Российский аукционный дом (РАД) намерен реализовать на торгах здание-памятник бывшей чулочно-трикотажной фабрики "Красное знамя" в Петроградском районе около станции метро "Чкаловская". Минимальная цена за объект, которую сможет предложить покупатель, определена в размере 97 млн рублей. По мнению экспертов, здание является привлекательным активом, так как в сегодняшних реалиях реконструировать объекты выгоднее, чем строить их.
Российский аукционный дом (РАД) с 6 февраля по 25 мая проводит торги по продаже здания трикотажно-чулочной фабрики "Красное знамя" в Петроградском районе на улице Красного Курсанта, 25в. Речь идет об имуществе ликвидируемого банка "ООО Коммерческий банк "Инвест-Экобанк" Богатыра Капарова. РАД выставил на торги актив по поручению Агентства по страхованию вкладов.
Здание, площадь которого составляет 9,5 тыс. м2, находится в 10 минутах ходьбы от станции метро "Чкаловская". Фасад объекта выходит на Пионерскую улицу, оттуда же возможен въезд на территорию.
Здание является частью комплекса построек чулочно-трикотажной фабрики "В.П. Керстен" (позднее переименована в трикотажно-чулочную фабрику "Красное знамя") и является объектом культурного наследия.
"На сегодняшний день большая часть построек бывшей фабрики отреставрирована. Здесь работает несколько бизнес-центров: Red Cadet, "Пионер", "Тусар", а также магазин навигационных и геодезических систем. Имеются подключения ко всем необходимым системам инженерных коммуникаций", — отметили в РАД.
Торги планируется проводить на понижение. Они стартовали с 176,4 млн рублей. Однако покупатель не сможет предложить за объект менее 97 млн рублей.
По словам генерального директора Knight Frank St. PetersburgНиколая Пашкова, локация объекта представляется достаточно перспективной. "Для здания под реконструкцию заявленная цена выглядит высокой. Но, если его уже можно использовать под бизнес-центр, соответствующий классу В, нужно смотреть rent-roll, чтобы оценить, насколько стоимость соответствует действительности. В целом в сегодняшних реалиях реконструировать объекты выгоднее, чем строить их. В частности, мы прогнозируем, что в перспективе 1–2 лет рынок качественных офисов пополнится новым предложением за счет реновации объектов класса С", — уверен он.
Как отмечает эксперт, в деловом районе "Петроградский" объем арендопригодных площадей составляет около 341, 2 тыс. м2 (не включая БЦ на продажу и для собственных нужд компаний), из них в конце 2018 года было вакантно чуть больше 11 тыс. м2. Средневзвешенная заявленная ставка аренды в БЦ класса А в этой локации составляет около 1,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, в классе В — около 1 тыс. рублей. По итогам 2018 года Петроградский район стал лидером по объему арендованных офисных площадей (19,4%).
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина с Николаем Пашковым не согласна. "Невозможно купить административное здание в этом комплексе и создать там бизнес-центр без работы над всей территорией — с видом из окон на цеха в ужасающем состоянии. Необходимо развивать объект комплексно. Он прекрасно подойдет под креативное пространство, киностудию, роллердромы, батутные центры. Оптимальная стоимость — 11–12 тыс. рублей за 1 м2, то есть около 114–115 млн рублей. Это нормальная стоимость для инвестора, от которого впоследствии потребуются большие вложения в квадратный метр", — говорит она.
На Петроградской стороне высокая концентрация офисных центров, но и спрос по-прежнему высок. Эта локация высоко ценится с точки зрения всех типов недвижимости, потому что там почти нет места. Поэтому девелоперы уделяют большое внимание оставшимся пятнам промышленных территорий. Объектом может заинтересоваться классический инвестор, который готов к долгой окупаемости, но для него приоритетна статусная локация.
Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова констатирует, что здание требует серьезной реконструкции, затраты на которую могут оказаться выше расходов на новое строительство, таким образом, стоимость всего комплекса можно рассматривать как покупку земли.
"Обычно в девелоперских проектах в подобных локациях средняя нагрузка на квадратный метр полезной площади не превышает 15-20 тыс. рублей. Таким образом, итоговая цена торгов, скорее всего, будет близка к порогу отсечения — 100 млн рублей", — заключает она.
