственную площадку под более конкретные требования гораздо сложнее.
Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт–Петербург»:
Наш проект Greenstate в Ленинградской области развивается с 2008 года, за это время из 100 га реализовано 70. Из них на 50 га уже стоят склады и предприятия — машиностроительные, пищевые производства, сервисные станции. Еще на 20 га промышленные предприятия проектируются или строятся. И я могу отметить, что это один из лучших показателей среди индустриальных парков в стране. Длительный срок реализации проекта обусловлен как его спецификой индустриальной недвижимости, так и состоянием экономики.
Сейчас строительством предприятий у нас занимаются четыре производственные компании — это малый и средний российский бизнес, который связан с поставкой комплектующих для других предприятий, с торговлей. Вообще же если смотреть на структуру запросов, то преобладают торговые и логистические компании. Это связано с отсутствием подходящего предложения на рынке складской недвижимости в Петербурге — вакансия 3% не позволяет удовлетворить спрос всех желающих. В 2018 году у нас было около 200 обращений, из них две трети компаний — это те, кому нужно 3–5 тыс. м2, преимущественно складских помещений. В основном компании ориентируются на А–класс, так как его характеристики понятны всем. Но поскольку подходящих свободных складских помещений нет, то даже те компании, которым нужно 1 тыс. м2, готовы строить для себя. Также из интересных тенденций можно отметить, что малые и средние предприятия, расположенные в сером поясе, видят, как расширяется жилая застройка, принимают решение заранее построить себе новую площадку в индустриальной зоне. Например, у нас был интересный проект, когда жилищный девелопер освобождал участок, где находился в том числе склад, и он перевез его к нам, построив специально для него помещение.
Артем Большаков, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
При подборе помещения особенно нелегко приходится компаниям, которым требуются определенные мощности по электроэнергии, воде и водоотведению. Если этого на рынке не удается найти, то компания вынуждена как один из вариантов рассматривать строительство производственного помещения под свои потребности, иначе нет возможности для расширения бизнеса.
Пример из практики: есть завод по производству бутилированной воды в Москве, который продает свою продукцию в Петербурге, Москве и других регионах России. И эта компания как один из вариантов дальнейшего развития бизнеса рассматривает возможность строительства завода в Петербурге. Два года мы ищем помещения для аренды в Петербурге, но так как найти ничего подходящего не удалось, то компания плавно подошла к возможной идее собственного строительства. Хотя им нужно здание площадью всего лишь 1500 м2, но требования к электричеству — 500 кВт, а к воде — 30 м3 / час. А таких помещений на рынке очень ограниченное количество, поэтому придется, видимо, более детально рассмотреть возможность строительства под свои потребности.
Анна Смирнова, коммерческий директор ГК «Холдинг–78»:
У нашей компании в управлении пять индустриальных парков, в которых мы профессионально сдаем помещения в аренду. Но если к нам приходит клиент, потребности которого мы не можем удовлетворить, то сразу предлагаем купить землю и что–то построить.
Если говорить о запросах, то сейчас 70% у нас идет на аренду производственных площадей, а 30% — от складских и логистических компаний. Нужно отметить, что на текущий момент складские площади в привычном понимании не очень интересны и актуальны. Компания, которая хотела бы взять склад в аренду, хочет, чтобы там было что–то дополнительно: ответственное хранение, кросс–докинг, упаковка. И за последний год можно по пальцам пересчитать сделки по аренде непосредственно складов, чаще всего это склад плюс небольшое производство или производственные площади небольшого метража.
Владимир Альев, генеральный директор ООО «Эдванс Инжиниринг»:
Мы занимаемся проектированием промышленных объектов, и в последнее время в основном в индустриальных парках. Наша статистика показывает, что промышленные инвесторы, которые начинают сами строить, — это, как правило, иностранные компании, занимающиеся либо локализацией производства, либо замещением импорта. Отечественные инвесторы чаще рассматривают варианты аренды или приспособления помещений под свое производство. При выборе площадки под строительство инвестор хочет в идеальном варианте через 3 месяца получить разрешение на строительство и начать активно строить, чтобы уже через год завезти туда свое оборудование и начать производство. Но, как правило, это желание встречается с жесткими реалиями жизни, которые индустриальные парки позволяют решить в той или иной степени. Особенно остро стоит вопрос обеспечения коммунальными услугами, и далеко не все парки выполняют то, что декларируют. Например, водоснабжение и водоотведение могут быть де–факто, но де–юре не введены в эксплуатацию.
Сергей Старовойтов, заместитель генерального директора ООО «МЛМ Невский Лифт»:
В 2017 году мы планировали построить свое производство, даже был создан эскиз–проект. Наша компания создана в рамках сотрудничества Петербурга и Республики Беларусь (ОАО "Могилевлифтмаш"), поэтому строительство планировалось по схеме государственно–частного партнерства. От города мы должны были бесплатно получить участок, но сложность была в том, что он должен был быть в городской собственности. Подходящий участок был найден только один, в Металлострое, но там нужно было строить подъездную дорогу, а значит, делать проект планировки территории. Это затягивало сроки и увеличивало стоимость строительства. В результате мы изменили концепцию и теперь планируем открыть производство на арендованной площадке в Колпино. Сложность в подборе была только в том, что нам необходима открытая складская площадка рядом с производственным помещением. Но мы нашли подходящий вариант.
Инвестиционный потенциал
Отсутствие на рынке подходящих помещений приводит к мысли о том, что если вложить имеющийся капитал в строительство индустриально–складской недвижимости, то потом можно легко вернуть инвестиции, сдавая ее в аренду. Но экономика проектов в этом сегменте не так проста.
Максим Соболев:
Если говорить о складском здании, без фундаментов для оборудования, приямков, многократной вентиляции и прочих улучшений, то здание площадью 3 тыс. м2 можно построить за 30–35 тыс. рублей за 1 м2 без учета земельного участка и инженерных сетей. Строительство под ключ — 45 тыс. рублей за 1 м2. И это при ставках аренды 500–600 рублей за 1 м2 в месяц. При площадях от 30 тыс. м2 для логистических центров экономика выглядит немного лучше, потому что арендные ставки здесь такие же, а себестоимость строительства пониже. Но в целом ситуация аналогичная. В Петербурге поэтому и строится чуть больше 100 тыс. м2 складской недвижимости в год, а индустриальная только в формате build–to–suit, так как экономика находится на грани рентабельности. Ставки начали повышаться в прошлом году, но растут они темпами, не опережающими инфляцию, в лучшем случае на 3%, а себестоимость строительства при этом увеличивается минимум на 10% в год.
Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема»:
По нашей статистике, люди, которые занимаются каким–то производством, не могут платить за аренду больше 400 рублей за 1 м2, у тех, которые что–то хранят, предел — 600 рублей. При таких ставках новое строительство невыгодно, так как первична все–таки доходность. А если аренда — 600 рублей за 1 м2, а строительство — 45 тыс. рублей за 1 м2, то о какой доходности может идти речь. Мы посчитали инвестиционную привлекательность проектов складской и офисной недвижимости. Офисную имеет смысл строить, если сдашь ее дороже 2 тыс. рублей за 1 м2 и возьмешь кредит под 8–9% годовых. После этого начинают сходиться концы с концами. По складской — если сдашь за 700 рублей, а кредит под 7–8% годовых. Если одна из этих цифр не такая, то не имеет смысла этого делать. Кроме того, строить можно, если в строительство вкладывает средства большая компания с гарантированной загрузкой, а склад нужен, чтобы улучшить жизнь другого сегмента собственного бизнеса. Ну или если деньги бесплатные, как у банков.
Артем Гудченко, Управляющий партнер ГК «Рента»:
Возникает вопрос, есть ли в принципе место для частного инвестора в индустриальной недвижимости. В индустриальном парке чаще встречается земельный девелопмент — когда продаются земельные участки плюс инфраструктура, это один уровень капитализации. И есть девелопмент объектов недвижимости: частный инвестор может прийти, купить участок, построить объект недвижимости и сдавать его в аренду. Это разные виды бизнеса с разными показателями по доходам. И, наверное, под бренд компании "ЮИТ" могли бы прийти частные инвесторы, готовые вложить средства и в проекты земельного девелопмента, и в девелопмент объектов недвижимости, если бы им пообещали привлекательную ставку доходности. Но, пока нет понятной капитализации, сложно говорить о каких–то инвестициях.
Это будут либо какие–то случайные приобретения с попыткой вытянуть из них все возможное, либо энтузиасты, которые слишком оптимистично смотрят на рынок.
Сейчас есть большой пул инвесторов, которым в принципе все равно, куда вкладывать деньги, если это выгодно. Но на рынке индустриальной недвижимости пока нет ни реальной ставки доходности, ни качественных управляющих компаний, которым можно было бы доверить свои средства.
Максим Соболев:
Стандартизированной доходности в индустриальных парках не может быть. Если в стандартных складских проектах доходность считается 11–12%, то вся экономика понятна и окупаемость составляет 8–9 лет.
В земельном девелопменте доходность действительно зависит от конкретного кейса, потому что невозможно заранее учесть все затраты. К сожалению, наши монополисты хоть и продвинулись существенно за последние 10 лет, но их условия — это все равно всегда рулетка. Как только вы заявляете больше 670 кВт, тариф устанавливается индивидуально.
Константин Балабушко, генеральный директор ООО «Скай Бонд Групп»:
К вопросу о частных инвестициях. Периодически крупные банки и инвестиционные компании запускают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) жилой или коммерческой недвижимости в Подмосковье. Она неплохо реализуется, под нее неплохо собирается приличный пул денег. Если доходность действительно составляет 12%, то и индустриальные парки могли бы быть частью таких ЗПИФов. Ведь по опыту наших клиентов, которые инвестируют в стрит–ретейл, грязная доходность там составляет около 10% годовых, и 12% были бы очень привлекательны.
Спрос и перспективы
Очевидно, что в ближайшем будущем будет сохраняться спрос со стороны торговых и логистических компаний, но есть потребность и у небольших производственных предприятий, особенно пищевой сферы. А по мере роста спроса будет расти и предложение.
Артем Гудченко:
Интернет–ретейл растет на 35% в год уже 3 года подряд, значит, должен расти и объем грузоперевозок, и площади необходимых онлайн–ретейлерам складов. У нас есть инвесторы, вкладывающие по 50–60 млн рублей в объекты стрит–ретейла, и они могли бы перенаправить капитал, если бы на рынке было качественное предложение. И очевидно, что наибольшим спросом должны пользоваться универсальные помещения, которые, как и в стрит–ретейле, можно было бы легко сдать, если арендатор съедет.
Максим Соболев:
Онлайн–торговля растет, но так как не растут потребительские расходы, то падает обычная торговля и объем необходимых складских помещений не увеличивается. Что растет, так это пищевые производства. За последние годы мы видим, например, что количество пекарен, булочных выросло в разы. И всем им нужны небольшие производственные помещения площадью 5–10 тыс. м2 с холодильным, морозильным оборудованием. Именно они являются лидерами по обращениям в прошлом году, на втором месте торговля, особенно химией, как в розницу, так и оптом. На третьем — производственные компании непищевого сектора. Есть все–таки отечественные производители, растущие несмотря ни на что.
Например, у нас строятся четыре небольших предприятия. Одно занимается поставкой и сервисным обслуживанием лесозаготовительной техники — за последние 5 лет за счет роста экспорта леса продажи у него выросли в разы. Строятся пищевые предприятия, а также сдающие в аренду дорожно–строительную технику.
Артем Большаков:
Растут пищевые производства, есть спрос и на склады, как на сухие, так и на мультитемпературные. Можно отметить, что если раньше интерес был исключительно к объектам в черте города, то сейчас они готовы двигаться за кольцо в пределах 3–5 км, но интересуют их именно качественные складские площади.
Ситуация еще осложняется тем, что на рынке найти качественные свободные 10 тыс. м2 практически невозможно. И если приходят московские компании, которые хотят взять в аренду мультитемпературный склад, то видят, что ставки у нас в 2,2 раза выше, чем в столице, где недостатка в складских площадях нет.
Анна Смирнова:
Основной запрос идет от пищевых производств. При этом нужно отметить, что все московские компании приходят с запросом на низкую арендную ставку, потому что они к ней привыкли.
Максим Соболев:
Индустриальная недвижимость остается нишевым сегментом. Лидер по–прежнему жилье, затем идут офисы, торговля, а потом уже складская и индустриальная. В силу своей специфики в этом сегменте всегда будет что–то происходить, но на уровне одного–трех крупных проектов в год.
Спрос сейчас превышает предложение, поэтому появляются новые проекты. Но спрос очень фрагментирован, и тут важно не переборщить, спрос не такой огромный. Тут Санкт–Петербург отличается от Москвы, где спрос больше в разы. А если будет нормальная доходность, то будут приходить и иностранные инвесторы.
Ввиду отсутствия готовых помещений для малых и средних предприятий наиболее удобным форматом является размещение в индустриальном парке, где и инфраструктура готова, и можно получить объект, построенный по твоим требованиям в рамках контракта под ключ.
